川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 心得

所有物件に一台の放置バイクがあります。

ホンダの原付バイク。
自賠責のステッカーは青色なので、平成30年に期限切れ。
法的にも公道を走れない状態なので、放置間違いなし。

最初に気が付いたのは3年前、とある退去立会いでの事。
退去する方に、こんなことを言われました。

「あのバイク、おそらく○○号室に住んでいた人のですよ」

確かに、別の部屋に住んでいた方が以前乗っていたような記憶があります。
しかし、この時点で退去から既に1年近く経過。
退去の際にそのまま置いて行ってしまったようです。

退去立会いの際に言われなければ、私は気が付きませんでした。
ありがたい事です。

ただ、その時はなんとなくそのまま放置してしまい・・・。

時は流れて3年。
バイクの持ち主が退去してから入居者はすべて入れ替わりましたが、未だバイクはそのままの場所に佇んでいます。
風雨にさらされ劣化も幾分進み気味。

流石にマズイと思い、遅ればせながら撤去に向けて動き出すことにしました。

ところで、放置バイクの撤去はどうすればよいかご存知ですか?
正しい(と思われる)撤去の仕方について、ご説明いたします。


【1.バイク所有者の特定】

まずは、本当に放置バイクなのか否かを確認する必要があります。
「一週間以内に所有者は○○に連絡してください」みたいなお知らせをバイクに貼り連絡を待ちます。

これで連絡がなければひとまず「放置バイク」として認定できます。

なお今回は、状況から所有者がすでに物件内にいないことが明白だったので、ここは割愛しています。


【2.盗難車でないことを確認】

バイクが盗難車(盗難届が出ている状態)の場合、廃車にすることができません。
そのため、最寄りの警察署(交番)に連絡し、車体番号から盗難車でないことを確認して頂く必要があります。
確認時の立会いは不要なので、対象のバイクが特定できるなら遠隔地でも対応可能です。
私は今回自宅から電話でお願いをしました。

なお、盗難車であることが分かった場合は、警察が引き取ってくれます。


【3.バイク引き取り業者による撤去】

盗難車でなかった場合、敷地内のバイクはオーナーの責任で撤去をしなければなりません。
ただ、バイクは無料で引き取りをする業者がありますので、費用負担なく撤去することができます。

googleで「地名+バイク+廃車」とか「地名+放置バイク」等で検索し、適当な業者を見つけ連絡します。

業者にもよりますが、撤去すべきバイクが特定できれば当日の立会いは不要なので、遠隔地の物件であっても面倒がありません。
私も立会い無しでお願いしました。

連絡の2日後には撤去をして頂き、敷地内がスッキリしました。


とまぁ、こんな感じで放置バイクは撤去可能です。
やってみれば意外と手間はかからないもので、3年間も放置してしまった私がバカみたいです。

ちなみに、敷地外の放置バイクであれば、警察に連絡すればそのまま撤去して頂けます。

だからって、敷地内から前面道路にバイクを移動させ、その状態で警察に連絡するというのは駄目ですよ!
それ、あなたが不法投棄したことになりますから。

放置バイク、放置自転車は美観を損ねるだけでなく、さらなる不法投棄の呼び水になる事もあります。
もし様子のおかしいバイクや自転車があったら、迅速な対応を行いましょう。

3年も放置した私が言っても説得力がありませんが(笑)。


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私が運営するコインランドリーの売上は4月に入り2割近くダウン。
確実にコロナの影響が出てきましたが、不動産と太陽光は今の所影響がないので、まだまだ余裕をぶちかましております。

コロナのせいで、飲食店は軒並み開店休業状態。
建物は無事だが客が来ない状態ですね。
家賃などの固定費がかかる一方で収入が無いという非常に厳しい状態です。
また、店舗休業保険の類もコロナは対象外。
営業自体はできる状態であり、休業についてはあくまで「自粛」ですから保険の対象になりません。

結局、「コロナ」はあくまでも原因に過ぎず、近所にライバル店ができて売り上げが減ったのと同じ扱いなんですよね。

だから、事前にコロナのような感染症リスクに備える方法は「キャッシュを厚めに用意しておく」しかありません。
せめて半年売上ゼロでも乗り切れるようなキャッシュを用意しましょうという事ですね。

