川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

入居者募集

募集はネットかアナログか

部屋を探す際には、インターネットを
使う人が圧倒的だと思います。

スーモ、アットホーム、ホームズ。

御三家への掲載は必須でしょう。


インターネット掲載の場合、家賃や設備な
どでスクリーニングができるので、如何に
スクリーニングで残るか、上位表示される
かは重要です。

たった千円の家賃差が、閲覧数に大きな
影響を与えたりするわけですね。


一覧画面で生き残ったら、次は詳細画面で
如何にアピールできるかです。

ココでのポイントはズバリ写真でしょう。


・写真の数
・明るい写真
・広く見える写真


「実物を見てみたい」


と思わせる事が重要で、反応の良い業者さ
んの写真にはいくつかの特徴があります。


・晴天
・写真は広角(9mm以下)
・枚数は沢山

例えばスーモなら、1画面に12枚のサム
ネイル表示がされます。
2DKの場合、写真の撮り方はこんな感じ。

(1ページ目)
外観、間取り図、洋室、洋室収納開放、
キッチン、和室、和室収納開放、
キッチンから和室/洋室の抜け、
風呂、トイレ、玄関、ベランダ

(2ページ目)
採光部、玄関からの抜け、駐輪場、
周辺設備(スーパー、コンビニ、病院等)



では、私の物件はどうだったか?


枚数、撮影場所はそれなりにツボを
押さえていまいたが、少々狭く感じました。
そしてちょっと暗い。


広角レンズを使ってデフォルメすれば、
もっと部屋が広く魅力的に見えます。
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さらに、家具やカーテンを置いて部屋を
デコレーションすれば、より一層効果は
高まるでしょう。


ポータルサイトの閲覧数を確認したところ、
毎日1~2名の反響はありました。

この人達を写真の力で引っ張り込めないか?



という訳で、IKEAとニトリで購入した家具
を持ち込み、部屋をデコレーションして
みました。

そして9mm広角レンズで撮影。
わざわざ購入してしまいました(笑)。



所用時間3日、金額3万弱(レンズ代別)
をかけ自分で写真を撮りました。

さて、反応は如何に??




一方でアナログな募集もあります。


ポータルサイトに情報も載せない地場業者
さんが何故賃貸できるかわかりますか?

実はいろいろなツテがあるのです。


会社、病院、議員さん。
地場に根ざした業者さんには、ネットに
頼らなくても本当にいろいろなツテが
あります。


私の管理会社は、ネットに強いがアナログ
には弱い。

サイトに情報を出して待ってるだけじゃ、
なかなか物件はうまらないでしょう。

部屋をデコレーションして写真を変えた所
で、1~2名/日の閲覧数では効果な
ど怪しいものです。
(やらないよりはるかにマシですが)



今回の場合、アナログ側を強くした方が
効果は高いように感じています。


具体的な方法は「地場業者さん訪問営業」。
やはりこれに尽きます。

しかも、なるべく頻度を多く。

二度三度と顔を合わせて話をすると、
段々打ち解けてきます。

ザイオンス効果ですね。


遠いので毎週はキツイですが、隔週くらい
で突撃しようかと思っています。




一応専業大家なわけで、これが私の本業。

本業なら本業なりの努力が必要であり、
兼業大家には負けていられません。



絶対うまるまで頑張るぞ!!


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
不動産の無料セミナーを行います。

初心者向けの不動産の始め方を、
私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
生の大家の声をお聞きください。

フリー質問コーナーもありますので
疑問点、お悩みなどお気軽にご相談
頂ければ幸いです。

開演前に捕まえて頂いても結構ですよ。


日にち:6月22日(木)
時間:14時~16時半(13:30開場)
会場:東京金融取引所 金融取プラザ
住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 
   鉄鋼ビルディング 8階

主催:サンワード貿易株式会社


詳しくはコチラをご覧ください。



今回のお話が少しでも
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空室対策は現状分析から

空室が決まらない時、まずは現状分析が
必要ですね。


【1.家賃、募集条件は適切?】

これはスーモやホームズ等、賃貸ポータル
サイトを見ればわかります。

似た物件を検索し、家賃、敷金礼金、設備、
掲載されている写真をチェック。


私の物件は問題無し(と思う)。



【2.管理会社の募集は適切?】

これには二つ意味があると考えています。


<A.やる気になっているか?>

来店客への勧誘、地場企業等の需要先への
紹介等、募集活動にやる気を出して頂けれ
ば空室は早くうまります。

どうすればやる気になるか?

