川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

物件調査

物件を引き寄せる方法


最後に物件を買ったのは、2014年春。
気が付けば1年半以上買ってない。

確かに最近良い物件は減っており、
アットホームを眺めてみても
なかなか出てこない。


私が下手に経験を積んだせいか、
図面を見ただけである程度判断
してしまうのも悪い所。

「どうせイマイチだな」

と思ったら、問い合わせも無しに終了。


無駄打ちが無いのは効率的でイイですが、
新たな営業マンさんとの出会いも
失う事になります。


そんな感じでなんとなくズルズル・・・。



「これじゃいかん!」



そもそも、私は時間が自由な無職さん。
無駄打ち上等じゃないですか!!

お前、な~に余裕ぶっこいてるんだ?



という訳で、最近積極的に
物件探しています。


過去に問い合わせた業者さんに、
再度メールで問い合わせオファー送付。

現地物件調査も合わせて実行中。

先々週2件
先週3件
今週2件
来週も1件予定あり



ハッキリ言って、事前に資料を見ただけで
即買いレベルの物件はゼロ。

現地に行って確認し指値次第で・・・。
みたいな物件ばかり。

結果から言えば、これまですべて
無駄足でした。

あくまでも短期的には。


でも、新たな営業さん、旧知の営業さんと
のコンタクトは増えました。

そして、早くも2回転目が始まっています。

非公開物件や値下げ物件の追加オファー
がちらほら。

まぁ、即買いレベルではありませんが、
また見に行ってみます。


長期的に見れば、無駄足では無いはず?



なんだか、初心者用の不動産本に書いてい
るような事を今更ながらにやってます。

でも、不動産なんてこの繰り返ししか
無いんですよね。


「問い合わせ⇒現地調査⇒判断」


知り合い大家つながりとか、勉強会や
大家塾繋がりの物件紹介もあるかも
しれませんが、そんなのはあくまで
オプション。


基本は自分の足で探すしかないと
思っています。
 
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それが私の今の本業です。

本業なんだから、しっかりヤレや俺!!


無料セミナーやります】

12月4日(日曜日)、13時より
東京国際フォーラムにて、無料セミナーを
させて頂く事になりました。

私の主戦場である「不動産賃貸業」につい
てお話をさせて頂きます。


今回は、私が実践する満室経営の方法や
キャッシュフローを増やすための方策
について中心にお話をいたします。


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をクリックしてください。



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完全非公開物件との遭遇

すっかりご無沙汰してしまいました。

最近「完全非公開物件」に遭遇したので
お話したいと思います。


あれは2月の寒い日。
所有物件の近所をプラプラ歩いていると
一軒の築古テラスハウスが目に入りました。


「貸します・売ります」


その言葉と、売主の連絡先が書かれた看板。
というかほぼ板。

売主のやる気の無さがにじみ出ています。


でも、この薄汚れた怪しい看板に
私はピンときてしまいました。


「もしかしたらお宝発見か?」


吸い寄せるように携帯を取り出し、
その場でTEL。
売主の会長さんとお話しし、
早速内見をする事に。


千葉県某所。
最寄駅から徒歩10分。
築30年近いと思われるテラスハウス。
間取りは狭~い3K。


元店舗を改装したそうで、やたら狭い部屋
があったりする変な間取り。
ヒョウ柄の壁紙。

初めてみましたよ、ヒョウ柄の壁紙。

フルリフォームは必至な感じ。


普通に売れるとは思えない代物です。

これは叩けるか?



内見しながらのトークで会長さんの
様子を探ります。



この会長さん、上京して始めた事業が大当
たりし一代で大きく財をなされた成功者。
不動産も複数お持ちで、最近は新宿にビル
をキャッシュで買ったそうな。

企業経営者で大規模大家さん。
ジャパニーズドリームですね。


お子さん、お孫さんもいらっしゃいますが、
皆さま不動産には興味なし。

会長さんにしてみれば、こんな小さな物件
は正直どうでも良いとのこと。


私も大家である事を伝えると、
「兄ちゃんも俺と同じか、じゃ買ってくれよ」
と意気投合。



・築古テラスハウス
・本人にとって価値のない不動産
・売れそうもない物件



これは来た!!
なんだか安く買えそうな気がする!!