「そんなの当たり前じゃん」

と思いますが・・・。
稀に起こるような事を想定し、それに対して準備を行う事は難しいのでしょうね。

と、若干上から目線で語っていますが、最近思うんですよ。
大地震が来て建物が潰れたら俺は大丈夫なのか?って。

大地震は稀に起こる大規模災害の代表選手です。
今回のコロナは建物への物理的影響がありませんから、多くの大家は余裕をかましています。
でも大地震は別です。

建物が潰れれば収入はゼロ。
借金は残りますが毎月の支払いは続きます。
ちょうど今の飲食店オーナー達のような状態ですね。

ただ、一つ大きな違いがあります。
それは、そのままでは復活ができないという事。

コロナの場合は、治療薬やワクチンの開発、あるいは人々の意識変化(少々罹患しても仕方ない)など、社会状況が変われば営業再開可能です。
耐え忍んでいれば、そのうち状況は好転するでしょう。

一方、地震で建物が物理的に破壊されてしまった場合は、建て直さない限り収入を得る方法はありません。
もしくは新規物件を購入するか。
耐え忍ぶだけではダメで、攻めなければ収入は得られないのです。
そして、攻めるためには守る以上のキャッシュが必要です。

新規物件を購入するにしろ、建て直すにしろキャッシュが必要ですが、果たして収入がない大家に金を貸す金融機関があるのか?
二束三文で土地を売却してキャッシュを作るのか?

一体どうやってキャッシュを作るんだ!!

考えただけでも絶望的な気持ちになりますね。


地震保険に入っていれば保険金は出ますが、所詮は最大でも火災保険の50%。
この金額で残債を消せればまだラッキーな方でしょう。
それでも、「収入が無い」という状況は変わりませんが・・・。

収入と資産を同時に失うって、とんでもない事です。

そんな状況に対し、私が思いつく対策は以下の4つ。

1.物件を複数持ちリスク分散(全物件崩壊を避ける)
2.残債以上の手元キャッシュを準備
3.大家業以外の別事業を持つ(地震に強そうなやつ)
4.地震保険を上乗せし100%にする

自分の現状を考えるとこんな感じです。

1はおそらくクリア。
でも最近はドミナント化も考えていたので、エリアとして近づくのは危ないのだろうか?

2は家計全体の資産をどう判断するかですね。
将来のための資産に手を付けるのはNGなので、私の場合現時点ではOUTです。

3はコインランドリーや太陽光がありますが、コインランドリーはエリアが近くむしろ傷口を広げるだけかもしれません。
建物倒壊or設備が使えない状態なら債務だけが残ります。
ただ、我が家の場合は妻が会社員であるので救いがあります。
ダブルインカムはやっぱり強い。

4は未対応。
やっぱり保険料高いよなぁ・・・。


「想定外だった」
「こんな筈じゃなかった」

コロナの影響でこう思う方は多いでしょう。

でも、私はそんな泣き言は口が裂けても言いたくない。
だから最近、改めてリスク管理を考え直しています。

短期的には地震保険上乗せが簡単ですが、やっぱり物件数を増やすとか、全く別の事業を行うとか、そういう前向きの方策を行いたいですよね。

あとはいかに妻に気持ち良く、そして長く働いて頂けるよう家庭環境の充実を図るか。
実は最も現実的なリスクヘッジなのかもしれません(笑)。


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「最近物件買えなくて・・・」

先日行った某大家の会での話です。
何処に行ってもよく聞く話で、私自身もそうです。

ただ、会話を進めると、一口に「物件が買えない」と言っても、大きく二つのタイプに分かれる事がわかります。


【タイプ1:融資がキツイ】

2年ほど前から融資は引き締め基調と言われ、自己資金を2割3割入れないと購入できず、公庫で5割でも買えないなんて話も。
まぁ、私に言わせれば正常な状態に戻りつつあるだけのように思いますが・・・。

ただ、「融資がキツイ」という事が理由なのであれば、「融資が出るなら購入したい」と思える物件はあるという事ですね。

単に資金調達が問題というだけです。

少しお金を貯めて自己資金を増やせば良いわけで、購入物件の対象(利回り、価格等)についての見直しはしなくても大丈夫とも言えます。

折角の成功パターンは、できるだけ変えない方が良いと私は思っています。
資金を多く貯める分資産拡大スピードは鈍りますが、逆に安全性は高まるので個人的にはあまり問題はないかなと思っています。

まぁ、投資目的は人それぞれなので、あくまでも個人的見解ですが。


【タイプ2:昔の基準を引きずっていて物件が無い】

リーマンショックの頃から不動産を始めた人。
今から考えれば割安な優良物件が多く、うまい事運営して成功されている大家さんは多くいらっしゃいます。
すでに大家歴も10年を超え、ある程度の経験を積んでいると思います。
逆に、経験を積んでいるからこそ過去の成功体験から逃げられず、昔の基準で物件を探してしまう。

