川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 心得

「最近物件買えなくて・・・」

先日行った某大家の会での話です。
何処に行ってもよく聞く話で、私自身もそうです。

ただ、会話を進めると、一口に「物件が買えない」と言っても、大きく二つのタイプに分かれる事がわかります。


【タイプ1:融資がキツイ】

2年ほど前から融資は引き締め基調と言われ、自己資金を2割3割入れないと購入できず、公庫で5割でも買えないなんて話も。
まぁ、私に言わせれば正常な状態に戻りつつあるだけのように思いますが・・・。

ただ、「融資がキツイ」という事が理由なのであれば、「融資が出るなら購入したい」と思える物件はあるという事ですね。

単に資金調達が問題というだけです。

少しお金を貯めて自己資金を増やせば良いわけで、購入物件の対象(利回り、価格等)についての見直しはしなくても大丈夫とも言えます。

折角の成功パターンは、できるだけ変えない方が良いと私は思っています。
資金を多く貯める分資産拡大スピードは鈍りますが、逆に安全性は高まるので個人的にはあまり問題はないかなと思っています。

まぁ、投資目的は人それぞれなので、あくまでも個人的見解ですが。


【タイプ2:昔の基準を引きずっていて物件が無い】

リーマンショックの頃から不動産を始めた人。
今から考えれば割安な優良物件が多く、うまい事運営して成功されている大家さんは多くいらっしゃいます。
すでに大家歴も10年を超え、ある程度の経験を積んでいると思います。
逆に、経験を積んでいるからこそ過去の成功体験から逃げられず、昔の基準で物件を探してしまう。

しかし、当然今の市場にそんな物件はなかなかないわけで・・・。
結果として買えない。


そんな会話をしていると、とある大家さんに言われました。

「私は過去の成功体験を綺麗さっぱり捨てました」

その方は、購入物件の対象を変え、利回り重視から積算重視、地方から自宅近くへと
投資対象を変えていらっしゃいます。
その際、どうしても過去の成功体験が邪魔になったそうです。


例えば、私は物件の収支シミュレーションをする際に、こんな仮定をしています。

空室率20%、毎年1%の家賃下落、金利3%で15年、返済比率40%で・・・。


築古木造で良くありそうなシミュレーション条件だと思います。
こんな条件だと利回り15%程度無いと、キャッシュフローも出ずアホらしくて購入できなくなってしまいます。

また、キャピタルゲインの考えはさらさらなく、キャピタルロスが前提。
極端な話「家賃収入総額=購入価格」になるまで持てば、いくらで売却しても損はしない。

こんな考えが根底にあるので、とにかく高利回りでリスクヘッジをしようと考えます。

キャピタルロスを織り込んで、それでも負けない投資にしようとする事は、保守的であり堅いやり方であるとも言えます。
やり方としてはアリですし、私自身も心掛けてきたことです。
そしてここまではうまくやってきました。
おかげで会社員も卒業できました。

だからこそ、「うまくいった物件」と同じような物件に固執してしまい、今時の相場環境でなかなか良い物件が無いとぼやく・・・。

5年前までは、横須賀あたりでも上記を満たすお手頃物件があったのですけどねぇ。


以前から、私自身モヤモヤしていたことがあります。

川崎市に住む私にはそれに適した投資手法があるのではないか?
無理に郊外の高利回り物件を狙い、強引な融資付けをする必要がるのか?
都市部には都市部のやり方があるのでは?

ちょうど良い機会ですし、今までの成功体験から少し外れた物件も狙ってみたいと思います。

利回りの絶対値に縛られない。
積算重視。
エリア内で割安な価格ならOK。

まぁ、そんな物件もめったにないとは思いますが、心がけとして探す対象は明確にしておかなければダメですよね。

不動産屋さんをまわって折角情報を頂いても、「う~ん、利回り11%じゃなぁ」と初見で思ってしまうと、どうしてもあら捜しが始まって買わない方向のバイアスがかかってしまいます。

他に所有物件はあるし、ランドリーや太陽光もあるわけで、少々毛色が違う物件にチャレンジするのも悪くないんじゃないだろうか?

だからと言って、利回り10%以下とか新築は怖くて手がでませんが・・・。


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最近、不動産投資家以外の事業を行う方々と話をする機会が多くあったので、そこで感じた事を書きたいと思います。


一言で言って、不動産はかなり甘い事業だと感じさせられました。

不動産賃貸業は不動産を貸すだけ。
業務内容としては概ね下記の通りでしょう。

・入居付け
・家賃収納
・敷地内清掃等の日々の管理業務
・クレーム対応
・修繕

入居付け、家賃収納、クレーム対応(一次窓口)は管理会社。
その他は必要に応じて、自分や業者さんに委託している方が多いのでは?

