川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 入居者募集

1つ残っている空室を埋めるべく、久々に出陣してきました。

思えば、2/27以来電車に乗るのは4か月ぶり。
東京を超えて千葉県の物件まで行ってきました。


本日の主な任務。

・仲介会社へのご挨拶
・鍵の受け取り
・物件にキーボックスの取付
・室内写真の撮影


まずは仲介会社へGO。
ここ数年何度もお客様を付けて頂いたにも関わらず、一度もご挨拶に行けておりませんでした。
折角の機会なので、手土産を持ってご挨拶。

ただ、残念ながら当時の担当はすでにおらず、「あんた誰?」状態。

まぁ良いです、渡した手土産を食べる時「これ○○オーナーからです」なんてちょっとしたネタになれば。
少しでも爪痕を残せるでしょう。
残念ながら年配担当はご不在。
会わなくてよかったような、良くなかったような・・・。
その代り若者に託しておきました。

経緯は割愛しますが、退去後物件のカギはこの支店にありました。
物件までは距離があり電車で8駅くらい。

他の支店が物件のご案内をするためには、わざわざ鍵を取りに来る必要がありますが、物件から遠いので行くのがメンドクサイ。
実際、先週も一件逃しています。

この状況は非常にマズイので、キーボックスを物件に置く事にしました。
まぁ、いつもはそうしているんですけどね。
今回はコロナもあって、なんとなくサボっておりました。


鍵を受け取りイザ物件へ。
そして室内写真を撮影。

鍵を持ってた仲介さん。
残念ながら室内写真は撮ってくれませんでした。
それじゃポータル見たお客様に響かないよ・・・。
遠いから面倒だったのか、支店間のしきたりなのか?

複数の店舗を展開する一部上場の大手さんですが、募集と管理の体制が少々複雑で、今だに私が理解できていない所があります。
この話は別の機会に。

募集条件の登録に続き、これ以上文句を言って人を動かすのも嫌なので、物件に行ったついでに私が室内写真を撮っておきました。

イザ撮影と思ったら、室内の電気が付かない!
そう、この部屋はスマートメーターに変わっていたのです。
スマートメーターだと、契約が切れると同時に電気が使えなくなります。

昔のメーターならしばらく使えたので、契約が無くても内見時に電気が使えてよかったのですが・・・。
スマートメーターは大家泣かせですよね。

それでも、カメラの露出をプラス補正して何とか明るい写真を撮影。
9mmの超広角レンズなのでかなり部屋が広く見えます。


帰宅後は写真の加工。
社内システムに合うよう写真のサイズを小さくし、ファイル名を付けます。
写真に関する仕様は以前教えてもらっていたので、私の方でそのまま使えるように加工します。

出来上がったらメールに添付して送付。
ここまでやったのだから、すぐにポータルに掲載してくれるはず。

もしすぐにやらなかったら・・・。
私、かなり舐められてますね。

最後に物件の電力契約を実施。
内見時に照明やドアホンが付く方が、やっぱり良いでしょ?
夜間の内見があるかもしれないし。


と、久々に不動産大家としてのワークを行いました。

やっぱりこうだよね。
自分で動かなくっちゃ。


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コロナの影響もアリ、最近はすっかりお任せ退去立会い&お任せ募集に味をしめております。
5月以降バタバタと3件の退去がありましたが現場への出動はゼロ。
言われるがまま清掃だけお願いし、終了しています。

でも、入居付けはこれまでになく好調です。
このブログでもお話しましたが、GW明け退去だった部屋は退去前にお客様決定。
入居付けにやや苦戦する物件なのに、奇跡のような展開でした。

そして昨日。
別の物件ですが、「退去翌日にご案内したところ即決定」とのご報告がありました。
しかも、順番待ちが3人もいらっしゃったそうです。

こちらの物件は入居付けにそれほど苦戦する物件ではありませんが、それでも退去の翌日決定は7年間で初めての快挙。
ありがたいやら、びっくりするやら。

偶然かもしれませんが、これらの物件達にはいくつかの共通点があります。


【1.退去時の状態が良かった】

とても綺麗に部屋をお使い頂いたので修繕の必要もなく、ハウスクリーニング前にも関わらず内見に耐えられる状態でした。
幸運にも前入居者様に恵まれたようです。

【2.インターネット無料】

どちらの物件もインターネット無料です。
入居者はお勤めの方ですが、テレワークを行われているのか否かはわかりません。
まぁ、インターネット無料が決め手になったと聞いたわけでもありませんし、たまたまかもしれませんね。

【3.近隣からのお引越し】

どちらも5km以内の近場からのお引越でした。
引っ越しの理由はわかりません。
ただ、元の家が線路の近くの方がいらっしゃいました。
コロナで家に居る事が増え、線路の音が気になったとか?

