川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

心得

業者さんの片棒を担ぐ

お陰様でここ1~2年程度。
色々な業者さんからセミナー講師や
取材のご依頼を頂きます。

人前で話すのは嫌いではありませんし、
新たな出会いが刺激にもなるので、
基本的にはすべてお引き受けしています。



楽待や建美家を見ればわかりますが、
週末の都度多くの不動産無料セミナーが
開催されています。


無料にしてまで行うセミナーですから
当然見込み客の集客、そして個別面談から
売買へとつなげる事が目的です。

こういった無料セミナーの「ゲスト講師」
として私が呼ばれるわけです。



私自身は、自分の経験や考えを好き勝手
話すだけなので、「不動産万歳!!」
だけの内容にはならないよう気を使ってい
るつもりです。



でも、最近考える事があります。

それは、私自身にも業者さんの
色が付く可能性があるという事。


私と業者さんは全く関係ありませんが、
果たして受講生はそう思うだろうか?

業者さんがブラックだったら?

セミナーをきっかけに粗悪な物件を
買わされたら?


私が業者の片棒を担いだことにも
なりますね。



私自身、騙す方は悪いが騙される方も
悪いと思っています。

だから、あまり深く考えずにセミナー講師
をこれまで引き受けていました。


「そこは自分で判断してね」

です。


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そもそも、私も

「5年でサラリーマンをリタイヤ」
「会社員を辞めた成功者」

みたいな枕詞で勝手に担がれますが、
自分から言ったことはありません。


妻はフルタイムで会社員しているわけで、
私は「主夫」であり見方によっては
「ヒモ」みたいなものです。


会社員を辞めたのは事実ですが、
不動産の成功者か否かはわかりません。

第一、妻が働いて居なければ
今の不動産収入だけでは怖くて
辞めていないでしょう。


そんなもんです。

この話はブログなんかでもチョイチョイ
発信していますよね。



そういう点も含め、受講生の方には
セミナーもよく吟味して欲しいとですね。


この講師は何者だ?
この会社の評判は?


googleで少し調べるだけでも、
いろいろわかりますよね。


そういう前提知識を持った上で
セミナーで真意を見極めて頂ければ
と思っています。


少し偉そうな文書になってしまいましたね。



鋭いツッコミ質問でいじめられるのは
嫌ですが、あまりにも純真無垢に話を
聞かれるのも、責任を感じてしまうのです。


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売り時の難しさ

先日見に行ったボロ物件。

全空、雨漏り、シロアリ、ゴキブリ沢山。

物件が泣いている、かわいそうな状態
でした。


心優しい私は、売値の半値で鬼の指値。

残念ながら売主様は首を縦に振りません
でしたが、38%の指値まではOKとの事。

それでは合わないので、この物件は
見送りました。



実はこの物件、売りに出されてから1年
以上たっており、売値を切り下げ現在に
至ります。

価格は若干変えていますが、大よそこんな
感じの経過をたどったそうです。



当初は2500万円で売り出し、
2000万円の指値が入る。

売主は合意せずこの話は流れました。


その後売買の話は進まず、売値はいつしか
1800万円に。

そこに私が900万で如何と指値をしたが、
1100万円は切れないとのお返事。



1年以上現金化できず。
固定資産を払い続け。
建物はますます傷み。
その上売価は大きく値下がり。


最初の2000万円で売っていれば・・・。

というのは後の祭りですが、改めて
売り時の難しさを感じました。
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ちなみにこの物件、壊して土地で売る
方向でも検討をされるようです。


1100万円でOKなんでしょ?

どうせ解体費で100万円以上
かかるでしょ?

解体やら何やらも面倒でしょ?

だったら、あと200万円さげて、
俺の指値を飲んだ方が楽じゃね?


