川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 心得

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最近は、確定申告書を持って取引銀行様に
挨拶まわりをしています。


さて、今回の訪問の中で、銀行員が考える
不動産の実績について気付きがあったので
記事にしてみました。



よく、「大家としての実績があるから融資
審査が有利になった」なんて話を聞いたり
します。


ここで言う「実績」とは何でしょうか?


・経験年数
・規模(棟数や部屋数)
・家賃収入額
・過去の返済履歴


色々な内容を含んでいますね。

経験年数が長く、規模が大きく家賃が沢山。
長期にわたり返済を行っていれば、一応実
績がある大家という事になります。

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では、同じ期間と規模の2人の大家がいた
とします。

方やサブリースで完全丸投げ大家。
もう一方は客付けから修繕まで自分で頑張
る大家。

銀行が考える実績はどちらが上でしょう?


これ、自力大家だそうです。
ちょっと意外な気もしませんか?



実績ゼロの場合、サブリース付の物件の方
が収入が安定しているとみなされ、有利に
働くと言われます。

しかし、実際に運営を始めた途端、サブリ
ースよりも自力運営(もちろん高入居率
キープの前提)の方が評価が高い。


これって何故??


銀行さんが言う所の「実績」を加味
しているからです。



不動産融資の際、審査の基本は担保価値で
す。
土地・建物をベースとした積算評価。
物件収益をベースとした収益還元評価。

評価方法に差はあれ、要するに担保価値が
基本です。

その他、その人の資産背景も評価基準にな
ります。


でも、担保評価と資産背景だけで機械的に
融資額が決まるわけでもありません。

個人の実績というものも加味されます。


実績がある=経営能力が高い

だから今度もうまく行く可能性が高いとい
う具合です。



銀行員の立場になってちょっと考えて欲し
いのですが、サブリース丸投げ大家と、自
力大家。
新規物件を購入した場合、どちらがうまく
行くと思いますか?


自力大家は経験の中で「必勝法」を確立し
ていて新規物件でもうまく行くような気が
します。
再現性を期待できそうですね。


一方丸投げ大家は経験値がなんとなく低そ
うで再現性にも疑問符が・・・。
そもそも丸投げを事業と言えるのか?


