川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 入居者募集

退去の際にハウスクリーニングは行うと思いますが、エアコン清掃はされているでしょうか?
私は必ずエアコン清掃を行うようにしています。

きっかけは自宅のエアコン。
なんとなくかび臭いなと思ってはいましたが、一度プロの業者さんにエアコン内部清掃を行って頂いた所、まぁ汚い汚い。

特に居間のエアコンは最悪でした。

いくら換気扇をまわしても、料理の際に空中へと飛び散る油は浮遊して、どうしても居間へと流れてしまいます。
それをエアコンがホコリと一緒に吸い込むので、油分を含んだホコリがフィルタや熱交換器に付着します。

これ、中々取れないんですよね。

また、エアコン内部のカビは稼働時間に比例して付きやすくなるそうです。
だから最も稼働時間の長い居間のエアコンが一番汚い。

我が家でも居間と寝室ではエアコンの汚れの差は歴然。
5年放置した寝室のエアコンより、2年放置の居間の方が圧倒的に汚かったです。

キッチンと居間が多少離れている自宅でもこんな有様ですから、キッチンとの仕切りがほぼ無いアパートならどうなっているか・・・?
想像したくない感じです。

「やっぱりエアコン清掃もやってあげた方が良いかも」

という考えに至り、以来退去後には必ずエアコン清掃を行うようにしています。

「新居に引っ越ししてエアコン付けたら、かび臭い空気がブワ~~」

だと、折角の気持ちも萎えるじゃないですか。
せめて最初位はフレッシュな空気にしてあげたいと思っています。

ただ、エアコンの内部洗浄は、素人が手を出すと危険な代物です。

ドラッグストアなどで、スプレータイプのお手軽なエアコン清掃剤を売っていますが、そもそも洗浄効果は気休め程度のようです。

「泡で熱交換器のフィンに溜まったカビを落とす」

という触れ込みですが、そもそもカビの以前に埃が落ちないので効果は限定的でしょう。
以前は私も自分でスプレー洗浄を行っていましたが、スプレーの香りでなんとなく誤魔化されるものの、イマイチ効果を実感できませんでした。

プロの清掃を見ればわかりますが、熱交換器の清掃にはコンプレッサーを使用します。
かなりの水圧をかけて念入りに内部を清掃すると、ホコリカスと共に黒い液体がドボドボ出てきます。
逆に言えばそれくらいやらないと汚れは落ちないのです。

また、洗浄液を金属部分に吹きかけてしまうとエアコンが故障します。
故障だけならまだマシですが、最悪の場合火災につながる恐れもあります。
火災は怖いですよね。

もう一つエアコン清掃を行う理由は、水漏れの防止です。

エアコン故障の内、エアコンが付かないとか冷えないと言った事象よりも、水漏れがすると言われる事の方が多くありませんか?

水漏れの原因は殆どの場合ドレンホースの詰まりか結露であり、直す事が出来る障害です。

結露については、フィルタの掃除をしていない場合に良く発生するので、普通にフィルタ清掃をすればOK。

ドレンホースの詰まりについては、ホースの出口、内部、エアコン室内機側の何れかで詰まりが発生しているので、それを取り除きさえすればOK。

業者さんに清掃をお願いすると内部はもちろん、ドレンホースについても清掃(といってもドレンホースクリーナーで引っ張るだけですが)を行うので水漏れの予防にもなります。

入居者さんによっては、軽い水漏れなら報告しない人もいらっしゃいます。
そして、次の方が入居して発覚なんて事もしばしば。

せめて入居時点では、エアコンは空気も排水も完全な状態にしておきたいなと考え、業者さんの清掃を入れる事にしています。
エアコンって、生活の質に大きく関係しますからね。

自宅も一昨日エアコン清掃を行いました。
お陰様でフレッシュな空気で夏を迎えられそうです。

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タイプじゃない人が担当についた場合、どのタイミングでチェンジをお願いしますか?

イカガワシイお店のお話ではありません。
仲介会社さんのお話です。

現在募集中のお部屋があるのですが、久々に担当がハズレ気味。
相手は50代のベテランおじ様。

実は「50代」という年齢に、最初から嫌な予感がしていました。
以下、私の経験上の独断と偏見に満ちた内容なので、気分を害された場合はご了承ください。


ある程度規模の大きな仲介会社の場合、50代にもなって賃貸客付けの現場に出ているのは、かなり怪しいと思っています。
売買仲介だと多少シニアな方はいらっしゃいますが、賃貸の場合は20~30代が中心。
若いうちに実績を上げる「できる営業マン」は出世して店長になり、その後本部の事業へと移り、徐々に現場の第一線からは退きます。
あるいは独立して、自分の会社を起業する人も多いです。

つまり、50代にもなって現場に残っている人は、それなりの人である可能性がかなり高い。

例外としては町の小さな不動産屋さん。
ファミリー経営の小さな不動産屋さんの場合は、敏腕社長や古参の幹部がシニアになってもバリバリ現場で働いている事もあります。
見極めがちょっと難しかったりしますが・・・。


で、今回の担当さん。
残念ながら大手系のベテランさんです。

メールを打っても反応ない。
引継ぎが雑。
条件変更をお願いしてもやらない。
やっても仕事が雑でポータルサイトの検索条件漏れまくり。

コロナのせいで忙しいのかな?
私の伝え方が悪いのかな?