もう一方は実家からの独立。
コロナで家に居る時間が多くなり、家族と顔を合わせる時間が増えたたのが嫌だった?
あくまでも私の勝手な想像です。

まぁ、共通点の1番は兎も角、2と3は偶然なのでしょうね。
ほんと、たまたまなんだと思います。


それにしてもこうポンポン決まるとは一体何が起きてるんだ??

今まで退去の都度物件を確認し、手間をかけていたのは何だったのでしょう。
丸投げの方が良く決まるなら、私が行ってきたことはむしろマイナスだったのではないかと少し怖くなります。

現場の人にしてみれば、鬱陶しかった?
めんどくさかった?

でも、自分で言うのもなんですが、退去の都度確認し手間をかけて来たからこそ、立地がイマイチの築30年超え木造であっても、なんとか競争力を保っているのだと思います。

そんな今までの行いを見ていた不動産の神様が、コロナ禍で不憫に思いご褒美をくれたのかもしれませんね。


さて、残る空室はあと1室。
先日ブログで書いた担当がイマイチ部屋です。

週末も少し離れた別の店から空室照会が来たので期待しましたが、残念ながら成約には至らず。
というか、鍵を持っているお店が物件とは反対方向であり、取りに行くのが面倒なのでおそらく案内を行ってないと思います。

いつもなら私が現地にキーボックスに置くので、内見時に鍵を取りに行く手間は発生しないのですが・・・。

この部屋だけうまく回っていませんね。


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退去の際にハウスクリーニングは行うと思いますが、エアコン清掃はされているでしょうか?
私は必ずエアコン清掃を行うようにしています。

きっかけは自宅のエアコン。
なんとなくかび臭いなと思ってはいましたが、一度プロの業者さんにエアコン内部清掃を行って頂いた所、まぁ汚い汚い。

特に居間のエアコンは最悪でした。

いくら換気扇をまわしても、料理の際に空中へと飛び散る油は浮遊して、どうしても居間へと流れてしまいます。
それをエアコンがホコリと一緒に吸い込むので、油分を含んだホコリがフィルタや熱交換器に付着します。

これ、中々取れないんですよね。

また、エアコン内部のカビは稼働時間に比例して付きやすくなるそうです。
だから最も稼働時間の長い居間のエアコンが一番汚い。

我が家でも居間と寝室ではエアコンの汚れの差は歴然。
5年放置した寝室のエアコンより、2年放置の居間の方が圧倒的に汚かったです。

キッチンと居間が多少離れている自宅でもこんな有様ですから、キッチンとの仕切りがほぼ無いアパートならどうなっているか・・・?
想像したくない感じです。

「やっぱりエアコン清掃もやってあげた方が良いかも」

という考えに至り、以来退去後には必ずエアコン清掃を行うようにしています。

「新居に引っ越ししてエアコン付けたら、かび臭い空気がブワ~~」

だと、折角の気持ちも萎えるじゃないですか。
せめて最初位はフレッシュな空気にしてあげたいと思っています。

ただ、エアコンの内部洗浄は、素人が手を出すと危険な代物です。

ドラッグストアなどで、スプレータイプのお手軽なエアコン清掃剤を売っていますが、そもそも洗浄効果は気休め程度のようです。

「泡で熱交換器のフィンに溜まったカビを落とす」

という触れ込みですが、そもそもカビの以前に埃が落ちないので効果は限定的でしょう。
以前は私も自分でスプレー洗浄を行っていましたが、スプレーの香りでなんとなく誤魔化されるものの、イマイチ効果を実感できませんでした。

プロの清掃を見ればわかりますが、熱交換器の清掃にはコンプレッサーを使用します。
かなりの水圧をかけて念入りに内部を清掃すると、ホコリカスと共に黒い液体がドボドボ出てきます。
逆に言えばそれくらいやらないと汚れは落ちないのです。

また、洗浄液を金属部分に吹きかけてしまうとエアコンが故障します。
故障だけならまだマシですが、最悪の場合火災につながる恐れもあります。
火災は怖いですよね。

もう一つエアコン清掃を行う理由は、水漏れの防止です。

エアコン故障の内、エアコンが付かないとか冷えないと言った事象よりも、水漏れがすると言われる事の方が多くありませんか?