ここで注目したいのが、直接の雇用が一切発生しない点です。
不動産賃貸業は、基本的に雇用が発生しない事業です。


他の事業を行われている方にお話を聞くと、問題の多くが「雇用」に行きつくようです。
まず、雇用自体にもお金と労力がかかります。

私も、コインランドリーの清掃スタッフを雇用していますが、採用に至るまでに面倒な思いをします。
ネットへの掲載や応募者とのやり取り。
面接の約束ができたとしても、音信不通やすっぽかしもあります。
それでも私の場合は採用人数は一人だけでしたし、お陰様で長く働いて頂いているので、労力はたかが知れています。

しかし、採用人数が多ければそうは行きません。
スタッフの入れ替わりがあればなおさらです。
しかも短期間で雇用をしなければなりませんから、必然的にお金をかけての雇用活動となります。

「10万かけてやっと雇用したのに、2週間の研修期間中に辞められた」

こんな事は日常茶飯事だそうです。


何とかスタッフが集まり運営が始まっても、そこは他人が集まる職場。
人間関係やら、給与体系の問題。
スタッフへの指導やモチベーションUPも必要です。

「オーナー様でござい」と金だけ出してりゃ良いわけもなく、「経営者」としての才覚が問われる場面も多く訪れます。


たとえ「フランチャイズ」という看板と仕組を使って開業しても、実際に動かすのは経営者と現場スタッフです。
立地はもちろん大事ですが、それよりも「対人スキル」という経営能力によって成功も失敗もあるそうです。

赤字店舗を引き取り同じスタッフを使ったとしても、能力が高い人はそれを黒字転換なんて事もよくあるとか。

私を含め大家さんは、この「対人スキル」が圧倒的に不足していると思います。
入居者様や各種業者さんとの「コミュニケーションスキル」はあったとしても、それは経営者と雇用者の関係とは別物です。


そして、もう一つの問題は「資産性の無さ」。
店舗を借りて、スタッフを雇っているだけなので、撤退時には赤字だけが残ります。
そもそも、撤退決断の判断時期も難しいそうです。

例えば、開業以来目標未達で毎月赤字の場合。
色々な要因があり、その方策も沢山あるでしょう。

もう少し待てば客がふえるのか?
広告を打って攻めに出るのか?
スタッフの問題なのか?
そもそも立地を外しているので改善余地なし、傷が浅い内に撤退か?

色々な要素があり、判断も難しいそうです。
対策ノウハウも少ないですし、そもそも個別要素が強すぎます。
判断が遅れる程運転資金がかさみ赤字額も増えます。

どこまで頑張るのか、辞めるのか。
判断を行うのも、重要な能力の一つですよね。


一方、不動産の場合は、何とか空室を埋めさえすれば収益はプラスになるはずです。
空室に対して一人のお客さんを見つけるだけで目標達成。
方策はリフォーム、業者回り、一時的に広告費投入?
対応は限られますし、そのためのノウハウもあふれています。

撤退するにしても、物件を適正な価格で購入していれば、購入価格近辺での売却が可能でしょうから、赤字幅は少なくなります。
まぁ、高値で購入していたのならば別ですが・・・。


不動産大家さんは、事業経験としては普通の会社員以上であると思います。
でも、雇用が発生する事業を行う方と比べると、事業経験は大きく劣ります。
にもかかわらずあるのは根拠なき自信。
それで飛び込んで痛い目を見る方が多いとか。

確かに不動産に比べれば小資本でも参入でき、成功すれば短期間に資金回収。
事業拡大も魅力的ですが、安易に踏み出すのは怖いですね。

経験者の生のお話を聞く事で、改めて気づかされました。
腹の括り方が違うように思います。


最後に。
そんな事業で成功している方々でも、意外な程不動産は怖いと思っている方が多いです。
物件選びがわからないとか、投入金額が高いとか。
他の事業で成功するほどの方であれば、不動産なんてチョロいと思うのですが・・・。

買って貸すだけ。
やりがいも儲けも少ない不動産には魅力を感じないようです。
関心がないから知らないだけなんでしょうね。

人それぞれ、向き不向きがあるという事でしょうか。

今の私はやっぱり不動産かなぁ。
それか、なるべく人がかかわらない事業。
人間関係は面倒で嫌いだし、ダメ人間なもので。

もう少し歳を取り、時間ができたら変わるかもしれませんが。


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太陽光発電に興味があっても信頼できる施工業者の探し方がわからない。
だから最初の一歩が踏み出せない。
そんな方も多いかと思います。