しかし、当然今の市場にそんな物件はなかなかないわけで・・・。
結果として買えない。


そんな会話をしていると、とある大家さんに言われました。

「私は過去の成功体験を綺麗さっぱり捨てました」

その方は、購入物件の対象を変え、利回り重視から積算重視、地方から自宅近くへと
投資対象を変えていらっしゃいます。
その際、どうしても過去の成功体験が邪魔になったそうです。


例えば、私は物件の収支シミュレーションをする際に、こんな仮定をしています。

空室率20%、毎年1%の家賃下落、金利3%で15年、返済比率40%で・・・。


築古木造で良くありそうなシミュレーション条件だと思います。
こんな条件だと利回り15%程度無いと、キャッシュフローも出ずアホらしくて購入できなくなってしまいます。

また、キャピタルゲインの考えはさらさらなく、キャピタルロスが前提。
極端な話「家賃収入総額=購入価格」になるまで持てば、いくらで売却しても損はしない。

こんな考えが根底にあるので、とにかく高利回りでリスクヘッジをしようと考えます。

キャピタルロスを織り込んで、それでも負けない投資にしようとする事は、保守的であり堅いやり方であるとも言えます。
やり方としてはアリですし、私自身も心掛けてきたことです。
そしてここまではうまくやってきました。
おかげで会社員も卒業できました。

だからこそ、「うまくいった物件」と同じような物件に固執してしまい、今時の相場環境でなかなか良い物件が無いとぼやく・・・。

5年前までは、横須賀あたりでも上記を満たすお手頃物件があったのですけどねぇ。


以前から、私自身モヤモヤしていたことがあります。

川崎市に住む私にはそれに適した投資手法があるのではないか?
無理に郊外の高利回り物件を狙い、強引な融資付けをする必要がるのか?
都市部には都市部のやり方があるのでは?

ちょうど良い機会ですし、今までの成功体験から少し外れた物件も狙ってみたいと思います。

利回りの絶対値に縛られない。
積算重視。
エリア内で割安な価格ならOK。

まぁ、そんな物件もめったにないとは思いますが、心がけとして探す対象は明確にしておかなければダメですよね。

不動産屋さんをまわって折角情報を頂いても、「う~ん、利回り11%じゃなぁ」と初見で思ってしまうと、どうしてもあら捜しが始まって買わない方向のバイアスがかかってしまいます。

他に所有物件はあるし、ランドリーや太陽光もあるわけで、少々毛色が違う物件にチャレンジするのも悪くないんじゃないだろうか?

だからと言って、利回り10%以下とか新築は怖くて手がでませんが・・・。


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最近、不動産投資家以外の事業を行う方々と話をする機会が多くあったので、そこで感じた事を書きたいと思います。


一言で言って、不動産はかなり甘い事業だと感じさせられました。

不動産賃貸業は不動産を貸すだけ。
業務内容としては概ね下記の通りでしょう。

・入居付け
・家賃収納
・敷地内清掃等の日々の管理業務
・クレーム対応
・修繕

入居付け、家賃収納、クレーム対応(一次窓口)は管理会社。
その他は必要に応じて、自分や業者さんに委託している方が多いのでは?

ここで注目したいのが、直接の雇用が一切発生しない点です。
不動産賃貸業は、基本的に雇用が発生しない事業です。


他の事業を行われている方にお話を聞くと、問題の多くが「雇用」に行きつくようです。
まず、雇用自体にもお金と労力がかかります。

私も、コインランドリーの清掃スタッフを雇用していますが、採用に至るまでに面倒な思いをします。
ネットへの掲載や応募者とのやり取り。
面接の約束ができたとしても、音信不通やすっぽかしもあります。
それでも私の場合は採用人数は一人だけでしたし、お陰様で長く働いて頂いているので、労力はたかが知れています。

しかし、採用人数が多ければそうは行きません。
スタッフの入れ替わりがあればなおさらです。
しかも短期間で雇用をしなければなりませんから、必然的にお金をかけての雇用活動となります。

「10万かけてやっと雇用したのに、2週間の研修期間中に辞められた」

こんな事は日常茶飯事だそうです。


何とかスタッフが集まり運営が始まっても、そこは他人が集まる職場。
人間関係やら、給与体系の問題。
スタッフへの指導やモチベーションUPも必要です。

「オーナー様でござい」と金だけ出してりゃ良いわけもなく、「経営者」としての才覚が問われる場面も多く訪れます。


たとえ「フランチャイズ」という看板と仕組を使って開業しても、実際に動かすのは経営者と現場スタッフです。
立地はもちろん大事ですが、それよりも「対人スキル」という経営能力によって成功も失敗もあるそうです。

