川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

外壁の色

ドキドキしました

先週は、ドキドキの初体験をしてきました。


5号物件の塗装が終わったので、
完了確認に向かいました。


塗装の完了確認と言っても、
周囲から眺めて不具合が無いか確認して
終わり。

これまではこんな感じでした。



今回も同じだろうなと
思っていましたが・・・。



流石は今回の塗装屋さん。
説明が丁寧なだけあって違いました。



(塗)「じゃ、足場あがりましょうか」

(私)「はっ? はいぃ」


なぜか足場に登る事に。



心の準備もできぬまま、塗装屋さんに
促され足場にのぼります。



高さはほぼ2F程度。

足元の幅は60cm。
結構狭いです。

おまけに、小刻みに揺れます。


もちろん命綱なんてありません。

頼れるのは己の肉体のみ。


へっぴり腰の自分が情けなかったですが
そんな事を言っていられません。

怖いものは怖いのです。


それでも、塗装屋さんの後を必死に追い
説明を受けます。


建物の周囲を回るうち、足場にも少しなれ
てきました。

施工箇所を間近にみながらの解説付き。
今後の勉強になりますね。

ほぼ一周まわり、そろそろ終わりかなと
思ったとき、塗装屋さんがとんでもない事を
おっしゃいました。



「屋根が見えるので上にあがりましょう」



心の中で

「あんた、何言ってんのさ」


と思いましたが、私も男です。
引き下がるわけにはいきません。


「へい、喜んで!!」


とは言ったものの、垂直移動のための
階段は無し。


背中の高さの単管に足を乗せ、グイッと
上の足場に登らなければなりません。


勇気を振り絞り、
エィっと体を持ち上げます。



「おぉ~、高っ!!」



足場の高さはほぼ3F。
目の前に広がるのは、なだらかな
屋根のカーブ。

今まで見たこともない風景です。


思わず足元を見てしまいましたが、
すぐに後悔しました。


こんなところで作業をする塗装屋さんは
スゴイですね。

いや~、怖かった。



ひとしきり解説を受け、下に降りる事に。


で、
これが本当に怖かった。


登るときと同様に単管に足をかけ、
下の段の足場に戻るのですが・・・。


単管と足場の間には高さがあるので
いったん単管の上にしゃがむような
形になります。

そこから足をいっぱいに伸ばして
降りるのですが、体勢が厳しい。


足場は下りが怖いですね。

40年弱生きてきて、初めての発見でした。



何とか無事に地上に戻り確認終了。
おかげさまで、隅々まで確認できました。



それにしても、もし途中で私がケガを
したら、誰の責任なのだろうか?

勧めたのは塗装屋さんですが、
登ったのは私の意思なわけで。


骨折程度なら良いけど、
重症や死亡だったら?

やっぱり自己責任だったのかな?



後で考えると怖くなりました。

足場に登るのは、あくまでも自己責任で
冷静に考えましょう。



それにしても船橋の塗装屋さん。
最後まで丁寧すぎるぜ。


今回の塗装業者さん、本当に丁寧でした。
ご興味のある方は
右側のお問い合わせフォームより
ご連絡ください。




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外壁塗装のお薦め時期

外壁塗装は、意外と時間がかかる工事です。

2DK4戸の私の物件でさえ、壁、屋根を塗ると2週間程度かかります。

もし、工事の時期が選べるのであれば、入居者さんの生活も考えて、施工時期を考える事が望ましいでしょう。

例えば、花粉も飛ばなくなり、爽やかな風薫る5月。
こんな気持ちの良い時期に、窓を開けられ無かったら・・・。
私なら腹が立ちます。

また、4月からの転居に向けて案内されたアパート。
足場が組まれ、塗料の香りが漂う雑然とした状態は、少なくても良い印象は与えないでしょう。

中には、「あぁ、もうすぐ綺麗になるのかな」と好印象を持つ人もいるかも
しれませんが・・・。

基本的に窓を開ける時期の工事は避けたほうが無難だと思います。


私のお薦めはズバリ12~2月です。


(理由)

