川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 心得

私はほぼ毎日家に居ます。
主夫ですから。

こんな私を子供たちはどう思っているのか気になります。
「毎日家に居ていいな」
なんて言われてますからね。

そんな子供達には時々親父の仕事場を見せて、私の仕事について話をします。

退去したばかりの汚い物件に連れて行った事もあります。

子供たちにとっては見たことも無いほど汚い部屋。
「汚ねぇ~」とドン引きでした。

これを綺麗にして、次の人に貸し出すのがパパの仕事。
(パパはお金を出して業者さんに頼むだけですが)
借りた物を汚くして返すのはよくないよね。
だから、借りた家は綺麗に住もうね。

なんてお話をしてあげました。

コインランドリーに連れて行く事もあります。
沢山の100円玉や千円札に子供たちもテンションMAX。
本能的に沢山のお金が好きなようです(笑)。

でも、このお金はお客様から少しづつもらっている物だよ。
お客様が来てくれるから店は成り立つんだよ。

時には店内にゴミが散らばり、荒れている事もあります。
置きっぱなしの飲み物、ばらまかれた漂白剤、忘れさられた靴下。
こんな店どう思う?
汚い店は行きたくないよね?

これを綺麗にして、気持ち良く使ってもらうのもパパの仕事。
でも、お店を綺麗に使うのもお客さんの責任なんだよ。

まぁ、このあたりの仕事については、人の為に役に立つ事で収入を得るという事を、なんとなく感じ取ってくれないかなと思っています。

FXのツールを見せたり、コロナで株が下がった時に購入したり。
そんな場面を見せる事もありました。
もちろん「あ~、損した~」なんて場面も。
これらは純粋に投資です。
前回の記事であったあつ森の「かぶ」と同じ。

人の役に立っているかは微妙ですが、お金を稼ぐ一つの方法としてはアリ。
もう少し大人になった時、「そういえばパパもやってたな」と思い出し、自分もやってみようとか、パパに相談してみようと思ってくれれば良いです。

で、問題なのが最近ちょっとやってる転売。
安く買って高く売る、商売の基本です。
商品を欲する人に商品を提供する事で、世の中の役に立つはずです。

でも、子供たちが欲しかったリングフィットアドベンチャーやマスクが中々手に入らず、転売ヤーにイライラしたのは最近の事です。

パパはその転売ヤーと同じことをしているのか?
質問をされてハッとしました。
扱う品物は全く違いますが、広い意味でやってることは同じです。

他の人が探せない商品を代わりに探してきて、なるべく安く提供してあげてるんだよ。
探すお駄賃としてお金は少しもらうけど。

う~ん、間違いではないけど、なんとなく綺麗ごとな気も・・・。
この辺りどう折り合いをつけるのか難しい所です。

こんな感じでパパの仕事を見せる事で、子供たちがどう感じるのかはわかりません。
「楽してうまい事稼いで、家でのんびりしてやろう」
と思ってしまったなら、それも良しです。

でも、せっかくなら、
「生きるために稼ぐ方法はいろいろあり、世の中意外と自由だ!」
と感じて欲しいですね。

良い大学行って、名の知れた会社に入るだけが正しい道ではないよと。
まぁ、名の知れた大学や企業に入った方が事業資金は貯め易く、人生大きく有利になるのは事実ですが。

そして、できれば人の役に立つ事で楽しくお金を稼いで欲しいですね。
会社の愚痴を言う息子、娘はあまり見たくないな。

ホント、自分を棚に上げてずいぶん勝手な親父ですね。

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我が家の教育方針として、「食べず嫌いを認めない」と言うのがあります。
食べもしないうちから、見た目だけで好き嫌いはNG。
まずは一口試しに食べてみて、それで口に合わなければ「イヤ」を認めます。

試しもしないで辞めてしまうのは非常にモッタイナイですし、損だと思うからです。

でも、私にもいくつかの食べず嫌いがありました。
食べず嫌いと言っても、食べ物の話ではございません。
嫌だ・胡散臭い・メンドクサイと思っていた「事柄」についてです。

今回のブログは、最近私が初めて食べた(経験した)事についてお話したいと思います。

【1.初めてのカイロプラクティック】

今年の初めごろより、右肩の凝りと痛みに悩まされております。
運動をしたり、姿勢を意識しても一向に治らず。
たまたま人間ドックに行く機会がありましたが、そこでも異常は全くなし。
整形外科にも行ってみましたが、「ややストレートネック」との診断を受けましたが、大きな異常は無し。
牽引や低周波治療器によるリハビリにしばらく通うも効果は芳しくなく・・・。

う~ん、どうしよう。
まだ試していない事は何か?