赤字店舗を引き取り同じスタッフを使ったとしても、能力が高い人はそれを黒字転換なんて事もよくあるとか。

私を含め大家さんは、この「対人スキル」が圧倒的に不足していると思います。
入居者様や各種業者さんとの「コミュニケーションスキル」はあったとしても、それは経営者と雇用者の関係とは別物です。


そして、もう一つの問題は「資産性の無さ」。
店舗を借りて、スタッフを雇っているだけなので、撤退時には赤字だけが残ります。
そもそも、撤退決断の判断時期も難しいそうです。

例えば、開業以来目標未達で毎月赤字の場合。
色々な要因があり、その方策も沢山あるでしょう。

もう少し待てば客がふえるのか?
広告を打って攻めに出るのか?
スタッフの問題なのか?
そもそも立地を外しているので改善余地なし、傷が浅い内に撤退か?

色々な要素があり、判断も難しいそうです。
対策ノウハウも少ないですし、そもそも個別要素が強すぎます。
判断が遅れる程運転資金がかさみ赤字額も増えます。

どこまで頑張るのか、辞めるのか。
判断を行うのも、重要な能力の一つですよね。


一方、不動産の場合は、何とか空室を埋めさえすれば収益はプラスになるはずです。
空室に対して一人のお客さんを見つけるだけで目標達成。
方策はリフォーム、業者回り、一時的に広告費投入?
対応は限られますし、そのためのノウハウもあふれています。

撤退するにしても、物件を適正な価格で購入していれば、購入価格近辺での売却が可能でしょうから、赤字幅は少なくなります。
まぁ、高値で購入していたのならば別ですが・・・。


不動産大家さんは、事業経験としては普通の会社員以上であると思います。
でも、雇用が発生する事業を行う方と比べると、事業経験は大きく劣ります。
にもかかわらずあるのは根拠なき自信。
それで飛び込んで痛い目を見る方が多いとか。

確かに不動産に比べれば小資本でも参入でき、成功すれば短期間に資金回収。
事業拡大も魅力的ですが、安易に踏み出すのは怖いですね。

経験者の生のお話を聞く事で、改めて気づかされました。
腹の括り方が違うように思います。


最後に。
そんな事業で成功している方々でも、意外な程不動産は怖いと思っている方が多いです。
物件選びがわからないとか、投入金額が高いとか。
他の事業で成功するほどの方であれば、不動産なんてチョロいと思うのですが・・・。

買って貸すだけ。
やりがいも儲けも少ない不動産には魅力を感じないようです。
関心がないから知らないだけなんでしょうね。

人それぞれ、向き不向きがあるという事でしょうか。

今の私はやっぱり不動産かなぁ。
それか、なるべく人がかかわらない事業。
人間関係は面倒で嫌いだし、ダメ人間なもので。

もう少し歳を取り、時間ができたら変わるかもしれませんが。


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太陽光発電に興味があっても信頼できる施工業者の探し方がわからない。
だから最初の一歩が踏み出せない。
そんな方も多いかと思います。

賃貸物件のリフォーム業者さんであれば、試しに10万弱の小工事を依頼して、業者さんを見極めるなんて事も可能です。
結果として残念なリフォームでも被害額は10万円。
致命的な問題にはならないでしょう。

一方、低圧の太陽光発電所の施工費用は1000万円以上かかります。
しかも20年以上使う事が前提。
残念業者にあたってしまえば目も当てられません。


今でこそ私は4カ所で太陽光発電所を運営していますが、実は幻の一基目があります。

信頼できる業者さんの見極めがつかないのに、エイやと飛び込んだ結果。
見事に残念業者に引っかかり、危うく200万円が飛んでいきそうになったお話です。


あれは、2015年10月の事でした。
某有名な太陽光のポータルサイト(メ〇発)を見ていると、当時の私にとって高利回り(に見えた)の土地付き太陽光発電所の分譲案件がありました。

ライズガーデン花巻、利回り11.69%

有名ポータルに掲載されている業者さんなら安心だろうと思い、相談会に行く事にしました。

この案件は、東北地方最大規模の太陽光発電所を岩手県花巻市に作るというビックプロジェクト。
しかも、ただ利回りが高いだけではありません。

販売元のライズデザインファクトリーという会社の社長が、自信の出身地である東北への恩返しをうたった案件でした。

2015年と言えば、東日本大震災の爪痕もまだまだ色濃く残る頃。
この太陽光発電所の一部を、地元に寄付するという社長の心意気にすっかり共感してしまい、私は契約の判を押しました。