賃貸物件のリフォーム業者さんであれば、試しに10万弱の小工事を依頼して、業者さんを見極めるなんて事も可能です。
結果として残念なリフォームでも被害額は10万円。
致命的な問題にはならないでしょう。

一方、低圧の太陽光発電所の施工費用は1000万円以上かかります。
しかも20年以上使う事が前提。
残念業者にあたってしまえば目も当てられません。


今でこそ私は4カ所で太陽光発電所を運営していますが、実は幻の一基目があります。

信頼できる業者さんの見極めがつかないのに、エイやと飛び込んだ結果。
見事に残念業者に引っかかり、危うく200万円が飛んでいきそうになったお話です。


あれは、2015年10月の事でした。
某有名な太陽光のポータルサイト(メ〇発)を見ていると、当時の私にとって高利回り(に見えた)の土地付き太陽光発電所の分譲案件がありました。

ライズガーデン花巻、利回り11.69%

有名ポータルに掲載されている業者さんなら安心だろうと思い、相談会に行く事にしました。

この案件は、東北地方最大規模の太陽光発電所を岩手県花巻市に作るというビックプロジェクト。
しかも、ただ利回りが高いだけではありません。

販売元のライズデザインファクトリーという会社の社長が、自信の出身地である東北への恩返しをうたった案件でした。

2015年と言えば、東日本大震災の爪痕もまだまだ色濃く残る頃。
この太陽光発電所の一部を、地元に寄付するという社長の心意気にすっかり共感してしまい、私は契約の判を押しました。

ただ、今にして思えば、最初から少しおかしかったように思います。


施工費用については信販会社のソーラーローンを利用。
信販会社を利用した場合、融資の実行は発電所の完成確認が取れた後になります。
そのため、施工費用を事前に徴収される事は通常ありません。
(連系負担金等の徴収は別途あります)

なお、銀行融資や現金決済の場合は、契約時や施工のフェーズに応じて段階的に
支払いを行っていくのが一般的です。
新築を建てるのと同じですね。


一方、土地はライズデザインファクトリーからの転貸。
つまり借土地であり、土地の売買は発生しません。
そのため、事前に土地代を支払う事は無いはずです。
(登記費用とか、保証料の名目は別途あり)


それにもかかわらず、前金で200万円を請求されました。

「特別高利回り案件なので事前に200万円払えることが条件だ」
と言う言葉を信じ込み、やや違和感を覚えつつも支払ってしまいました。


その他にも違和感はありました。

池袋のマンションの一角をオフィスにしているような小さな会社なのに、なぜか入口に大きな水槽があり、マスコット社員のミニチュアダックスフントを飼育していました。
また、フジテレビの夜のニュースでCMを打っていたりと、調子に乗ってる放漫経営臭が見受けられました。


その後地盤工事開始の報告はきましたが、その後の連絡はサッパリ。

次に来たお知らせの内容は「案件続行不能」。
完成できなくなったので、前金の200万円は「そのうち」お返ししますとの事。

この後、返金日を伝えられてはすっぽかされる。
電話に出ない、メールも返信されない。
担当者がコロコロ変わる等の仕打ちを数か月受けました。

心配になった私は、川崎市主催の30分無料相談会で弁護士さんに相談をしました。
その時こんな事を言われました。

状況から言って返金の可能性は低い。
訴訟すれば勝てるが返金は別問題、無い袖は振れない。
仮差押えも銀行口座等差し押さえ対象資産の所在がわからないので難しい。
泣き落としでもなんでも良いからマメに訪問して窮状を伝える。
こういうのは早い物勝ちだから素早い行動が重要。


この教えを守り、何度か本社を訪問しました。
「返金されないと子供の学費が出せません(うそですが)」
と窮状を訴えた事もあります。

この行動が功を奏したのか200万円全額の回収に成功。
私は無事離脱する事ができました。

その後同社は倒産。
返金されなかった案件もあるようで、訴訟問題に発展しているそうです。

産経新聞のサイトにも同じ太陽光案件で途方に暮れている人の話が載っていました。

結局、大手ポータルに載っていようが、テレビCMを行っていようが関係ない。
それらは一時的にお金さえあればできる事であり、信頼性の担保にはなり得ない事を学びました。


余談ですが、発電系投資として、廃油バイオマス発電の説明会にも行った事があります。
怪しかったので投資はしませんでしたが、その後の成功話を聞かないので今はどうなっているのやら?

「怪しい物」を見極めるためにも、「怪しそうな場所」に行ってみるのも良いかもしれないなと思っています。
ミイラ取りがミイラにならなければですが。



少々話がそれましたが、私がその後の業者さん選びをどうしたのか?