私に改善点があるのかもと考えてみました。
でも、これまで10年間色々な担当さんと相対してきたのと同様の対応を行っており、
特に変な事や分かりにくい事は言っていないはず。

実は今までの担当さんが全員超優秀で、私の意図を酌んでよろしくやって頂いていただけだったとか?
そうだとすると「私が面倒でダメな奴」という事であり、今頃突き付けられたようで相当怖いですが・・・。


もしかしたら、ネットなんかに頼らないスゴイ営業マンなのかも。

「ポータルの詳細条件登録なんて無駄だからやらないよ」
「俺が客を付けてやるからガタガタ言うんじゃねぇよ」

みたいな。
だったら頼もしいですが、このまま待つのはちょっと怖い。

これまで相性が合わない担当で入居がサクッと決まった試しがなく、このまま待つのはかなりリスクがある気がします。


依頼メールを送付。
イライラしながら一週間内容更新があるか確認する。
「届いていないかもしれないので・・・」みたいなフォローを入れつつ同じ内容のメールを再送。
また一週間待つ。
忘れた頃に「もう更新しているよ」と返信あり。
確認すると更新内容がテキトー。
またメール・・・。

みたいなエンドレスループはもうヤダな。
なんだか「私がメンドクサイ奴なんじゃないか?」という気分になってきます。
実際そう思われているのかもしれませんが。

でもね、言ってることは「エアコンあり」とか「ドアホンあり」の条件を追加してくれという程度なんですけどね。


シニアな方はやたら電話好きな気がします。
もしかしたらメールが嫌いで、電話で話せば反応が変わるのかな?

でも、同じお店のこれまでの別の担当さん達とはメール中心だったしなぁ。
電話はログが残らないので、個人的には嫌いです。

というわけで、別の担当にそれとなく聞いてみて、チェンジの方向で動いてみたいと思っています。

相性の合わないまま仕事をしてもうまくいきません。
可能であれば早めのチェンジを行う方がお互いのためだと思っています。
ましてや50代であれば、すぐに何かが変わるとは思えませんし。


「シニア使えねぇ」みたいなトーンの話をつらつら書いてしまいましたが、もちろんそんな事はありません。
ただ、年を取るほど2極化が激しくなるのと、相手から求められるものも高くなるので、余計に粗が目立ちやすいのかなと思っています。

私もそろそろシニアなお年頃。
「使えねぇ」とか「融通が利かない」とか。
そんな事を言われないよう、自己研鑽を重ねつつ、今まで以上に柔軟性を意識しないといけないなと感じる、45歳の今日この頃です。

「柔軟性を意識するなら、まずは電話など連絡手段を変える等、方法を変えてみれば?」
「メールに固執するお前が一番ダメなんじゃないの?」

そんな声も聞こえてきそうです。
仰る通りかもしれません、でも・・・。

メンドクセー!!


ごめんなさい、もう嫌なんです。
私のこう言う所がダメなのか、それとも正しいのか。

ムズカシイですね。

ただ、決めるのは私なので、やりたいようにやりたいと思います。



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収入が増えるのはうれしいですよね。
それが年間6万円であってもやっぱり嬉しい。

何の話かと言うと、私の物件の空き駐車場のお話です。

所有物件の中に、駐車場が1台だけある物件があります。
その駐車場が現在空いています。
空いているのでもちろん収入はゼロ。
全くお金を生み出さない空きスペースです。

この物件、時々ふと入居付けに苦労する事があります。
担当によって、成績に大きなブレがあるんですよね。
そんな時にこの駐車場が威力を発揮し、何度かピンチを救ってくれました。

この物件は横須賀市某所。
エリアとして駐車場が不足しており賃料がお高め。
屋根なしの砂利駐車場でも、1万円以上します。
横須賀は平地が少なく駐車場を作りにくいので、やたらと賃料が高いです。

ただでさえ貴重な駐車場が物件についていて、しかも安いとくれば、物件の競争力は一気に高まります。

家賃は下げずに、駐車場を相場半値の5000円に下げて募集をかける事で、
「なんかこの物件駐車場安くね?」
と、車をお持ちの方に刺さります。

もちろん車がいらない方で普通に部屋が決まる事もありますが、家賃は下げていないので問題無し。

このように、募集時の武器として使える駐車場です。


そして今回、入居中の方から空き駐車場を借りたいというオファーが来ました。
理由は、近所に住む親せきが借りたいとの事。

空いているし、周辺相場並みの賃料が取れるなら貸してもいいなぁと思いましたが。

「5000円でお願いします」

との事。

あれれ、値段がバレてる。
何故だ?