水漏れの原因は殆どの場合ドレンホースの詰まりか結露であり、直す事が出来る障害です。

結露については、フィルタの掃除をしていない場合に良く発生するので、普通にフィルタ清掃をすればOK。

ドレンホースの詰まりについては、ホースの出口、内部、エアコン室内機側の何れかで詰まりが発生しているので、それを取り除きさえすればOK。

業者さんに清掃をお願いすると内部はもちろん、ドレンホースについても清掃(といってもドレンホースクリーナーで引っ張るだけですが)を行うので水漏れの予防にもなります。

入居者さんによっては、軽い水漏れなら報告しない人もいらっしゃいます。
そして、次の方が入居して発覚なんて事もしばしば。

せめて入居時点では、エアコンは空気も排水も完全な状態にしておきたいなと考え、業者さんの清掃を入れる事にしています。
エアコンって、生活の質に大きく関係しますからね。

自宅も一昨日エアコン清掃を行いました。
お陰様でフレッシュな空気で夏を迎えられそうです。

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タイプじゃない人が担当についた場合、どのタイミングでチェンジをお願いしますか?

イカガワシイお店のお話ではありません。
仲介会社さんのお話です。

現在募集中のお部屋があるのですが、久々に担当がハズレ気味。
相手は50代のベテランおじ様。

実は「50代」という年齢に、最初から嫌な予感がしていました。
以下、私の経験上の独断と偏見に満ちた内容なので、気分を害された場合はご了承ください。


ある程度規模の大きな仲介会社の場合、50代にもなって賃貸客付けの現場に出ているのは、かなり怪しいと思っています。
売買仲介だと多少シニアな方はいらっしゃいますが、賃貸の場合は20~30代が中心。
若いうちに実績を上げる「できる営業マン」は出世して店長になり、その後本部の事業へと移り、徐々に現場の第一線からは退きます。
あるいは独立して、自分の会社を起業する人も多いです。

つまり、50代にもなって現場に残っている人は、それなりの人である可能性がかなり高い。

例外としては町の小さな不動産屋さん。
ファミリー経営の小さな不動産屋さんの場合は、敏腕社長や古参の幹部がシニアになってもバリバリ現場で働いている事もあります。
見極めがちょっと難しかったりしますが・・・。


で、今回の担当さん。
残念ながら大手系のベテランさんです。

メールを打っても反応ない。
引継ぎが雑。
条件変更をお願いしてもやらない。
やっても仕事が雑でポータルサイトの検索条件漏れまくり。

コロナのせいで忙しいのかな?
私の伝え方が悪いのかな?

私に改善点があるのかもと考えてみました。
でも、これまで10年間色々な担当さんと相対してきたのと同様の対応を行っており、
特に変な事や分かりにくい事は言っていないはず。

実は今までの担当さんが全員超優秀で、私の意図を酌んでよろしくやって頂いていただけだったとか?
そうだとすると「私が面倒でダメな奴」という事であり、今頃突き付けられたようで相当怖いですが・・・。


もしかしたら、ネットなんかに頼らないスゴイ営業マンなのかも。

「ポータルの詳細条件登録なんて無駄だからやらないよ」
「俺が客を付けてやるからガタガタ言うんじゃねぇよ」

みたいな。
だったら頼もしいですが、このまま待つのはちょっと怖い。

これまで相性が合わない担当で入居がサクッと決まった試しがなく、このまま待つのはかなりリスクがある気がします。


依頼メールを送付。
イライラしながら一週間内容更新があるか確認する。
「届いていないかもしれないので・・・」みたいなフォローを入れつつ同じ内容のメールを再送。
また一週間待つ。
忘れた頃に「もう更新しているよ」と返信あり。
確認すると更新内容がテキトー。
またメール・・・。

みたいなエンドレスループはもうヤダな。
なんだか「私がメンドクサイ奴なんじゃないか?」という気分になってきます。
実際そう思われているのかもしれませんが。

でもね、言ってることは「エアコンあり」とか「ドアホンあり」の条件を追加してくれという程度なんですけどね。


シニアな方はやたら電話好きな気がします。
もしかしたらメールが嫌いで、電話で話せば反応が変わるのかな?

でも、同じお店のこれまでの別の担当さん達とはメール中心だったしなぁ。
電話はログが残らないので、個人的には嫌いです。

というわけで、別の担当にそれとなく聞いてみて、チェンジの方向で動いてみたいと思っています。

相性の合わないまま仕事をしてもうまくいきません。
可能であれば早めのチェンジを行う方がお互いのためだと思っています。
ましてや50代であれば、すぐに何かが変わるとは思えませんし。


「シニア使えねぇ」みたいなトーンの話をつらつら書いてしまいましたが、もちろんそんな事はありません。
ただ、年を取るほど2極化が激しくなるのと、相手から求められるものも高くなるので、余計に粗が目立ちやすいのかなと思っています。

私もそろそろシニアなお年頃。
「使えねぇ」とか「融通が利かない」とか。
そんな事を言われないよう、自己研鑽を重ねつつ、今まで以上に柔軟性を意識しないといけないなと感じる、45歳の今日この頃です。

「柔軟性を意識するなら、まずは電話など連絡手段を変える等、方法を変えてみれば?」
「メールに固執するお前が一番ダメなんじゃないの?」

そんな声も聞こえてきそうです。
仰る通りかもしれません、でも・・・。

メンドクセー!!