・物件の状態。
・お金(広告費)。
・コミュニケーション。


私の部屋は、これまで内見すれば打率は
高かったそうなので、物件状態はOK。

広告費は相場の倍出しているのでOK。

コミュニケーションはやや不足していたの
で、メールや来店を増やす事が必要かと
感じました。

実際、来店回数を増やしたら、募集に対
する提案が増えてきました。

提案に対しては即対応し、大家のやる気も
見せて行きます。
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<B.他社に情報を出しているか?>

正直言ってここは弱いですし、求めても
改善されないポイントです。

やる業者さんは最初からやりますし、
やらない所はやらない。


ただ、大家自ら資料を持って営業回りする
事と、毎週のFAX送付である程度補完可
能な部分です。

という訳で、管理会社来店を兼ねて
地場業者さん営業回りも鋭意実施中です。



私の場合、物件が少々遠いので、行くだけ
でもアピールになるようです。


「暑いのにわざわざ遠くから大変ね」
「オーナーさん自分でやるの?」

こんな感じで、お茶の一杯も頂きながら
イロイロとお話をさせて頂いています。

お茶が出て、10分以上話が出来た所は
サポーターになってもらえる事が多いです
ね。


まぁ、殆どの業者さんは事務的にあしらわ
れて終わりなんですが・・・。
体験的には打率2割程度でしょうかね。



写真を見せ、物件を紹介すると

「安いじゃない」
「部屋も綺麗じゃない」
「広告費もこんなに出すの?」
「なんで決まらないの?」

なんて言われます。


毎週FAXが来ている事はわかっていても、
実際にオーナーが来店して話をしないと
物件の印象は殆ど残っていません。

逆に、一度でも来店すると、意外な程
覚えて頂けたりもします。


自分で営業するオーナーは少数派なので
珍しいのかもしれませんね。

私は平日日中に動ける身分なので、ここは
しっかりやって行きたい所です。


本当はこんな泥臭い営業しなくても良い
「優良物件」を見つける事が重要なんだと
思いますけどね(笑)。



【3.地域ニーズに応えているか?】

地域のニーズと自分の物件を比較し
何処を強化しアピールするか?


購入時に確認している事ですが、時間が経
てばニーズが変わる可能性もあります。

管理会社、地場の業者さん等に
改めて聞き込みをするのが良いでしょう。

幸い(というか仕方なく)、地場業者さん
への営業活動を行っているので、自然と
情報は集まります。


私の物件の場合、駐輪場が少々不足気味の
ようです。

敷地にスペースはあるので、なんとなく空
き地に停めている人もいましたが、案内の
際にわかり難く整備が必要かと思います。

また、路面が砂利なため、バイクなど重い
物は停めにくくなっていました。


オートマットという簡易路面を敷く事で
駐輪場としてわかりやすくアピール
する事にしました。



長くなりそうなので次回に続きます。


最後に少し告知を、

6月22日(木)14時より、
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私の経験談を交えてお話します。

本に書かれた美しい話ではないですが
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入居が苦戦するのは何故?

どうにも苦戦している物件がありまして、
久しぶりに地場の仲介さんに営業回り
をしています。

この物件、1月末に退去してから早5か月。

途中繁忙期があったにも関わらず、
未だ決まっておりません。


ここまで空室が長くなったのには、
理由があります。


この物件、そもそも入居付けが強い
物件ではありません。

そのため、早々にFAXを関係先に流し
地場業者さんへの募集アピールを開始
しました。


すると翌週、早速1件の内見が入りました。

残念ながら成約には至らなかったものの、
理由は室内に自転車が置けない事であり、
仕方がないものでした。
(自転車マニアだったそうです)



でも、早々に入ったこの1件の内見が、
私の判断を甘くしてしまいました。


「繁忙期だし何とかなるでしょ」

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その後、毎週のFAX営業は続けていたも
ののなんとなくダラダラ。

気が付けば4月になっていました。



この時点で内見は最初の1件のみ。

繁忙期なのにゼロ。
管理会社に確認したところ、
ポータルサイトの検索数も減少。


「結構ヤバいかも?」


ここで初めて焦り始めます。



この物件、ライバルに比べキレイで
価格競争力もそこそこ。
目立つリフォームはありませんが、
競争上不利は無いはず。

これは、管理会社を始め、どの仲介業者
に行っても言われます。


広告費も相場が1ヶ月の場所で2か月出し。
悪くない額のはずです。


う~ん、今までになく苦戦している・・・。
何故だ?


特定の工場や学校に依存した物件でもない
ため、移転が理由でもないし・・・。

ちょっとわからない。


危機感を持った私は、遅ればせながら
4月半ばより仲介さん営業等、本格的
な入居付け活動を開始しました。


仲介さんをまわるなかで、各社共通する
ご意見が
「なぜか今年は動きが悪い」
という事。


そう、苦戦しているのは私だけじゃ
無かったようなんです。


今まで決まっていたものが決まらない。
生活保護ばかり増えている。
安い戸建売買は良く動いている。


こんな声をよく聞きました。



理由はわかりませんが、このエリアの動き
が少し変わってしまったようです。

賃貸需要そのものが細ってしまい、
賃料や設備云々ではどうにもならなく
なっているのかもしれません。


住みたい人はいるが、中古を安く購入し
リフォームして住んでしまう。

賃貸してまで住む様な人は、より利便性の
高いエリアに移っている。

住居エリアとして死んでいないが、
賃貸エリアとしてマズい状況。

こんな感じでしょう。



いつか改善するのか?
あるいはそのままなのか?
生き残るすべはあるのか?