と考えた時、カイロプラクティクスに行く事を思い立ちました。

私、カイロ初体験。
正直言って、胡散臭いと思っていました。

「骨盤のゆがみ」とか「姿勢矯正」とか、そんなキーワードが良く出てきます。
そんなもん、体の外からチョット触っただけで治るの?
そもそも、骨や関節が歪むってホント?

一回の施術料金が6~7千円で、10回以上通ってようやく効果が出るとかでないとか。
それって、10万近くかかるって事じゃん。

しかも医療行為ではないし免許も不要。

怪しい、怪し過ぎる。
そんな思いから、私は食わず嫌いしていました。

でも、悩まされる続ける凝りと痛み。
背に腹は代えられません。
エイやと近所で評判の良いカイロプラクティクスに飛び込んでみました。

するとどうでしょう。
なんだかちょっとイイ感じ↑
改善するんですね。
まだ数回の施術ですが、もうしばらくお金を出して付き合ってみようと思っています。

まぁ、カイロもかなり玉石混合な業界であると想像しますが、選択肢の一つとして試してみる価値はあるのかなと言うのが率直な感想です。

そもそも本当に無価値の物であれば、とっくにカイロ業界は無くなっている事でしょう。
あれだけ店があるという事は、それなりに「玉」もあり、効果もあるのだと思います。

食べず嫌いを辞めて、とりあえず食べてみて良かったです。


【2.初めてのFX自動売買ツール】

FXのトレーダーは何らかのロジックに基づいて取引を行っているはずです。
熟練者は感覚的に指が動いているのかも知れませんが、本人が意識していないだけで何らかの判断ロジックがあるはず。
その判断ロジックをツールに落とし込めばかなり精度は高いはずですし、真っ当な儲かる道具になると思っていました。

ただ、巷にあふれる自動売買ツールはかなり胡散臭い。
札束の写真とド派手なランディングページは見ただけで拒絶反応がでてきます。
バックテストの偽装も可能であるとの話も聞きますし、何を根拠に選べばいいのか良くわかりません。

興味はあるものの、これまで食わず嫌いをしてきました。

ところが最近、知り合いの投資家さんにいくつかのツールを教えてもらいました。
信用できる方のご紹介だったので、物は試しと始めてみたら・・・。

一ヶ月で投下資本が倍になる大勝利!!
しかし、次の月には儲けの7割が吹き飛ぶという洗礼も(涙)。

勝ったり負けたりの波はありますが、トータルで見れば順調に資産は増えているようです。
投資にかける時間はほぼゼロ、それでいて収益はそれなり得られる。
これは十分「アリ」ですね。

ただ、収入源の中心に据えるような物では無くあくまでも脇役。
所詮は他人が作ったブラックボックスですから、過信は禁物でしょう。
なぜ儲かっているかわからない物にお金を突っ込み過ぎてはいけない。
泣ける金額で細々楽しむのが、ケガをしない付き合い方かなと感じています。

自動売買ツールも、玉石混合だと思っています。
今回は研究熱心な方からのご紹介だったので「玉」の方を頂けましたが、石の方が多いのかもしれません。

しかも、ツールの価格と信頼性や収益性は全く比例しない所が厄介です。
今回試したツールでも、無料なのに有料ツールを上回るパフォーマンスを出すものもありました。

ただ、初めて自動売買ツールを試した事で、収益はもちろん、様々な知見を得る事ができました。
ツールの付き合い方、ツールごとに違う特性、ツールの運用方法など。
「ツール=完全放置でOK」なほど甘くも無いのだなと。