で、最後に価格のお話。
おずおずと、
「200万くらいなら・・・」
と言ってみた所。


「あぁ、それじゃダメだよ」。


とあっさり却下。



会長!
この家要らないって、今言ってたよね?



まぁ、ここまでがっちりしているから、
会長さんは成功されたのかもしれませんね。

残念ですが転進です。



皆さんも、怪しい売り看板を見たら
電話をしてみてください。

素敵な出会いがあるかもしれませんよ。



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無駄足万歳

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先週末は横須賀市某所まで、

物件調査に行ってきました。


サイトで見つけ、業者さんに電話。

元付け業者さんだったので、現在の買い付け

指値の可否などを事前リサーチしました。


無駄足になるのは嫌なので、買い付けについては

最低でも「2割程度の指値」をしたい旨を

伝えました。


それでも売主さんに話を持っていってくれる

ようなお話だったので、現地確認に行く事に

しました。



物件は築20年程度ですが、大手メーカーの

軽量鉄骨物件という事もあり、躯体はしっかり

していました。


おまけに、世帯分の駐車場付き。

周辺の入居率も上々。


多少手を入れる必要もありますが、

築年数の割には悪くない物件です。


これは買いだ!!


内見後、業者さんのお店にて、早速買い付けに

ついてのお話です。


「○○万円程度で買い付けお願いします」

と、前日に電話で話した金額を伝えると。


「そんな金額じゃ、売主に持っていかれないよ」

との事。


はぁ??

話が違うじゃん??



事情を聞きいて見ましたが、1番手候補がいるもの

の明確な買主(お金が出る人)がいるわけでも無し。


そもそも、1番手候補の方も、まだ買い付けは出し

ていないとか・・・。

(それって、1番手と言わないのでは??)



なんだか事情がありそうです。

売りたくないオーラが満載でした。

(じゃぁ、サイトに載せないでくれよ・・・)



両手取れるなら、購入候補は一人でも多い方が

良いと思うのですが・・・。


結局、取り付く島も無く、その場で交渉決裂。

こうして貴重な日曜の午後は、無駄足となりました。



まぁ、物件調査では良くある話です。

はっきり言って、腹が立ちます。

無理なら電話で言って欲しかったです。



ただ、こんな事で凹んでいては、

良い物件など購入できません。


無駄足を繰返し、それでもメゲナイで行動を続けて

こそ、ある日ポロッと物件がやってきます。


また、こうした一見無駄足に見える行動も、

実は無駄では無いのです。


まず、業者さんに繋がりができます。


わざわざ現地訪問までした、買う気満々の客で

ある事をアピールできたわけです。


今後、物件情報を送ってくれる可能性がありますね。



それに、物件調査を通じて、その地域の状況を把握

する事ができます。

また一つ、「知ってるエリア」が増えました。



と、無理やりにでも、プラス思考で考えれば、

無駄足も怖くはありません。



さぁ、次いってみよう~!!



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競売物件の検討5

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いよいよ落札価格の検討です。

ココまでをまとめます。


洗濯機室内化工事を含むリフォーム費用として、

1室40万円。

空室が13室ありますので、520万円程度かかる

想定。

外壁の不具合に関する工事見積りが360万円。

購入後の物件修繕費用として、合計900万円程度。


物件は、築25年の木造。

元レ○パレス物件であり、グレードは低め。

1Kの3点ユニット。


築古+3点ユニット+現況低稼働率を考えれば、

満室想定利回りで20%程度は欲しい所です。


全戸の家賃を相場よりチョイ下の2.5万円と

仮定すると、年間540万円。

利回り20%の場合、買値は2700万円。

そこから、リフォーム代金の900万円を差し引く

と、入札価格は1800万円以下。


物件の落札基準価格は1500万円代なので、

それは上回っていますが、はっきり言って、

1800万円では落札できないでしょう。


なぜか?