まぁ、更地にすればもう少し高く売れる
とは思いますが・・・。



将来売主さんの気が変わったら連絡して
もらう事にして放置プレイを実施します。


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二股のススメ

先日、これまでお世話になっていた
イケイケの火災保険代理店から
突如代理店閉鎖のお知らせが届きました。


しかも、閉鎖は一週間後。

申請中の保険があったので、進捗状況を
問い合わせるも音沙汰無し。

残念ながら、もう会社として末期状態
なのかもしれませんね。



保険代理店が閉鎖しても、本来大きな
問題はありません。

火災保険事体は保険会社との直接契約の形
になりますが、契約は有効です。



でもね・・・。
申請などで助けを頂く事は多い訳で、
やっぱり代理店がいないのは心細いですね。



幸い私は、もう一社別の代理店との付き合
いがありましたので、そちらに保険を移管
して事なきを得ました。



今回のケースで学んだ事。
それは・・・

「集中、特定の人への依存は危ない」

という事。


その人、会社がなくなると大きな影響がで
ます。



元のイケイケ代理店も、優秀な営業マン
がいたからこそお願いをしていました。

実際かなりお世話になりました。


しかし時は流れ、その方は独立。
イケイケ代理店も徐々に傾き・・・。


世の中変わらない物はありません。

まして、小さな会社ならなおさらです。
あっという間に状況は変わります。

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保険代理店に限らず、職人、管理会社
にも同じことが言えます。


・管理会社の担当が変わったら空室激増
・職人が体調を崩し作業できない


あるあるですね。



優秀な会社、優秀な担当者は心強いですが、
いつまでも同じ状況が続くとは限りません。

零細企業が特定の取引先に集中した結果
連鎖倒産に巻き込まれるのは良くある
話です。


やはり、複数の会社。
出来れば2社以上とお付き合いをするのが
必要ですね。

2社を見ていれば、片方の異変にも気が付き
やすいかもしれません。


・保険代理店
・リフォーム職人
・ガス会社
・銀行
etc


複数の会社と付き合っていますか?


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横須賀築40年戸建は是か非か?

築43年戸建 400万円。


横須賀あたりでも、時々このような物件が
出てきます。

少々傷みはありますが、リフォームすれば
十分使えそうな家。

リフォーム費用はざっくり
150~200万円と言った
ところでしょうか。

賃貸に出せば6万円程度は取れるので、
リフォーム代込みでも利回り12%。

現金で購入する分には、悪くない投資かも
しれませんね。



私も戸建賃貸をやりたいと思っており、
実際に物件を漁っています。



ただ、問題なのは「築40年」。

横須賀とは言え、住める家が400万円で
売りに出されるにはそれ相応の理由があり
ます。

何か?


「階段物件」

はい、これが多いです。


主要道路から前面道路までの間に
階段を通らなければならない物件です。

車が入れないのです。

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築40年戸建は、表層リフォームで頑張っ
ても寿命はあと10年程度でしょう。

もちろん、お金をかけて新築そっくり
リフォームをすれば大きく延命できますが、
投資の観点からは見合いません。


そのままでも住める人か、あるいは更地に
して売却が現実的でしょう。



では、階段物件の土地を購入する
次の人がいるのか?


これ、かなり問題です。



横須賀は空き家が問題になっていますが、
その多くは階段物件です。


実際、坂の上でも車が入れる場所は
新築が立ち、所有者の新陳代謝が
続いています。



しかし、上町など、横須賀中央駅から
徒歩圏にも関わらず階段しかないような
場所は朽ち果てた家が目立ちます。

ほんと、極端です。

擁壁の上は車が入れるので新築が並び、
すぐ下は階段アクセスで廃墟が並ぶ。

こんな感じ。



賃貸目線のエリアとしては全く一緒でも、
土地の価値は大きく異なります。




階段物件の築40年でも駅から徒歩圏で
あれば、今なら何とか客付けできると
思います。

でも、建物はいつか朽ち、売却をすべき
時が来ます。



その時その土地は売れるのか?
価値はあるのか?

残念ながら厳しい想像しか
私にはできません。


「安けりゃ売れる」


なら、あんなに廃墟が残っているわけ
ないと思います。




「築40年だからダメ」

とは言いません。

実際私も買い付け出してます。


でも、築古を購入するなら、せめて
車が入る道路に面した物件でなければ
購入したくありません。


現況駐車場がなくてもOKです。
更地にすれば後から駐車場は作れます。


でも、道路は後から作れません。



たかが12%程度の利回りで、
目先賃貸が回るからと言って、
安易に始めてしまうのは怖いと
思っています。


3年で資金回収できるほどの高利回り
なら、また話は別ですが・・・。




利回りはリスクの裏返しとも言われます。
でも、その利回りとて、どんなリスクを
反映しているのかは考える必要があります。


対処可能なリスクか否か?