ただ、今にして思えば、最初から少しおかしかったように思います。


施工費用については信販会社のソーラーローンを利用。
信販会社を利用した場合、融資の実行は発電所の完成確認が取れた後になります。
そのため、施工費用を事前に徴収される事は通常ありません。
(連系負担金等の徴収は別途あります)

なお、銀行融資や現金決済の場合は、契約時や施工のフェーズに応じて段階的に
支払いを行っていくのが一般的です。
新築を建てるのと同じですね。


一方、土地はライズデザインファクトリーからの転貸。
つまり借土地であり、土地の売買は発生しません。
そのため、事前に土地代を支払う事は無いはずです。
(登記費用とか、保証料の名目は別途あり)


それにもかかわらず、前金で200万円を請求されました。

「特別高利回り案件なので事前に200万円払えることが条件だ」
と言う言葉を信じ込み、やや違和感を覚えつつも支払ってしまいました。


その他にも違和感はありました。

池袋のマンションの一角をオフィスにしているような小さな会社なのに、なぜか入口に大きな水槽があり、マスコット社員のミニチュアダックスフントを飼育していました。
また、フジテレビの夜のニュースでCMを打っていたりと、調子に乗ってる放漫経営臭が見受けられました。


その後地盤工事開始の報告はきましたが、その後の連絡はサッパリ。

次に来たお知らせの内容は「案件続行不能」。
完成できなくなったので、前金の200万円は「そのうち」お返ししますとの事。

この後、返金日を伝えられてはすっぽかされる。
電話に出ない、メールも返信されない。
担当者がコロコロ変わる等の仕打ちを数か月受けました。

心配になった私は、川崎市主催の30分無料相談会で弁護士さんに相談をしました。
その時こんな事を言われました。

状況から言って返金の可能性は低い。
訴訟すれば勝てるが返金は別問題、無い袖は振れない。
仮差押えも銀行口座等差し押さえ対象資産の所在がわからないので難しい。
泣き落としでもなんでも良いからマメに訪問して窮状を伝える。
こういうのは早い物勝ちだから素早い行動が重要。


この教えを守り、何度か本社を訪問しました。
「返金されないと子供の学費が出せません(うそですが)」
と窮状を訴えた事もあります。

この行動が功を奏したのか200万円全額の回収に成功。
私は無事離脱する事ができました。

その後同社は倒産。
返金されなかった案件もあるようで、訴訟問題に発展しているそうです。

産経新聞のサイトにも同じ太陽光案件で途方に暮れている人の話が載っていました。

結局、大手ポータルに載っていようが、テレビCMを行っていようが関係ない。
それらは一時的にお金さえあればできる事であり、信頼性の担保にはなり得ない事を学びました。


余談ですが、発電系投資として、廃油バイオマス発電の説明会にも行った事があります。
怪しかったので投資はしませんでしたが、その後の成功話を聞かないので今はどうなっているのやら?

「怪しい物」を見極めるためにも、「怪しそうな場所」に行ってみるのも良いかもしれないなと思っています。
ミイラ取りがミイラにならなければですが。



少々話がそれましたが、私がその後の業者さん選びをどうしたのか?


ベタな方法ですが、信頼できる「太陽光の師匠」のアドバイスを頼りにしています。

とある勉強会で太陽光を数多くされいる方と知り合う機会があり、しばらくお付き合いをさせて頂く中で、誠実で信頼できそうな方であると判断しました。
判断基準は主観的な物でしかないのですが、自分自身でそう感じたのであればそれでOK。

自分の見る目がどの程度正しいのかはわかりませんが、少なくても見ず知らずの業者をポッと選ぶよりは確実性が高いと思っています。

お陰様で、良い業者さんとのご縁を頂いております。


私もリフォーム業者さんの紹介を依頼される事がありますが、普通の神経の持ち主なら紹介相手に問題が起こらないよう気を使います。
お互いの信用問題にもなりますし、怪しい業者は紹介しないでしょう。

やはり、利害関係が無さそうな人からの紹介は最強ですね。


問題は「本当に利害関係がないのか?」という所。

一人紹介につきバックマージンがいくらなんて事は良くある事。
まぁ、バックマージンがあったとしても、それでも良い業者を紹介してもらえるならばそれで良いのですが、

ただ、あくまで善意の一個人の体なのに業者紹介を広く公言しているとか、それをブログやSNS等で広く募っているのはやっぱり信用できないかも。


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