土地の実勢価格が3000万円程度だからです。


入居中の5室に、1室100万円程度で立ち退きを

してもらっても、更地にした瞬間に含み益が出ます。


1800万円の落札価格では、どう考えても安すぎ

ますね。


戸建を分譲したい業者さんにさらわれて、終わりで

しょう。



また、融資もかなり厳しいはずです。

落札価格1800万円+リフォーム代900万円。

総額2700万円の物件を私が購入するためには、

2500万円程度の融資が必要でした。


土地値は路線価ベースで2500万円程度。

実勢価格で3000万円程度のはず。

現況低稼働率な上に、建物価格が見込めないので、

収益還元評価は厳しいでしょう。


土地値で考えても、路線価の8割である

2000万円程度が融資の限界かと思います。

ちょっと足らないですね。


融資面も、落札面もかなり分が悪く、

勝ち目が無いと判断し、入札はあきらめました。


残念・・・。



後日、開札結果を確認してみました。

入札が25本も入り、落札価格は3470万円。

法人が落札していました。


単純にアパートとして考えると、利回り15%相当。

リフォーム費用を加味すれば、13.5%程度?

なんか、フツーなアパートです(笑)。


法人落札なので、更地にして分譲するつもりかもし

れませんね。

実勢価格程度で仕入れても儲かるのだろうか??


よくわからん世界です。


ただ、今回の一件で、競売でも融資の芽があること

が分かりました。


最近は競売をお休みしておりましたが、また真面目

に探してみようかな。


もう一度コチラを見直して見ようっと。



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競売物件の検討4

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次は家賃水準の検討です。


スーモ、アットホームで、似たタイプの物件を

検索。

相場は3万円ちょっと言ったところでしょうか。


敷金・礼金ゼロ物件がありません。


1R、1K物件の需給は崩れていないと判断。

ちゃんとリフォームを行えば、十分に戦える

場所ですね。


ただ、掲載されている物件はすべて洗濯機は

室内置き。

外置き物件がありません。


やはり、今後の戦いを見据えるならば、

室内置き工事が必要ですね。


そのかわり、駐車場は無くても大丈夫そうです。



もちろん、現地の業者さんに確認をし、

詳細な調査は必要ですが、ひとまず問題のなさ

そうな地域であると判断しました。



ここまでをまとめると。


 ・立地はOK

 ・建物はリフォーム前提だがOK

 ・家賃水準はまぁまぁで、1R/1Kの需給は

  悪くない


値段次第ですが、買える条件がそろった案件で

あると判断しました。



しかし、一つ大きな問題がありまして。

それは何かと言うと・・・。


「競売物件」


という所。



今回は、競売物件ならではの問題があります。


ズバリ「融資」です。


通常売買の物件ならまだしも、競売物件の融資

は敷居が高いです。


理由は以下の通り。



【1.事業性ローンである】

そもそも競売ですから、アパートローンが使え

ません。

スルガ、オリックス等、お馴染みの銀行はOUT。


いわゆる「事業性融資」として、市中の銀行か

ら融資を受ける必要があります。

逆に言えば、「事業者」としてみてもらえるような、

経験(期間)や、規模が必要ということです。

初心者が一棟目に手がけるような案件では

ありませんね。


【2.スピードが必要】

当然の事ながら、入札時点で融資が確約され

ている必要があります。


「落札したが融資が出ない」


じゃ、洒落になりませんよね。

証拠金がパーです。


物件を見つけてから(競売情報が出てから)、

融資確約までのスピードが必要なのです。



その点を仲介さんに聞くと、何やら策がある模様。

「○○銀行なら、土地の評価額+個人属性で融資の

芽がある」

だそうな。


つまり、「土地値」で融資が引けるので、法定耐用

年数超えも無問題。

ホンマかいな・・・。


競売物件のコーディネートを頂く場合には、

融資付けに関するサポートも重要な要素に

なりますね。


というわけで、買える下地ができました。


いよいよ、落札価格の判断ですが・・・


次回に続きます。


競売についてもっと突っ込んだ勉強がしたい方は、

こちらの資料をお勧めします。

私もこれで勉強しました。




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