今後数回に分けて、私が行っている
施策について書いていきたいと思います。


最後に少し告知を、

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改めて空室対策を考る

繁忙期が終わりましたが
空室うまってますか?

先日おこがましくも「空室対策」について
セミナー講師をさせて頂きました。

これまでの経験を踏まえ、自分なりに
効果があったものについてお話しましたが、
改めて考えさせられる事もありました。


大家さんを始めた頃は、先輩方のノウハウを
片っ端から試しました。

地道に業者さんに営業したり、まめに電話
したり。
部屋に説明POPもよく張っていましたね。


でも、今は・・・。

「広告費UPでスパッと解決」

という、一番安易な方法が
多くなりました(笑)。


正直な所「メンドクセー」なんですね。
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ウブだった私も、すっかりスレた大家に
なり下がってしまいました。



部屋にPOPとか大家の手紙。
一時期流行りました。
私もやっていました。

手法自体否定はしませんし、やらないより
やった方が良いでしょう。

でもね・・・。

結局あれは、「内見が無いと意味がない」
方策なんですよね。

かける労力の割に効果が少ないと
感じております。



悪くても、内見が3件あれば部屋は
決まります。

逆に言えば、内見数を増やしさえすれば
部屋は決まるわけで、そこに注力が必要で
す。


その点POPはどうなのかな・・・。
「大家頑張ってます」
と管理会社さんが感じてくれれば、
間接的に意味があるかもしれませんね。



では、どうすれば内見数は増えるのか?


綺麗な部屋、適正家賃は当然で、
「仲介さんが連れてきたい」
と思うか否かです。



では、どうすれば連れてきたいと思うか?


オーナーとの人間関係。
決めやすい部屋。
金銭的メリット。
等‥。

これらの総得点が高い部屋でしょう。



管理会社さんと飲んで人間関係構築
をする方もいらっしゃいますね。
一緒に遊びに行くとか。

でも、これができるのは限られた
方々でしょう。

そもそも酒に弱く、人見知りな私には
ハードルが高過ぎます。



では、決まりやすい部屋とは?

部屋のグレードに対し、家賃が安い部屋
という事です。

ここはやらなきゃダメですね。
というか、運営の肝になる所なので
当たり前の部分です。

当然みんなやってますよね?



となると、残されたのは
「金銭的メリット」


広告費を上乗せして・・・。


と、ここに行きつきます。



一番確実で、目に見えて、すぐにできる
方策。
安易と言われればそれまでですが、
部屋がうまればそれでよいのです。

金をかけずに工夫をする、
大家が駆けずり回るのが
エライわけではありません。



とは言え、入居付けが弱い物件は、
私も業者さん訪問営業をやります。

資料をFAXで流すだけでは、
業者さんは見てくれません。


FAXした後でオーナーが訪問し、
広告費のメリット等について説明すると
初めて理解してくれる事が多いですね。


金・金言いましたが、やっぱり「人」が
ちゃんと会って話をしないと、
金も生きないわけです。



まぁ最近は、仲介訪問営業のついでに、
売り物件情報の収集や、ラーメン食べ歩き
を行ったりするので、どちらが目的か
わからなくなっていますが(笑)。


一応専業大家なので、泥臭い事も
やらないとダメですね。



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未入居のまま退去で大赤字

ご契約後一度も入居がないまま退去に
なってしまいました(涙)。


この方、鍵の引渡し前に入院。

その後入居の意志を示されるも
再び入院。

結局一度も入室しないまま退去と
なりました。



この間、2か月分の家賃を頂いたのですが、
ハッキリ言って大赤字です。


何故かって?

・敷金礼金ゼロ
・鍵交換費ゼロ
・火災保険ゼロ
・広告費2か月


という出血大サービスキャンペーン
のお客様だったからです。

家賃2ヶ月もらうのに、4か月分くらいの
出費があるってどうよ?

おまけに3末退去なので、繁忙期を
丸ごと取り逃がす事になりました。


まさに踏んだり蹴ったり・・・。


退去するならもう少し早く言ってよ!!
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ちなみにこの物件、「早期退去違約金」
を特約につけておりました。

これを盾に違約金を頂くのもアリですが、
私は心優しい大家さんなので、今回は
止めておきます。


一度も入居せず、且つ入院している方に
向かって
「金出せや!!」
とは言えないでしょ。


まぁ経営者としては、それでも頂くのが
正解なのかもしれませんが・・・。

甘ちゃんなので私には言えません。

まずは病気を治して頂きたいですね。



管理会社さんも変わったので心機一転。

今度は大出血キャンペーンをせずに、
入居付けをしたいと思っています。

「全部大家持ち」じゃないとうまらないと
言うくせに、結局自社じゃ客付けできない
会社さんとはおさらばしたので。



さて、気を取り直して次行ってみよう!!



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