と、こんな思考をするそうです。



「事業と言えるのか?」

という部分は銀行にとってこだわりがある
ようで少々意外でした。


極端な話、丸投げ大家は株を買って配当を
もらっているだけの人と似ていて、それを
事業家と言わないのと同じです。

原則として投資には融資しないのが銀行で
すから・・・。



もちろん、サブリース大家を全く評価しな
いというわけではありませんし、サブリー
ス事体も立派な作戦の一つです。

問題は、銀行員に何らかのアピールをしな
いと「丸投げ無策大家」の烙印を押されか
ねないという事です。



もうひとつ実績として、メディア掲載事例
はかなり有効である事もわかりました。

雑誌やネット記事の取材、セミナー講師、
書籍の発行等です。


メディア掲載と言われると、ハードルが高
いように思われがちですが、そんなことは
ありません。

私のように、不動産に関するブログを書い
ていると、取材依頼やセミナー依頼が結構
来るものです。

失敗談とか経験談をありのままに書いてい
ると、共感し見てくれる人が必ずいます。

メディアの方も案外「普通の大家」を探し
ているものです。


何かのメディアに掲載されたら、それをコ
ピーして融資審査の補助資料として出しま
しょう。

これも立派な大家としての実績になり、銀
行へのアピールポイントになります。

稟議書にも書きやすいそうですよ。



もっとも、「大家の実績」という部分は定
量化し難く融資審査のホンの一部でしかな
いでしょう。

でも、担当者の熱意に対する訴求効果は高
いように感じます。


どんな大家さんもそれなりに経験を積んで
いるはずです。

それを銀行に伝えないのはモッタイナイ。


確定申告報告、積立の相談なんでも良いの
で、担当者と会う口実を作って、経験談を
どんどん話しましょう。

担当と顔を突き合わせて話をすると、色々
な話が聞けるものです。


ザイオンス効果をご存知ですか?
人は、接触回数が多いほど好感を抱くとい
う法則です。


中には、担当者が代わっている銀行さんも
あったりするので、最低でも1年に一度は
何か口実を作って、店舗訪問をした方が
良いですね。


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「3か月空室で管理会社から
家賃値下げを迫られている」


という友人にヘルプを頼まれ
物件を見に行ってきました。


場所は東京都目黒区。
駅徒歩5分以内。

うらやましい程の一流立地です。
これだけの立地でうまらないとは
にわかに信じられません。


まずは友人にヒアリング。


私)家賃相場は知ってる?
友)よくわからない

私)スーモとかで調べた?
友)いままで見たことない。

私)今まで内見は何件あった?
友)知らない。



もうねぇ・・・。

典型的な
「お任せ地主系大家さん」
です。

こんなので、よく10年以上も
運営してきたね。

呆れて物が言えません。

でも、こんな大家さんが多いからこそ
私も厳しい場所で何とか戦えている
わけで、絶滅されては困る方々です。


いろいろ言いたいことをぐっと堪え、
現状確認をしてみました。


ポータルサイトでライバル物件を見る限り、
家賃設定はほぼ相場通り。

家賃値下げの必要はないでしょう。


いろいろな業者さんがポータルで募集を
しており、内見もそれなりにあったことが
後でわかりました

募集体制はまぁOK。


部屋は広めの1Kでとても綺麗。
設備も最低限ついており、物件自体にも
問題はないようです。


総括すると条件は現状でOK。
大きく何かを変える必要はないでしょう。


次の一手として、広告費UPや
室内デコレーション程度で十分
決まると判断しました。


そんな話を友人と行い、実施に向けて
準備をしている間にこの部屋は、
あっさり決まってしまいました。

何もしてないのになぜ?


実は今回の一件で、友人は初めて管理会社
にいろいろと問い合わせを行ったのです。


今までの内見数は?
広告費はいくらなのか?
広告費の配分は?
家賃水準について意見が欲しい。
類似物件の成約状況は?
等々。



その際、電話口の担当の様子が
途中から変わったとの事でした。


管理会社にしてみれば、今まで何も言って
こなかった無関心大家が、急に知識を持ち
根掘り葉掘り聞いてきた。

「これはヤバイ」と思ったのかも
しれませんね。



まずは管理会社に現状について
いろいろと聞く。

これだけでも、空室対策の第一歩に
なるのかもしれませんね。



それにしてもこの物件。
1部屋で、私の物件の3部屋くらいの
家賃が取れてしまいます。


私ははたかが3万円のために、
真夏に往復3時間以上かけ、
荷物運んだり、営業周りで
地べたを這いずり回っています。

3か月空室なんてかわいいものです。



一方友人は、10年以上何もしないで
値下げもせずに悠々大家ライフ。
募集すればすぐ決まり、ほぼ不労所得。

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やっぱり、アパートは立地だよなぁ・・・。

正直言って、都内一流立地がうらやましく
なりました。

利回りは低くても、空室期間や大家の
労働を考えれば、大いにアリですね。



そろそろ都会の物件も、一棟くらい
欲しくなってきました。


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お陰様でここ1~2年程度。
色々な業者さんからセミナー講師や
取材のご依頼を頂きます。

人前で話すのは嫌いではありませんし、
新たな出会いが刺激にもなるので、
基本的にはすべてお引き受けしています。



楽待や建美家を見ればわかりますが、
週末の都度多くの不動産無料セミナーが
開催されています。


無料にしてまで行うセミナーですから
当然見込み客の集客、そして個別面談から
売買へとつなげる事が目的です。

こういった無料セミナーの「ゲスト講師」
として私が呼ばれるわけです。



私自身は、自分の経験や考えを好き勝手
話すだけなので、「不動産万歳!!」
だけの内容にはならないよう気を使ってい
るつもりです。



でも、最近考える事があります。

それは、私自身にも業者さんの
色が付く可能性があるという事。


私と業者さんは全く関係ありませんが、
果たして受講生はそう思うだろうか?

業者さんがブラックだったら?

セミナーをきっかけに粗悪な物件を
買わされたら?