ベタな方法ですが、信頼できる「太陽光の師匠」のアドバイスを頼りにしています。

とある勉強会で太陽光を数多くされいる方と知り合う機会があり、しばらくお付き合いをさせて頂く中で、誠実で信頼できそうな方であると判断しました。
判断基準は主観的な物でしかないのですが、自分自身でそう感じたのであればそれでOK。

自分の見る目がどの程度正しいのかはわかりませんが、少なくても見ず知らずの業者をポッと選ぶよりは確実性が高いと思っています。

お陰様で、良い業者さんとのご縁を頂いております。


私もリフォーム業者さんの紹介を依頼される事がありますが、普通の神経の持ち主なら紹介相手に問題が起こらないよう気を使います。
お互いの信用問題にもなりますし、怪しい業者は紹介しないでしょう。

やはり、利害関係が無さそうな人からの紹介は最強ですね。


問題は「本当に利害関係がないのか?」という所。

一人紹介につきバックマージンがいくらなんて事は良くある事。
まぁ、バックマージンがあったとしても、それでも良い業者を紹介してもらえるならばそれで良いのですが、

ただ、あくまで善意の一個人の体なのに業者紹介を広く公言しているとか、それをブログやSNS等で広く募っているのはやっぱり信用できないかも。


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会社を辞める理由は人それぞれですが、会社を辞めた後は自分の好きな事をやりたいと考えている方は多いと思います。

「会社で過ごしていた時間を自分の好きなように使う」

これが醍醐味です。


でも、本当にすべての時間を自分の思い通りに使う事はできるのでしょうか?


シングルの方。
どうぞ自由に時間を使ってください。
親の介護でもない限り、時間は無限大です。


家族のある方。
少し注意が必要かもしれません。


会社を辞めるという事は、程度の差はあれ
「安定を捨て自由な時間を得る」
という事になります。

辞めた貴方はこれからの未来に目を輝かせているかもしれません。
新たな事業の勝算も頭の中ではあるのかもしれません。


でもパートナーはどうでしょう?
おそらく、貴方よりも不安ではないかと思います。

経済的変化、生活パターンの変化。
色々な事がガラリと変わるのはそれだけでストレスの元です。
まして子供でもいれば、さらに不安も大きいでしょう。


それにも関わらず・・・。

・時間を忘れて趣味に没頭
・平日/土日かかわらず、会合やらセミナー三昧
・視察を兼ねて日本国中や海外を飛び回る

日々をエネルギッシュに動き回るのも良いですが、果たしてそれで良いのか?
その間家庭を守っているのは誰なのか?

夫婦関係の形にもよりますが、少しは相手の負担にも目を向けるべきだと思います。
自分だけ理想の生活に近づくのは違うかと。


相手が何を欲しているのか?


家事の分担かもしれません。

相手だってやりたい事があるわけで、そのために家事に関わる時間を減らしたいと思っているかもしれません。
やりたい事は仕事かもしれませんし、ママ友とのお茶かもしれません。

どんな事であっても、本人が重要だと思えば重要な時間であり、周りが価値を決める事ではありません。


逆に、とにかく家に居てくれるなと思っているかもしれません。

良かれと思って家の事をやっていたら、かえって迷惑なんて事も。
四六時中顔を合わせると息が詰まる夫婦も多いのでは?(笑)


自分個人の理想の生活と、家族全体としての理想の生活は、少しずれていたりします。


まぁ本来は、「理想の生活」については会社員時代からある課題なはずですよね。
共働きなのに家事は奥様に任せきりなんて家庭は多いでしょう。
事情はあるのでしょうが、「旦那は仕事に没頭し、その他面倒事は奥さまに」という構図です。

会社を辞めた後と似たような状態ですよね。


これまでは「会社があるから」と大きな強制力の前にあきらめ、我慢していた事が、
「自由な時間」を手に入れた事で障壁が外れ、互いの主張もでてくるわけで。

「貴方は好き勝手やってるけど、私だってやりたい事がある!」

なんて言われないように。
互いに話し合い、折り合いを付けながらやって行く必要がありますね。


結局、会社を辞めて自由な時間が手に入ったと思っても、意外と自由な時間は少なかったりもします。

それは家族次第ですね。

なので、会社を辞めるにあたってはよく話し合う必要があると思っています。
家族がどこまで同じ方向を向けるのか?