どうやら、別の入居者から駐車場の価格を聞いていたようです。
話好きなおばちゃんなので、他の入居者と世間話の一つもするでしょう。
そこから駐車場の賃料を知ったようです。

5000円はあくまでも「新規入居とセットの特別ご奉仕価格」なので、単体で
その価格で貸すのはチョット抵抗があります。

う~んどうしよう・・・。


駐車場を貸せばとりあえず収入が生まれます。
年間6万円とは言え、ゼロより良いです。

しかし、貸してしまった後に退去が出れば、駐車場を客付けの武器に使えなくなります。
コロナ禍のご時世、入居付けに苦労する可能性もあり、手持ちの武器は可能な限り温存しておきたいところです。

しかも今回は、借りる相手が問題です。
入居者が借りるのであれば、長期入居につながる可能性もありますが、借りるのは近所に住むご親戚の方。
物件の安定稼働を考えた場合のメリットが殆どありません。

単に安く第三者に駐車場を貸すだけの事になってしまいます。

この物件を売却する予定があるなら、それでも迷わず駐車場を貸して少しでも利回りを上げた事でしょう。
でも今の所売却の予定はありません。

しばし悩みましたが、「8000円ならOK」とのカウンターオファーを出してみました。

いつあるかわからない退去を恐れるのも、それはそれでバカみたいな話です。
目先確実な収入を得るのも悪くありません。
しかし、相場の半値はどうなのよ?という思いもありました。

なので、相場よりチョット安いけど、入居特別価格より高い金額をオファーしてみました。
その結果は・・・。

「交渉決裂」

結局駐車場のお話は流れてしまいました。


これで良かったのか悪かったのかはわかりません。
ただ、自分が納得する形の回答をした結果、契約に至らなかっただけです。

まぁ良いかなと。


でも、今回の一件で一つだけ怖かった事。
それは、「入居者間で賃料はバレる」という事実。

当たり前の事ですし、頭では分かっていましたが、改めて目の当たりにすると重みが違います。

客付けに困って安易にガツンと値下げすると、他の入居者にもバレる。
バレれば、「値下げ交渉」やら「何で私の部屋は高い?」と不満も増える。
不満が増えれば退去の動機づけにもなりかねない。

怖いなぁ。

「値下げは慎重に」ですね。

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今年は繁忙期を乗り切ったと思ったら、4月以降3室の退去が発生しました。
24室しかない大家にとっては、たった3室の退去といえど結構な割合です。

そのうち1室は奇跡的に退去前に次の方が決まり、5月末よりご入居頂いております。
残り2室は6月前半と後半に1室ずつ退去となります。

で、気になるのが退去の理由。
コロナのご時世ですからその影響かと思いきや・・・。

・ご栄転(転勤)
・新居購入

と前向きな理由ばかり。
新しい人生の門出のため、私の物件から巣立っていかれることになりました。

一個人としては喜ばしい事であり新天地でのご活躍をお祈りせずにはいられません。
ただ、大家の立場としてはやはり退去は痛いわけで・・・。

まぁ、物件自体の問題や、入居者の方の苦境が退去理由でなかったので良しとしましょう。

退去が決まった物件ですが、早速一件のご案内がありました。
この物件は、先にお話しした退去前に次の入居者が決まった物件と同じ物件です。
残念ながらご成約には至りませんでしたが、幸先は悪くないですね。

この物件は千葉県某所のやや不便な場所にあり、東京までは1時間ほど。
私の所有物件の中で一番客付けに苦労する物件です。

退去前のご案内があるだけでも異例の事。
それなのに、前回に続き2回目の退去前ご案内。

仲介会社がやる気を見せているのか、賃貸動向が変わったのか?