ごめんなさい、もう嫌なんです。
私のこう言う所がダメなのか、それとも正しいのか。

ムズカシイですね。

ただ、決めるのは私なので、やりたいようにやりたいと思います。



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収入が増えるのはうれしいですよね。
それが年間6万円であってもやっぱり嬉しい。

何の話かと言うと、私の物件の空き駐車場のお話です。

所有物件の中に、駐車場が1台だけある物件があります。
その駐車場が現在空いています。
空いているのでもちろん収入はゼロ。
全くお金を生み出さない空きスペースです。

この物件、時々ふと入居付けに苦労する事があります。
担当によって、成績に大きなブレがあるんですよね。
そんな時にこの駐車場が威力を発揮し、何度かピンチを救ってくれました。

この物件は横須賀市某所。
エリアとして駐車場が不足しており賃料がお高め。
屋根なしの砂利駐車場でも、1万円以上します。
横須賀は平地が少なく駐車場を作りにくいので、やたらと賃料が高いです。

ただでさえ貴重な駐車場が物件についていて、しかも安いとくれば、物件の競争力は一気に高まります。

家賃は下げずに、駐車場を相場半値の5000円に下げて募集をかける事で、
「なんかこの物件駐車場安くね?」
と、車をお持ちの方に刺さります。

もちろん車がいらない方で普通に部屋が決まる事もありますが、家賃は下げていないので問題無し。

このように、募集時の武器として使える駐車場です。


そして今回、入居中の方から空き駐車場を借りたいというオファーが来ました。
理由は、近所に住む親せきが借りたいとの事。

空いているし、周辺相場並みの賃料が取れるなら貸してもいいなぁと思いましたが。

「5000円でお願いします」

との事。

あれれ、値段がバレてる。
何故だ?

どうやら、別の入居者から駐車場の価格を聞いていたようです。
話好きなおばちゃんなので、他の入居者と世間話の一つもするでしょう。
そこから駐車場の賃料を知ったようです。

5000円はあくまでも「新規入居とセットの特別ご奉仕価格」なので、単体で
その価格で貸すのはチョット抵抗があります。

う~んどうしよう・・・。


駐車場を貸せばとりあえず収入が生まれます。
年間6万円とは言え、ゼロより良いです。

しかし、貸してしまった後に退去が出れば、駐車場を客付けの武器に使えなくなります。
コロナ禍のご時世、入居付けに苦労する可能性もあり、手持ちの武器は可能な限り温存しておきたいところです。

しかも今回は、借りる相手が問題です。
入居者が借りるのであれば、長期入居につながる可能性もありますが、借りるのは近所に住むご親戚の方。
物件の安定稼働を考えた場合のメリットが殆どありません。

単に安く第三者に駐車場を貸すだけの事になってしまいます。

この物件を売却する予定があるなら、それでも迷わず駐車場を貸して少しでも利回りを上げた事でしょう。
でも今の所売却の予定はありません。

しばし悩みましたが、「8000円ならOK」とのカウンターオファーを出してみました。

いつあるかわからない退去を恐れるのも、それはそれでバカみたいな話です。
目先確実な収入を得るのも悪くありません。
しかし、相場の半値はどうなのよ?という思いもありました。

なので、相場よりチョット安いけど、入居特別価格より高い金額をオファーしてみました。
その結果は・・・。

「交渉決裂」

結局駐車場のお話は流れてしまいました。


これで良かったのか悪かったのかはわかりません。
ただ、自分が納得する形の回答をした結果、契約に至らなかっただけです。

まぁ良いかなと。


でも、今回の一件で一つだけ怖かった事。
それは、「入居者間で賃料はバレる」という事実。

当たり前の事ですし、頭では分かっていましたが、改めて目の当たりにすると重みが違います。

客付けに困って安易にガツンと値下げすると、他の入居者にもバレる。
バレれば、「値下げ交渉」やら「何で私の部屋は高い?」と不満も増える。
不満が増えれば退去の動機づけにもなりかねない。

怖いなぁ。

「値下げは慎重に」ですね。

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