川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 入居者募集

前回はアパートの共用水栓のお話でしたが、今回は電気です。

空室が発生しリフォーム工事が始まるタイミングで、私は電力契約を行います。
最近はスマートメーターが普及したため、前入居者が電力契約を打ち切るとすぐに電気が使えなくなってしまいます。
電気が使えないと、リフォーム工事の時に不都合が出てしまう事があるので、私個人で電力契約を行い、電気が使える状態にします。

さらに募集が始まれば、電気を使う場面も増えます。
照明のすべてオンにしておき、ブレーカーを上げる事で一斉に点灯させるのは、お約束の内見テクニックですよね(古い手ですが)。

夜の内見も電気が付けば問題ありませんし、暑い夏もエアコンがつけられます。
ドアホンだって「ほら、ばっちり映りますね」とその場で実際に使ってプレゼンできた方が、効果的なはずです。
なので、募集期間中の電力契約は、私の中で必須事項と思っています。

その後、無事入居者が決まればもう電気の出番はありません。
賃貸契約の締結を確認したタイミングで、電力契約を打ち切るのが私の中でのお約束です。
しかし、入居者決定に浮かれ、契約解除を忘れてしまう事が時々あります。

それでも普通の入居者さんであれば問題はありません。
引っ越しと同時に新たに電力契約を結ぼうとするので、そのタイミングで私の契約は切れます。

普通の感覚なら、引っ越したら電気、ガス、水道の契約をしますよね?
そう思っているのですが・・・。

世の中違う方もいらっしゃいます。

あれ?ブレーカー上げたらなんか電気使えるぞ?
そのまま使っちゃえ~。

って感じなんでしょうかね。

私、実は先日もやらかしました。
電力契約の解除をすっかり忘れていたのです。
入居予定日を少し過ぎてから思い出し、東京電力に契約解除の連絡をしました。

すると、契約者は私のままに。
残念ながら契約が変わっていませんでした。
フリーレントに加え、電気代まで少しフリーサービスしてしまったようです。

ほんの数日の事なので電気代はたかが知れており、後から請求するつもりもありませんが、「引っ越ししたらちゃんと契約しようよ」という感じです。

まぁ、元はと言えば、私が契約解除を忘れていたのが悪いのですが・・・。
これで2度目だなぁ。

共用水栓は私の負担で皆様使って頂いても良いですが、電気代は自分で払ってね。

あと、今後は絶対に電力契約の解除を忘れるなよ、俺!!

最後になりましたが、お盆休みのため来週は休載とさせて頂きます。
再来週よりまたよろしくお願いします。

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4月~6月で3件の退去が発生しましたが、残る空室は1室。
先日その空室にもお申込みを頂き、ようやく完全満室に復帰できそうです。

2室は何もせずにスパッと決まりましたが、残り一室はややもたつき気味。
担当者と息が合わない話や、その後自分で動いたお話は、以前のブログでもお話しましたね。

今回の対策は以下の通り。

・鍵を現地キーボックスにて設置
・ポータル登録内容漏れ修正
・ポータル掲載写真の見直し(室内写真充実)
・電気を使えるようにする(電力契約を実施)
・放置バイク撤去
・フリーレント一ヶ月
・AD2か月に倍増

たったこれだけ。
部屋自体はクリーニングのみ、今回は一切いじっていません。
何れも基本中の基本の対策であり、コロナでなければいつも行っている事です。

対策実施後、一ヶ月程度でお申込みを頂けた事になります。

で、結局誰がお客さんを付けてくれたかと言えば、物件に近いいつもの仲介さん。
対策前は30分かけて鍵を取りに行く必要がありましたので、それでは案内すら行かなかったでしょう。
やはり鍵は物件に置いておくに限ります。

しかも、家賃は4000円UP。
2年以上住んで頂ければフリーレントもADもチャラに出来る計算です。
この物件は更新をする方が多いので、おそらくは問題ないでしょう。

最近のライバル物件の動向、自分の物件の最近の決まり方から判断し、今回は家賃を上げても少し待てば必ず決まるという確信がありました。
もちろん、適切な募集活動を行う事が前提です。

実はこのお部屋、前回は2室同時に空いた時期で、おまけに当時の営業さんは打率が低く、中々決まらずに焦っていた所で値下げ交渉を受けました。
空室よりはマシと考え、他の部屋より少し低めの家賃ながら契約をした経緯があります。
当時としては、決して悪い判断では無かったでしょう。

ただ、今は少し状況が違います。
主担当は当時より優秀な方に変わり、客付け実績のある仲介業者さんの数も増えました。
物件自体はあまり変わっていませんが、体制はバージョンアップしています。
今こそ元の家賃に戻す時が来たのです!