私が業者の片棒を担いだことにも
なりますね。



私自身、騙す方は悪いが騙される方も
悪いと思っています。

だから、あまり深く考えずにセミナー講師
をこれまで引き受けていました。


「そこは自分で判断してね」

です。


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そもそも、私も

「5年でサラリーマンをリタイヤ」
「会社員を辞めた成功者」

みたいな枕詞で勝手に担がれますが、
自分から言ったことはありません。


妻はフルタイムで会社員しているわけで、
私は「主夫」であり見方によっては
「ヒモ」みたいなものです。


会社員を辞めたのは事実ですが、
不動産の成功者か否かはわかりません。

第一、妻が働いて居なければ
今の不動産収入だけでは怖くて
辞めていないでしょう。


そんなもんです。

この話はブログなんかでもチョイチョイ
発信していますよね。



そういう点も含め、受講生の方には
セミナーもよく吟味して欲しいとですね。


この講師は何者だ?
この会社の評判は?


googleで少し調べるだけでも、
いろいろわかりますよね。


そういう前提知識を持った上で
セミナーで真意を見極めて頂ければ
と思っています。


少し偉そうな文書になってしまいましたね。



鋭いツッコミ質問でいじめられるのは
嫌ですが、あまりにも純真無垢に話を
聞かれるのも、責任を感じてしまうのです。


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先日見に行ったボロ物件。

全空、雨漏り、シロアリ、ゴキブリ沢山。

物件が泣いている、かわいそうな状態
でした。


心優しい私は、売値の半値で鬼の指値。

残念ながら売主様は首を縦に振りません
でしたが、38%の指値まではOKとの事。

それでは合わないので、この物件は
見送りました。



実はこの物件、売りに出されてから1年
以上たっており、売値を切り下げ現在に
至ります。

価格は若干変えていますが、大よそこんな
感じの経過をたどったそうです。



当初は2500万円で売り出し、
2000万円の指値が入る。

売主は合意せずこの話は流れました。


その後売買の話は進まず、売値はいつしか
1800万円に。

そこに私が900万で如何と指値をしたが、
1100万円は切れないとのお返事。



1年以上現金化できず。
固定資産を払い続け。
建物はますます傷み。
その上売価は大きく値下がり。


最初の2000万円で売っていれば・・・。

というのは後の祭りですが、改めて
売り時の難しさを感じました。
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ちなみにこの物件、壊して土地で売る
方向でも検討をされるようです。


1100万円でOKなんでしょ?

どうせ解体費で100万円以上
かかるでしょ?

解体やら何やらも面倒でしょ?

だったら、あと200万円さげて、
俺の指値を飲んだ方が楽じゃね?


まぁ、更地にすればもう少し高く売れる
とは思いますが・・・。



将来売主さんの気が変わったら連絡して
もらう事にして放置プレイを実施します。


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先日、これまでお世話になっていた
イケイケの火災保険代理店から
突如代理店閉鎖のお知らせが届きました。


しかも、閉鎖は一週間後。

申請中の保険があったので、進捗状況を
問い合わせるも音沙汰無し。

残念ながら、もう会社として末期状態
なのかもしれませんね。



保険代理店が閉鎖しても、本来大きな
問題はありません。

火災保険事体は保険会社との直接契約の形
になりますが、契約は有効です。



でもね・・・。
申請などで助けを頂く事は多い訳で、
やっぱり代理店がいないのは心細いですね。



幸い私は、もう一社別の代理店との付き合
いがありましたので、そちらに保険を移管
して事なきを得ました。



今回のケースで学んだ事。
それは・・・

「集中、特定の人への依存は危ない」

という事。


その人、会社がなくなると大きな影響がで
ます。



元のイケイケ代理店も、優秀な営業マン
がいたからこそお願いをしていました。

実際かなりお世話になりました。


しかし時は流れ、その方は独立。
イケイケ代理店も徐々に傾き・・・。


世の中変わらない物はありません。

まして、小さな会社ならなおさらです。
あっという間に状況は変わります。

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保険代理店に限らず、職人、管理会社
にも同じことが言えます。


・管理会社の担当が変わったら空室激増
・職人が体調を崩し作業できない


あるあるですね。



優秀な会社、優秀な担当者は心強いですが、
いつまでも同じ状況が続くとは限りません。

零細企業が特定の取引先に集中した結果
連鎖倒産に巻き込まれるのは良くある
話です。


やはり、複数の会社。
出来れば2社以上とお付き合いをするのが
必要ですね。

2社を見ていれば、片方の異変にも気が付き
やすいかもしれません。


・保険代理店
・リフォーム職人
・ガス会社
・銀行
etc


複数の会社と付き合っていますか?


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