川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 物件調査

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周辺物件と比べた大きなウィークポイント。

それは・・・。


「洗濯機が外置き」


周辺の類似物件は、すべて洗濯機が室内。

家賃を下げないと、差を埋めることは

できません。


この物件は、3点ユニット物件でも、

最下級の戦闘力という事です。

流石にこのままでは弱すぎかも。


室内に洗濯機置き場の増設工事が必要そうです。



部屋が狭いので、せんた君を使った方が

良いでしょう。

http://www.villahousing.co.jp/senta/index.html


これは、ミニキッチンの下部に、洗濯機を

はめ込むもので、極狭部屋には有用です。



ただ、費用が高い。


知り合いの大家さんが工事をされましたが、

20万円くらいかかったそうです。


あくまでも、既存のミニキッチンを流用した

ケースなので、新品を入れる場合には、

もう少しかかるようです。



クローゼットを潰す作戦もありますが、

あれだと部屋の収納がゼロになり印象が悪い。



ならばと洗濯機スペースを増設すれば、

ただでさえ狭い部屋がより狭くなり、

内見時の印象が最悪。



結局、狭い部屋はどう頑張っても狭いので、

キッチン下のミニ冷蔵庫を潰して、洗濯機に

入れ替えてしまうのは良い作戦です。


内見時のインパクトがありますからね。

差別化になります。

(あくまでも3点ユニット物件の間ですが)


ホントは

「冷蔵庫はどこにおくんだよ」

という問題が残るわけですが・・・。


人間、「おっ」と思うインパクトがあると、

そこに引っ張られ、他の事に気が回らなく

なります。



ま、冷蔵庫なら上に物が置けるので、

スペースの有効活用という点では、

居間に置くのもアリですけどね。



部屋の基本リフォーム+洗濯機置き場増設で

1室あたりの修繕費を40万円と見積もり

ました。


空き部屋が二ケタあるので、かなりの出費です。




次は外観です。

「外壁の痛みあり」。


これは、仲介の業者さんもおっしゃって

いました。

単なる塗装の劣化ではなく、レンガの破損等

があり、数百万円単位で修繕費用がかかるとか。


高いなぁ・・・。



外壁と室内を合わせた、リフォーム費用総額は

500万円を超えてしまいます。


高い!

高すぎます!!


どうやらリフォーム自体にも、

融資が必要そうです。



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GWをはさみ、間隔が空いてしまいましたね。

前回は、競売物件を、知り合いの業者さんから

ご紹介を頂き、興味を持ったところまでお話を

しました。


普段は門前払いの「3点ユニット」物件ですが、

価格次第で面白味がある事に気が付き、すこし

真面目に検討しました。


今回から、物件検討編に移ります。


まずは、パソコンを使って、

自宅で物件の検討です。



最初は立地。

場所はGOODです。

土地勘があるので、行かなくても雰囲気は

わかります。

googleのストリートビューも見て

みましたが、なんとなく見覚えがあります。


最寄駅から徒歩圏で、道も平坦。


平坦地の立地。

何でもない条件のようですが、横須賀市では

強みの一つになります。



周辺に怪しい施設もないはず。

工場は無く、幹線道路からも離れているので

騒音も大丈夫なはず。


土地の形がきれいな長方形なので、将来

更地にしても需要はあるでしょう。



次は建物の検討。


BIT(不動産物件情報サイト)から、3点セット

をDLし内容を確認。



物件の内部写真、調査官による見解などが

記載されております。


まぁ、競売になるような物件なので、

当然管理はめちゃくちゃ。


ぼろいエアコンのついた、汚い内装写真

がありました(笑)。


空き部屋はフルリフォーム必至。


クロス張って、床張って、ドアホンつけて。

エアコンと電灯変えて、クリーニングして・・
・。


ざっくり20万円コース。


本当は、風呂場にダイノックシート張って

きれいにしたいけど・・・。

これだと、プラス5~6万ってとこか。


部屋が狭いので1室当たり大した金額ではない

ですが、部屋数が多いのでお金がかかります。


実はこの物件、周辺物件と比べて大きな

ウィークポイントが見つかったのですが。


続きは次回に。



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今回買い付けを入れた横須賀市の物件。

調査のために近隣の不動産業者さんに色々聞き込みを行いました。


話の中で、私が所有する、同じ横須賀市の物件についても話題になる事が

多かったです。


同じエリアに物件を持っていると、相手も親近感を覚えるのか、色々な裏話

を聞くことができました。


・現管理会社の評判

・○○不動産の内情と問題点(やめた方がよい理由)