食べず嫌いを辞めて、とりあえず食べてみて良かったです。

なお、私は一切ツールの紹介などは行いませんのであらかじめご了承ください。

思えば、ひと昔前の暗号通貨も胡散臭い事この上なかったですが、知り合いからの一言で試してみたらソコソコ収益を得る事ができました。

太陽光も、不動産も、コインランドリーもみなそうです。

いきなり大きくバクっと食べると腐っている可能性もありますが、だからと言って食べず嫌いは良くないと思います。

まずは小さく一口だけ。
口に合わなければそれ以上食べなければ良いだけです。

食べず嫌いをしないよう、これからもいろいろな物を食べて行きたいと思います。


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所有物件に一台の放置バイクがあります。

ホンダの原付バイク。
自賠責のステッカーは青色なので、平成30年に期限切れ。
法的にも公道を走れない状態なので、放置間違いなし。

最初に気が付いたのは3年前、とある退去立会いでの事。
退去する方に、こんなことを言われました。

「あのバイク、おそらく○○号室に住んでいた人のですよ」

確かに、別の部屋に住んでいた方が以前乗っていたような記憶があります。
しかし、この時点で退去から既に1年近く経過。
退去の際にそのまま置いて行ってしまったようです。

退去立会いの際に言われなければ、私は気が付きませんでした。
ありがたい事です。

ただ、その時はなんとなくそのまま放置してしまい・・・。

時は流れて3年。
バイクの持ち主が退去してから入居者はすべて入れ替わりましたが、未だバイクはそのままの場所に佇んでいます。
風雨にさらされ劣化も幾分進み気味。

流石にマズイと思い、遅ればせながら撤去に向けて動き出すことにしました。

ところで、放置バイクの撤去はどうすればよいかご存知ですか?
正しい(と思われる)撤去の仕方について、ご説明いたします。


【1.バイク所有者の特定】

まずは、本当に放置バイクなのか否かを確認する必要があります。
「一週間以内に所有者は○○に連絡してください」みたいなお知らせをバイクに貼り連絡を待ちます。

これで連絡がなければひとまず「放置バイク」として認定できます。

なお今回は、状況から所有者がすでに物件内にいないことが明白だったので、ここは割愛しています。


【2.盗難車でないことを確認】

バイクが盗難車(盗難届が出ている状態)の場合、廃車にすることができません。
そのため、最寄りの警察署(交番)に連絡し、車体番号から盗難車でないことを確認して頂く必要があります。
確認時の立会いは不要なので、対象のバイクが特定できるなら遠隔地でも対応可能です。
私は今回自宅から電話でお願いをしました。

なお、盗難車であることが分かった場合は、警察が引き取ってくれます。


【3.バイク引き取り業者による撤去】

盗難車でなかった場合、敷地内のバイクはオーナーの責任で撤去をしなければなりません。
ただ、バイクは無料で引き取りをする業者がありますので、費用負担なく撤去することができます。

googleで「地名+バイク+廃車」とか「地名+放置バイク」等で検索し、適当な業者を見つけ連絡します。

業者にもよりますが、撤去すべきバイクが特定できれば当日の立会いは不要なので、遠隔地の物件であっても面倒がありません。
私も立会い無しでお願いしました。

連絡の2日後には撤去をして頂き、敷地内がスッキリしました。


とまぁ、こんな感じで放置バイクは撤去可能です。
やってみれば意外と手間はかからないもので、3年間も放置してしまった私がバカみたいです。

ちなみに、敷地外の放置バイクであれば、警察に連絡すればそのまま撤去して頂けます。

だからって、敷地内から前面道路にバイクを移動させ、その状態で警察に連絡するというのは駄目ですよ!
それ、あなたが不法投棄したことになりますから。

放置バイク、放置自転車は美観を損ねるだけでなく、さらなる不法投棄の呼び水になる事もあります。
もし様子のおかしいバイクや自転車があったら、迅速な対応を行いましょう。

3年も放置した私が言っても説得力がありませんが(笑)。


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私が運営するコインランドリーの売上は4月に入り2割近くダウン。
確実にコロナの影響が出てきましたが、不動産と太陽光は今の所影響がないので、まだまだ余裕をぶちかましております。