土地は変えられませんからね。



客付けを行う際の「立地」は重要ですが、
資産価値、将来性としての立地も重要だな
と最近思っています。


当たり前ですが、
「今後いくらで売れるのか?」
という観点は必要ですね。



横須賀なんて、階段物件以外にも
住むところ沢山ありますし、
坂道がブランド化されていませんからね。


これが、尾道とか神戸とか長崎なら
また話は別なのかもしれませんね。



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銀行様から投資信託営業

銀行様よりご融資を頂く際には、
普段の「お付き合い」も重要と
いう話は良く聞きます。


お付き合いとは具体的に何か?

例えば以下のような商品や取引を
通じて、銀行様に収益をもたらす
事です。


・預金
・定期預金
・積立預金
・各種口座引き落とし
・クレジットカード
・保険
 etc


銀行様も昨今の低金利で収益機会が
失われ経営も大変なご様子。

また、各担当レベルには厳しい
ノルマも課されている事でしょう。



「海老で鯛を釣る」


と言っては露骨ですが、普段からのご協力
を行う事で、担当の心象面にも若干の
違いもあるでしょう。

稟議書のネタにも使ってもらい
「当行の重要顧客である」
なんて書いてもらえれば・・・。

そんなスケベ心を持ってしまいます。


ちょっと前置きが長くなりましたね。


実は最近、銀行様より投資信託の
営業を受けました。

営業を受けたからには答えるのが
仁義だろうと思い、対面での
商品説明を受けてきました。



商品説明は元証券マンのおじ様。
まぁ、しゃべるしゃべる。

ドル円相場は今後●●。
原油は●●円あたりが居心地よい。
アメリカのリートは今安い。


自らの分析を織り交ぜながら、
今後の市況をポンポンぶっこんで
きます。



「だから私はこの商品をお勧めします」

という力強い言葉と共に出てきたのが

「毎月分配型のUSリート」

これを毎月一定額購入し、毎月の分配金は
そのまま再投資に回して、口数を増やす事
がお勧めだとか。



思わず椅子から落ちそうになりました(笑)。

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・手数料が高い
・信託報酬も高い
・そもそも毎月分配で効率悪い


もうねぇ・・・。
複利効果で資産を増やす気ないでしょ?
毎月税金払いたいの??



そりゃね、ノーロードのインデックス型の
投信では手数料収入は微々たるものですか
ら手数料の高いアクティブ投信を売りたい
のは良くわかります。

毎月分配型が売りやすいのもわかります。



でもね・・・。

どう見ても俺向きじゃない!!




思えば、今回初めて証券マンから
商品の対面営業を受けました。

池上彰さんかと思うような明快?な
経済動向を絡めつつ、怒涛の口激を受ける
とお客さんはその気になるのかな?



そもそも投資信託は「長期的な資産形成」
が目的では無いのでしょうか?

ブル/ベアファンドとか、マニアックなも
のは別ですが、短期の上げ下げ気にする
なら、株でも債券でも、直接買った方が
イイでしょう。

せめてETFですよね。


それに対し、目先1~2年の相場動向を
語り「今安いから買いましょう」という
方向に持って行くのは違和感を感じました。


まぁ、「目先の下落」に銀行さんはすごく
敏感になっている様子は見て取れましたし、
実際顧客からのクレームも多いのでしょう。

その点は同情します。



その他にも、

定期預金では儲からない⇒だから投資

という短絡的なトークもねぇ・・・。



そもそも投資に回すべきなのか?
回すならどの程度か?
どのアセットクラスに回すべきか?



全体を考えないとダメだと思いますが、
そんな面倒な事、銀行さんも顧客も
望んじゃいないのでしょうね。


顧客のレベルに合わせた結果、
それに応じた売り方のスタイルに
なっちゃうのかもしれませんね。


やっぱり、小さなころからの
お金の教育って、ある程度必要じゃ
ないのかなぁ・・・。



少々文書が長くなりましたね。


銀行の投信販売について、イロイロと
思う所を書いてきましたが、今回の私の
目的は少し違います。

資産形成も重要ですが、主な目的は
「お・付・き・合・い」。



投資信託積み立てるから、今度は俺様ファ
ンドの「不動産賃貸業に融資してね」って
事です。



正直、お勧め頂いた投資信託は
普通なら絶対買わない代物です。

毎月3%近い売買手数料払うのは嫌ですが、
交際費と思って割り切るか?

そもそも、毎月1万円程度の積み立てでは
お付き合いとしての意味すらないのか?

でも、やらないよりやった方が
よさそうだし・・・。


気が弱いので、結局買うんだろうなぁ・・・。



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