そして今回、出だしはバタついたものの、自ら動き、適切な募集活動が行われる環境を整え、想定通りに決まりました。
こんなにうれしい事はありません。
思わず電話口でガッツポーズが出てしまいました。

まぁ、私の思惑がどの程度ハマったのかはわからず、運の要素の方が強いのかもしれません。
でも結果は結果です。
何もやらないよりはよかったはずと信じております。

コロナ禍でもお仕事を行って頂ける営業さんに感謝ですね。

あとは、無事審査に通る事を祈るばかりです。


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1つ残っている空室を埋めるべく、久々に出陣してきました。

思えば、2/27以来電車に乗るのは4か月ぶり。
東京を超えて千葉県の物件まで行ってきました。


本日の主な任務。

・仲介会社へのご挨拶
・鍵の受け取り
・物件にキーボックスの取付
・室内写真の撮影


まずは仲介会社へGO。
ここ数年何度もお客様を付けて頂いたにも関わらず、一度もご挨拶に行けておりませんでした。
折角の機会なので、手土産を持ってご挨拶。

ただ、残念ながら当時の担当はすでにおらず、「あんた誰?」状態。

まぁ良いです、渡した手土産を食べる時「これ○○オーナーからです」なんてちょっとしたネタになれば。
少しでも爪痕を残せるでしょう。
残念ながら年配担当はご不在。
会わなくてよかったような、良くなかったような・・・。
その代り若者に託しておきました。

経緯は割愛しますが、退去後物件のカギはこの支店にありました。
物件までは距離があり電車で8駅くらい。

他の支店が物件のご案内をするためには、わざわざ鍵を取りに来る必要がありますが、物件から遠いので行くのがメンドクサイ。
実際、先週も一件逃しています。

この状況は非常にマズイので、キーボックスを物件に置く事にしました。
まぁ、いつもはそうしているんですけどね。
今回はコロナもあって、なんとなくサボっておりました。


鍵を受け取りイザ物件へ。
そして室内写真を撮影。

鍵を持ってた仲介さん。
残念ながら室内写真は撮ってくれませんでした。
それじゃポータル見たお客様に響かないよ・・・。
遠いから面倒だったのか、支店間のしきたりなのか?

複数の店舗を展開する一部上場の大手さんですが、募集と管理の体制が少々複雑で、今だに私が理解できていない所があります。
この話は別の機会に。

募集条件の登録に続き、これ以上文句を言って人を動かすのも嫌なので、物件に行ったついでに私が室内写真を撮っておきました。

イザ撮影と思ったら、室内の電気が付かない!
そう、この部屋はスマートメーターに変わっていたのです。
スマートメーターだと、契約が切れると同時に電気が使えなくなります。

昔のメーターならしばらく使えたので、契約が無くても内見時に電気が使えてよかったのですが・・・。
スマートメーターは大家泣かせですよね。

それでも、カメラの露出をプラス補正して何とか明るい写真を撮影。
9mmの超広角レンズなのでかなり部屋が広く見えます。


帰宅後は写真の加工。
社内システムに合うよう写真のサイズを小さくし、ファイル名を付けます。
写真に関する仕様は以前教えてもらっていたので、私の方でそのまま使えるように加工します。

出来上がったらメールに添付して送付。
ここまでやったのだから、すぐにポータルに掲載してくれるはず。

もしすぐにやらなかったら・・・。
私、かなり舐められてますね。

最後に物件の電力契約を実施。
内見時に照明やドアホンが付く方が、やっぱり良いでしょ?
夜間の内見があるかもしれないし。


と、久々に不動産大家としてのワークを行いました。

やっぱりこうだよね。
自分で動かなくっちゃ。


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コロナの影響もアリ、最近はすっかりお任せ退去立会い&お任せ募集に味をしめております。
5月以降バタバタと3件の退去がありましたが現場への出動はゼロ。
言われるがまま清掃だけお願いし、終了しています。

でも、入居付けはこれまでになく好調です。
このブログでもお話しましたが、GW明け退去だった部屋は退去前にお客様決定。
入居付けにやや苦戦する物件なのに、奇跡のような展開でした。

そして昨日。
別の物件ですが、「退去翌日にご案内したところ即決定」とのご報告がありました。
しかも、順番待ちが3人もいらっしゃったそうです。

こちらの物件は入居付けにそれほど苦戦する物件ではありませんが、それでも退去の翌日決定は7年間で初めての快挙。
ありがたいやら、びっくりするやら。

偶然かもしれませんが、これらの物件達にはいくつかの共通点があります。


【1.退去時の状態が良かった】

とても綺麗に部屋をお使い頂いたので修繕の必要もなく、ハウスクリーニング前にも関わらず内見に耐えられる状態でした。
幸運にも前入居者様に恵まれたようです。

【2.インターネット無料】

どちらの物件もインターネット無料です。
入居者はお勤めの方ですが、テレワークを行われているのか否かはわかりません。
まぁ、インターネット無料が決め手になったと聞いたわけでもありませんし、たまたまかもしれませんね。

【3.近隣からのお引越し】

どちらも5km以内の近場からのお引越でした。
引っ越しの理由はわかりません。
ただ、元の家が線路の近くの方がいらっしゃいました。
コロナで家に居る事が増え、線路の音が気になったとか?