コロナのせいで、飲食店は軒並み開店休業状態。
建物は無事だが客が来ない状態ですね。
家賃などの固定費がかかる一方で収入が無いという非常に厳しい状態です。
また、店舗休業保険の類もコロナは対象外。
営業自体はできる状態であり、休業についてはあくまで「自粛」ですから保険の対象になりません。

結局、「コロナ」はあくまでも原因に過ぎず、近所にライバル店ができて売り上げが減ったのと同じ扱いなんですよね。

だから、事前にコロナのような感染症リスクに備える方法は「キャッシュを厚めに用意しておく」しかありません。
せめて半年売上ゼロでも乗り切れるようなキャッシュを用意しましょうという事ですね。

「そんなの当たり前じゃん」

と思いますが・・・。
稀に起こるような事を想定し、それに対して準備を行う事は難しいのでしょうね。

と、若干上から目線で語っていますが、最近思うんですよ。
大地震が来て建物が潰れたら俺は大丈夫なのか?って。

大地震は稀に起こる大規模災害の代表選手です。
今回のコロナは建物への物理的影響がありませんから、多くの大家は余裕をかましています。
でも大地震は別です。

建物が潰れれば収入はゼロ。
借金は残りますが毎月の支払いは続きます。
ちょうど今の飲食店オーナー達のような状態ですね。

ただ、一つ大きな違いがあります。
それは、そのままでは復活ができないという事。

コロナの場合は、治療薬やワクチンの開発、あるいは人々の意識変化(少々罹患しても仕方ない)など、社会状況が変われば営業再開可能です。
耐え忍んでいれば、そのうち状況は好転するでしょう。

一方、地震で建物が物理的に破壊されてしまった場合は、建て直さない限り収入を得る方法はありません。
もしくは新規物件を購入するか。
耐え忍ぶだけではダメで、攻めなければ収入は得られないのです。
そして、攻めるためには守る以上のキャッシュが必要です。

新規物件を購入するにしろ、建て直すにしろキャッシュが必要ですが、果たして収入がない大家に金を貸す金融機関があるのか?
二束三文で土地を売却してキャッシュを作るのか?

一体どうやってキャッシュを作るんだ!!

考えただけでも絶望的な気持ちになりますね。


地震保険に入っていれば保険金は出ますが、所詮は最大でも火災保険の50%。
この金額で残債を消せればまだラッキーな方でしょう。
それでも、「収入が無い」という状況は変わりませんが・・・。

収入と資産を同時に失うって、とんでもない事です。

そんな状況に対し、私が思いつく対策は以下の4つ。

1.物件を複数持ちリスク分散(全物件崩壊を避ける)
2.残債以上の手元キャッシュを準備
3.大家業以外の別事業を持つ(地震に強そうなやつ)
4.地震保険を上乗せし100%にする

自分の現状を考えるとこんな感じです。

1はおそらくクリア。
でも最近はドミナント化も考えていたので、エリアとして近づくのは危ないのだろうか?

2は家計全体の資産をどう判断するかですね。
将来のための資産に手を付けるのはNGなので、私の場合現時点ではOUTです。

3はコインランドリーや太陽光がありますが、コインランドリーはエリアが近くむしろ傷口を広げるだけかもしれません。
建物倒壊or設備が使えない状態なら債務だけが残ります。
ただ、我が家の場合は妻が会社員であるので救いがあります。
ダブルインカムはやっぱり強い。

4は未対応。
やっぱり保険料高いよなぁ・・・。


「想定外だった」
「こんな筈じゃなかった」

コロナの影響でこう思う方は多いでしょう。

でも、私はそんな泣き言は口が裂けても言いたくない。
だから最近、改めてリスク管理を考え直しています。

短期的には地震保険上乗せが簡単ですが、やっぱり物件数を増やすとか、全く別の事業を行うとか、そういう前向きの方策を行いたいですよね。

あとはいかに妻に気持ち良く、そして長く働いて頂けるよう家庭環境の充実を図るか。
実は最も現実的なリスクヘッジなのかもしれません(笑)。


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「最近物件買えなくて・・・」

先日行った某大家の会での話です。
何処に行ってもよく聞く話で、私自身もそうです。

ただ、会話を進めると、一口に「物件が買えない」と言っても、大きく二つのタイプに分かれる事がわかります。


【タイプ1:融資がキツイ】

2年ほど前から融資は引き締め基調と言われ、自己資金を2割3割入れないと購入できず、公庫で5割でも買えないなんて話も。
まぁ、私に言わせれば正常な状態に戻りつつあるだけのように思いますが・・・。