・○○不動産は、物件を抱え込んで紹介しない

・○○不動産は、他社紹介だと相手をしないので嫌だ


等々、実名を挙げて発信するにはマズイ話もありました。

いや~、参考になりました。



その中で、ポータルサイトについて面白い話を聞きました。


不動産賃貸募集のポータルサイトといえば、


・スーモ

・アットホーム

・ホームズ


が、御三家です。



中でも、「スーモ」がお客様からの反響はNo1であるという話を良く聞き

ます。



しかし、業界内ではアットホームの使い勝手が圧倒的に良く、紹介に繋がり

やすいそうです。


実は、アットホームには、一般客が見ている「表サイト」の他に、

業者用の「裏サイト」があります。


裏サイトには、広告料や他社取り扱い可否等、業者向け表示があります。


例えば、「AD50%」とか「AD200%」という表示があります。


ADとは広告費の事で、200%は、賃料の2ヶ月分が、客付け業者に支払

われる事をあらわします。



不動産業者向けネットワークのレインズにも、同じような表記はありますが、
お客さんへの紹介物件を探す時に、手軽に使えるアットホームを使う事が

多いそうです。



なお、業者さんが物件検索の際に気にするところは『広告費』だそう

です。


AD50%では「何だ半月かよ」と切り捨て。

AD300%という物件も時々あり、「おぉ、3ヶ月か、これは決めよう」

とテンションも上がるとか。


アットホームへの登録は、是非とも行っておいた方が良いですね。



業者さんを回ると、自分の知識の無さに気付かされます。


冷たくあしらわれる事もありますが(今回もありました)、業者回りは面白

く、しかも勉強になるので、やめられませんね。



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再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


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派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

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よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

--------------------------------

■本文

家賃10万円で利回り15%の物件と、家賃2万円で利回り15%の物件が

あったとします。


経営するならばどちらの物件が楽でしょうか?


単純には答えを出すことはできませんよね。


ここでは、修繕費用に焦点を当てて考えてみます。



10万円の家賃のお部屋と2万円の家賃のお部屋では、設備が多少違うかも

しれませんが、部屋の間取りが同じであれば修繕費用はそれほど変わらない

はずです。



例えば、1ルームであればクロスとフローリングを全て張り替えても、

20万円にはならないでしょう。


ところが、この20万円という金額の重さは、物件によって異なります。



家賃10万円の物件ならば、たったの家賃2ヶ月分です。

広告費1ヶ月、仲介手数料1ヶ月とあわせても家賃の4ヶ月分にしかなりま

せん。

これで入居者が早く見つかって、この先2年住んでもらえれば安いもの

です。


新しい入居者が2年住んだ場合には、家賃の20ヶ月分が実質の収入となり

ます。



一方、家賃2万円の物件では、家賃の10ヶ月分になってしまいます。

これに広告費の1ヶ月、仲介手数料1ヶ月を加えると、なんと家賃の1年分

に!!


新しい入居者が2年住んだとしても、実質の収入は家賃の1年分しかありま

せん。


こうなると、修繕費にホイホイお金を掛けられなくなりますね。


お金を掛けない⇒物件劣化⇒不人気物件⇒お金が掛けられない


悪循環ですね。



修繕費の割合が家賃に対して高いと、一見高利回り物件と思っても、入居者

の回転が速いと怖いですね。




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■本文

・神奈川県横浜市港北区でストロンチウムを計測

・東京都世田谷区での高濃度放射線問題

・千葉県船橋市の公園で高濃度放射線


最近、東京近郊での放射能問題が連日ニュースで取り上げられています。


そのほかにも、各地で局所的な高濃度放射線観測の報告がされております

が、「雨水の流れ込む場所」や「落ち葉」と行った、放射性物質が集まりや

すい場所がキーワードになっているようです。


我が物件の立地を考えてみると・・・。


横須賀市の物件は周囲の廃墟で落ち葉が一杯、当然清掃もなし。

埼玉県の物件は物件の直ぐ前に林があり落ち葉が一杯。


ちょっと怪しい条件ですね。



今のところ住民からの要請もありませんし、私自身も調べるつもりはありま

せんが、床下にラドンが埋まっていないことを祈ります。


もし、測定して高濃度の放射線が出てきたら、除洗等の対策費用は誰が負担

するのでしょうかね?

国あるいは自治体だと思っているのですが・・・。


放射能は目に見えないので気持ちが悪いですね。



似たように目に見えないもので、「石綿(アスベスト)」があります。

物件購入時の重要事項説明書にも、必ず石綿に関する断り書きが書かれてい

ますよね。


万が一使われていることが分かれば、処理費用にかなりのお金が掛かると

か・・・。


こちらは建築当時は合法的に使用していたものですが、処理費用は現大家の

持ち出しになります。



まぁ、築20年程度の木造住宅に石綿が使用されている事は無いと思います

が、使用を原則禁止した昭和50年よりも古いビル(RC等)では、使われ

ている可能性があります。



大家にとっては、放射能よりもこちらの方が怖いかもしれませんね。




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