もう一方は実家からの独立。
コロナで家に居る時間が多くなり、家族と顔を合わせる時間が増えたたのが嫌だった?
あくまでも私の勝手な想像です。

まぁ、共通点の1番は兎も角、2と3は偶然なのでしょうね。
ほんと、たまたまなんだと思います。


それにしてもこうポンポン決まるとは一体何が起きてるんだ??

今まで退去の都度物件を確認し、手間をかけていたのは何だったのでしょう。
丸投げの方が良く決まるなら、私が行ってきたことはむしろマイナスだったのではないかと少し怖くなります。

現場の人にしてみれば、鬱陶しかった?
めんどくさかった?

でも、自分で言うのもなんですが、退去の都度確認し手間をかけて来たからこそ、立地がイマイチの築30年超え木造であっても、なんとか競争力を保っているのだと思います。

そんな今までの行いを見ていた不動産の神様が、コロナ禍で不憫に思いご褒美をくれたのかもしれませんね。


さて、残る空室はあと1室。
先日ブログで書いた担当がイマイチ部屋です。

週末も少し離れた別の店から空室照会が来たので期待しましたが、残念ながら成約には至らず。
というか、鍵を持っているお店が物件とは反対方向であり、取りに行くのが面倒なのでおそらく案内を行ってないと思います。

いつもなら私が現地にキーボックスに置くので、内見時に鍵を取りに行く手間は発生しないのですが・・・。

この部屋だけうまく回っていませんね。


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退去の際にハウスクリーニングは行うと思いますが、エアコン清掃はされているでしょうか?
私は必ずエアコン清掃を行うようにしています。

きっかけは自宅のエアコン。
なんとなくかび臭いなと思ってはいましたが、一度プロの業者さんにエアコン内部清掃を行って頂いた所、まぁ汚い汚い。

特に居間のエアコンは最悪でした。

いくら換気扇をまわしても、料理の際に空中へと飛び散る油は浮遊して、どうしても居間へと流れてしまいます。
それをエアコンがホコリと一緒に吸い込むので、油分を含んだホコリがフィルタや熱交換器に付着します。

これ、中々取れないんですよね。

また、エアコン内部のカビは稼働時間に比例して付きやすくなるそうです。
だから最も稼働時間の長い居間のエアコンが一番汚い。

我が家でも居間と寝室ではエアコンの汚れの差は歴然。
5年放置した寝室のエアコンより、2年放置の居間の方が圧倒的に汚かったです。

キッチンと居間が多少離れている自宅でもこんな有様ですから、キッチンとの仕切りがほぼ無いアパートならどうなっているか・・・?
想像したくない感じです。

「やっぱりエアコン清掃もやってあげた方が良いかも」

という考えに至り、以来退去後には必ずエアコン清掃を行うようにしています。

「新居に引っ越ししてエアコン付けたら、かび臭い空気がブワ~~」

だと、折角の気持ちも萎えるじゃないですか。
せめて最初位はフレッシュな空気にしてあげたいと思っています。

ただ、エアコンの内部洗浄は、素人が手を出すと危険な代物です。

ドラッグストアなどで、スプレータイプのお手軽なエアコン清掃剤を売っていますが、そもそも洗浄効果は気休め程度のようです。

「泡で熱交換器のフィンに溜まったカビを落とす」

という触れ込みですが、そもそもカビの以前に埃が落ちないので効果は限定的でしょう。
以前は私も自分でスプレー洗浄を行っていましたが、スプレーの香りでなんとなく誤魔化されるものの、イマイチ効果を実感できませんでした。

プロの清掃を見ればわかりますが、熱交換器の清掃にはコンプレッサーを使用します。
かなりの水圧をかけて念入りに内部を清掃すると、ホコリカスと共に黒い液体がドボドボ出てきます。
逆に言えばそれくらいやらないと汚れは落ちないのです。

また、洗浄液を金属部分に吹きかけてしまうとエアコンが故障します。
故障だけならまだマシですが、最悪の場合火災につながる恐れもあります。
火災は怖いですよね。

もう一つエアコン清掃を行う理由は、水漏れの防止です。

エアコン故障の内、エアコンが付かないとか冷えないと言った事象よりも、水漏れがすると言われる事の方が多くありませんか?

水漏れの原因は殆どの場合ドレンホースの詰まりか結露であり、直す事が出来る障害です。

結露については、フィルタの掃除をしていない場合に良く発生するので、普通にフィルタ清掃をすればOK。

ドレンホースの詰まりについては、ホースの出口、内部、エアコン室内機側の何れかで詰まりが発生しているので、それを取り除きさえすればOK。

業者さんに清掃をお願いすると内部はもちろん、ドレンホースについても清掃(といってもドレンホースクリーナーで引っ張るだけですが)を行うので水漏れの予防にもなります。

入居者さんによっては、軽い水漏れなら報告しない人もいらっしゃいます。
そして、次の方が入居して発覚なんて事もしばしば。

せめて入居時点では、エアコンは空気も排水も完全な状態にしておきたいなと考え、業者さんの清掃を入れる事にしています。
エアコンって、生活の質に大きく関係しますからね。

自宅も一昨日エアコン清掃を行いました。
お陰様でフレッシュな空気で夏を迎えられそうです。

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