我が家の場合、妻は会社員で私が主夫としてほぼ家事全般。
深い話し合いをしたわけではありませんが、少しずつ自然に今の形になってきました。

今の生活には基本的に納得していますが、時々ふとこんな事を思う時があります。

「俺は家政婦になるために会社をやめたのか?」

もちろん家事がしたくて会社を辞めたわけではありません。
でも、家事をしなければ現在の我が家はまわりません。

私自身100%理想の生活ではありませんが、家庭としては理想に近い形だと思っています。
まぁ、子供たちはママにもう少し早く帰ってきて欲しいはずですが・・・。

どうすれば私個人としてより満足のいく生活になり、且つ家庭としても維持できるか?
その方法を探るのは目下の課題です。



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大家の会の懇親会で定番のあるあるネタ。

「いつになったら会社辞めますか?」

私も以前は聞く側でした。

ただ私の場合、2014年7月に会社員を卒業してしまったので、最近は聞かれる側になっています。

質問をしてくるのは、これから不動産を始める人か、2~3棟持ってるくらいの人。
年齢層で言うと30~40代が多いです。
具体的行動を起こして一歩踏み出し、少し視界が開けてきたあたりでしょうか。

私にも覚えがあるので、経験者に聞きたくなる気持ちはよくわかります。
実際、私もいろいろな人に質問をした覚えがあります。

でも、明確な回答を頂いた覚えは殆どありませんでした。
「ガンガンいけ!!」と、背中をドンと押される回答もあまり記憶にありません。
「まずは仕事頑張れ」と諭される事もしばしば。

なんとなくモヤモヤとした感じで、スッキリしないというかなんというか・・・。


でも、今ならその気持ちも良くわかります。
聞かれても、とても答えにくいんですよね。


そもそも、前提が個別過ぎて難しい。
3時間くらい話し込めば、少しはマシな回答ができるかもしれませんが、初めて会った人と懇親会の席で20分程度話しただけでは、どうしても一般的な回答にしかなりません。

年収200万で慎ましい生活をするから大丈夫という人もいれば、家族5人を養わなければいけない人もいます。

また、最初は慎ましい生活でいいと思っても、いざ時間ができるとやっぱり色々やりたくなったりするのは良くある話ですね。

かと言って、インチキコンサルではないので無責任な事もいえませんし。


なので私の場合は、参考事例としてありのまま自分の経験を話すようにしています。
後はそこからくみ取ってねという事。


私の場合、税引き前給与収入と、不動産などの事業からの税引き前利益が同程度の段階で会社を辞めてしまいました。

当時すでに小さな子供が二人。
事業に対する借り入れも沢山ありました。
ハッキリ言って、給料と同程度の収入で会社を辞めてしまうのは、かなり危険だと思います。
同じ水準で会社を辞めようとする人が居れば、全力で止めるでしょう。


ただ、私には幸運にもいくつかの文化的・資産的背景がありました。

・妻がフルタイムの正社員
・ローンの無い持家
・妻や親戚が会社を辞める事に好意的だった
・私が家事をそれほど苦としない


一番大きかったのは妻の存在でしょう。

妻は当分働く気満々。
私が会社を辞めて家庭に入る事で、家事全般を私が対応可能に。
妻は残業の制約がなくなり、働きやすくなったようです。

最悪の場合、妻一人の給与でも十分に生活可能です。
こんな書き方をすると、なんだか私がヒモみたいですね(笑)。


結局の所、私が会社を辞められた理由は

「妻が高給取りでローン無しの持ち家があった」

という、幸運の賜物というわけです。
ハードル高いですね。


これを聞いた相手はどう思うか?

「オメーがラッキーなだけじゃん、再現性がねーよ」

と、質問をして来た時の目の輝きが無くなります。


確かに、私のケースがかなり恵まれた特殊ケースだと思います。

でもしょうがないじゃないですか。
このような背景があったからこそ、6年前の段階で会社員を辞める決意をしたわけです。
妻がパート勤めで住宅ローンがあったら、辞めるのはもっと先になったでしょう。
その前に、精神を病んだかもしれませんが・・・。


それでも、最後に一応一般的な水準についても回答するようにしています。
私以外の会社員を辞めた人達の話をもとに、この程度の水準なら大丈夫じゃね?という
一応のラインとしてお話します。

・アパートや区分なら100室以上
・戸建なら30室以上
・給与収入の2倍以上

結構ハードル高めですね。


もう一つ付け足しで、
「なるべくなら会社辞めない方がイイよ」とも言います。

不平不満は大いにありますが、なんだかんだ言っても給与収入はやはり偉大です。
辞めてみて改めて感じます。
まぁ、勤め人には二度と戻りたくはありませんが・・・。


気が付けば私が「いつ辞められるか」を聞いていた時と似たような回答をしている自分がいます。

やっぱりスッキリしない、モヤモヤした感じの回答になってしまいますね。


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