ただ、「融資がキツイ」という事が理由なのであれば、「融資が出るなら購入したい」と思える物件はあるという事ですね。

単に資金調達が問題というだけです。

少しお金を貯めて自己資金を増やせば良いわけで、購入物件の対象(利回り、価格等)についての見直しはしなくても大丈夫とも言えます。

折角の成功パターンは、できるだけ変えない方が良いと私は思っています。
資金を多く貯める分資産拡大スピードは鈍りますが、逆に安全性は高まるので個人的にはあまり問題はないかなと思っています。

まぁ、投資目的は人それぞれなので、あくまでも個人的見解ですが。


【タイプ2:昔の基準を引きずっていて物件が無い】

リーマンショックの頃から不動産を始めた人。
今から考えれば割安な優良物件が多く、うまい事運営して成功されている大家さんは多くいらっしゃいます。
すでに大家歴も10年を超え、ある程度の経験を積んでいると思います。
逆に、経験を積んでいるからこそ過去の成功体験から逃げられず、昔の基準で物件を探してしまう。

しかし、当然今の市場にそんな物件はなかなかないわけで・・・。
結果として買えない。


そんな会話をしていると、とある大家さんに言われました。

「私は過去の成功体験を綺麗さっぱり捨てました」

その方は、購入物件の対象を変え、利回り重視から積算重視、地方から自宅近くへと
投資対象を変えていらっしゃいます。
その際、どうしても過去の成功体験が邪魔になったそうです。


例えば、私は物件の収支シミュレーションをする際に、こんな仮定をしています。

空室率20%、毎年1%の家賃下落、金利3%で15年、返済比率40%で・・・。


築古木造で良くありそうなシミュレーション条件だと思います。
こんな条件だと利回り15%程度無いと、キャッシュフローも出ずアホらしくて購入できなくなってしまいます。

また、キャピタルゲインの考えはさらさらなく、キャピタルロスが前提。
極端な話「家賃収入総額=購入価格」になるまで持てば、いくらで売却しても損はしない。

こんな考えが根底にあるので、とにかく高利回りでリスクヘッジをしようと考えます。

キャピタルロスを織り込んで、それでも負けない投資にしようとする事は、保守的であり堅いやり方であるとも言えます。
やり方としてはアリですし、私自身も心掛けてきたことです。
そしてここまではうまくやってきました。
おかげで会社員も卒業できました。

だからこそ、「うまくいった物件」と同じような物件に固執してしまい、今時の相場環境でなかなか良い物件が無いとぼやく・・・。

5年前までは、横須賀あたりでも上記を満たすお手頃物件があったのですけどねぇ。


以前から、私自身モヤモヤしていたことがあります。

川崎市に住む私にはそれに適した投資手法があるのではないか?
無理に郊外の高利回り物件を狙い、強引な融資付けをする必要がるのか?
都市部には都市部のやり方があるのでは?

ちょうど良い機会ですし、今までの成功体験から少し外れた物件も狙ってみたいと思います。

利回りの絶対値に縛られない。
積算重視。
エリア内で割安な価格ならOK。

まぁ、そんな物件もめったにないとは思いますが、心がけとして探す対象は明確にしておかなければダメですよね。

不動産屋さんをまわって折角情報を頂いても、「う~ん、利回り11%じゃなぁ」と初見で思ってしまうと、どうしてもあら捜しが始まって買わない方向のバイアスがかかってしまいます。

他に所有物件はあるし、ランドリーや太陽光もあるわけで、少々毛色が違う物件にチャレンジするのも悪くないんじゃないだろうか?

だからと言って、利回り10%以下とか新築は怖くて手がでませんが・・・。


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