理由は全くわかりませんが、今までと少し流れが違うように感じています。
ちょい郊外の安い物件に需要があるのかもしれませんね。


別件ですが、お世話になっている神奈川県二宮町の管理会社さんが最近大忙しだそうです。
二宮町は小田原の少し手前。
海あり山ありの静かで良いところです。

そんな二宮町に、コロナ禍以降移住希望者が増えているとか。

狭くて人ごみの都会を離れ、空気のおいしい郊外でのんびり暮らす。
無理だと思っていた生活が、実は意外とできてしまう事に気が付く人が増えているのかもしれませんね。

今までと人の流れが少し変わるのかな?
そんなことを感じています。


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ある管理会社さんの広報誌に気になる記事がありました。

「4月のインターネットを来店動機とする数が前年比3割増」

あくまでもこの管理会社さん内部の数字ですが、世の中的にもインターネット検索がますます主流になってきているのでしょう。
コロナのためか流れも加速しているようです。

また、コロナの影響で出社人数を減らし、店頭対応を予約客のみに絞った業者さんもありました。
ふらっとお客さんが店に来て、「この辺りに良い物件はありませんか?」とはいかないわけです。

予約客は事前にインターネットで物件検査を行っているでしょう。
そもそも、予約がインターネットだったりしますし・・・。

こうなると以前にもまして重要なのが、ポータルサイト上の物件情報です。
ネット上にない物件は募集していないも同然。

そして、情報の中でも最もインパクトがあるのが「写真」です。

「百聞は一見に如かず」とはよく言ったもので、WiFi付とかの細かい文字情報よりも、
綺麗な室内写真の方がやはり何倍も反響があるそうです。


私の場合、物件写真は自分で撮ることの方が多いです。
理由は4つ。


【1.自分で撮った方が思いの詰まった写真になる】

「晴れた明るい日、窓からの光がいい具合になる時間帯、広角レンズで最高の一枚を」

オーナーであれば、娘のお見合い写真を撮る気持ちで物件写真を撮ります。
私も露出や構図を変えながら、一部屋で何十枚も撮ることがあります。

でも、管理会社さんにそれを求めるのは難しいですね。
そもそも、晴れを狙っていたらいつ写真が撮れるかわかりませんし、管理会社さんはそんなに暇じゃありません。

中にはプロ級の写真を撮って頂ける管理会社さんもいらっしゃいますが・・・。
とてもレアなケースだと思います。


【2.ポータル写真なし状態の回避】

室内写真は退去後、正確には原状回復リフォーム後じゃなければ撮影できません。
そうなると、最悪退去から一か月後まで室内写真が撮れなかったりします。

「前の募集写真を使えばいいじゃん」

と思われるかもしれませんが、管理会社さんは前回募集写真を廃棄してしまう事が多いです。
管理物件×部屋数分の写真管理などしていられないのが現実でしょうか。

そんなときでも自分で写真管理をしておけば、「これ使ってください」と送るだけでOK。
写真の時点と内装が少々違っていても大きな問題にはなりません。
それよりも、物件に興味をもってもらう事の方が先決ですね。

写真があれば、退去前から効果的な募集ができます。
もしその写真で気に入ったなら、同じリフォームをすれば良いでしょう。

「退去確認したら部屋がボコボコでとても案内などできない」

といった惨劇があっても、写真があれば募集だけは継続できますね。


【3.管理会社さんの作業低減】

わざわざ写真を撮りに行くのも管理会社さんにとっては手間なはず。
大家が写真を撮ることでその手間を省くことができます。

でもタイミングが重要です。
当たり前ですが、管理会社さんが撮影する前に行かないと意味がありませんし、撮影したら速やかに渡す必要があります。

管理会社さんが写真を撮った後に、オーナーが自分の写真に変えてくれと言うと、とても感じが悪い。
相手にしてみれば、作業が無駄になった挙句にポータル変更の手間が増え、おまけにダメ出しを受けた感だけが残ります。
メンドクセー大家だなと。

とはいえ実際私もやってしまう事があります。
だって、あまりに酷かったから・・・。

写真を撮る気があるのなら、退去前に一言入れた方が親切ですね。


【4.過去の検証】

写真を自己管理することで、自分のリフォームスキルの検証を行うこともできます。
過去の作品を振り返り、あの「クロスはイケてたな」とか、「でも他で使ったら暗く見えたから明るい部屋じゃないとな」とか。

他の人とシェアしたり比較することもできます。


6月に一部屋退去がありますが、今回も事前に撮影した写真を送りポータルに使ってもらっています。
残念ながらまだ反響はありませんが・・・。

インターネットの割合が高まっているとはいえ、それはあくまでも物件検索と来店動機までのお話だと思っています。
その先はまだまだ営業マンの力量が大きくものをいうアナログな世界でしょう。
やはり「決める」のは、現場の雰囲気が大きいはず。

「ネットで選ばれる物件」になる事はとても大事ですが、どうすれば「営業マンに選ばれる物件」になるかという点も同じくらい大事なのでしょうね。

普段の付き合い方なのかなぁ。
「メンドクセー食えない大家」ではなく「気が抜けないけど話のわかる大家」になるにはどうすればよいのか?

模索が続きます。


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