この時期は寒いので窓を開けることは少ないでしょう。
太平洋側の地域は晴天が続くので工期の遅れも少ないです。
募集状況もあまり活発な時期ではありません。

1月は塗装業者さんも足場業者さんも比較的余裕があり、スケジュールを組みやすいそうです。(逆に、4月以降は忙しくなると仰っていました)。

建物の大きさにもよりますが、1月初旬から工事を始めれば、2月までに完了するので、募集のハイシーズンを綺麗な外観で迎える事ができます。

ちなみに、2DK4戸の私の物件の工期は、余裕を見て2週間と言われました。(実際は10日程度で終了)

 

業者さんによっては、閑散期の工事だと割引があるところもあると聞きます。

一応確認をしてみると良いでしょう。


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外壁塗装私の体験

外壁塗装について、私の体験を書いてみます。

【一棟目】

2階建て木造で2K4戸、総床面積は120平米位の物件です。
ロフトはない普通の高さの物件です。

塗料はシリコン。

工期は1月中旬から開始して約2週間。
途中雪のため、工事が出来ない日が何日かありました。

職人は1名。
工事期間中の進捗報告あり(写真&メール)。


外壁(壁、樋、破風、軒天)、屋根、階段、雨戸の塗装とサイディングの
コーキング増打ちで約95万円。

なお、見積もり後追加で門柱の塗装と、エアコンのテープ巻き直しを
無料で行って頂きました。

 

【2棟目】
2棟目も同じく2階建て木造で2DK4戸、総床面積は160平米程度の物件です。
こちらもロフトはありません。

塗料はシリコン。

工期は一棟目とほぼ同じ時期ですが、約3週間かかりました。
職人は2~3名。
進捗報告なし。

外壁(壁、樋、破風、軒天)、屋根、雨戸で100万円程度でした。
外壁がモルタルなので、コーキングはサッシ廻りやベランダなど、施工箇所は少なく無料でした。

見積もり後追加作業として、ポストの塗装を無料で行って頂きました。

しかし、問題が2件ありました。

網戸破り2枚。
水の使用についてクレーム一件。

空き部屋の水道を使う予定で、担当者にキーボックスの番号を知らせていましたが、現場担当者に情報が降りておらず、現場の勝手な判断で他の入居者に水道の借用を依頼。
そのまま半日以上水道の借用が続いたため、出かけられなくなった入居者からクレーム。

まぁ、工事の方は無事に終わりましたが・・・、品質の方はどうなのでしょうね。
3年経てば答えがでるでしょう。

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外壁塗装の工事中~終了

外壁工事は天気との戦いです。

雨が降れば作業は出来ないので、天候によっては工期が延びてしまうこともあります。

これは仕方が無いことなので、業者さんを責めないでください。

進捗報告を受けている場合には、工期遅延の可能性は事前に連絡があります。
雨が続いてどうしても心配な場合は、こちらから確認をしましょう。

工事が終われば、いよいよ完成確認です。

綺麗に生まれ変わった物件とのご対面。

隅々ましっかりチェックしましょう。

・事前に確認を行った施工内容に漏れはありませんか?
・色は間違っていませんか?
・マスキングテープは残っていませんか?(一箇所くらいはあるものです)
・網戸は破れていませんか?
・階段、ベランダ、扉等に新たなキズはありませんか?

網戸の破れや階段などのキズは、足場を外す時によく発生します。

最終確認を行ったときにまだ足場がついている場合には、足場が取れた後でもう一度確認をすることをお薦めします。


確認内容に問題が無ければ、残金を支払い工事は終了です。

なお、問題がある場合には、問題解決まで絶対に残金を払ってはいけません。
支払いは解決後です!!


足場が取れたら、綺麗になった物件の写真を撮っておきましょう。
募集用広告の外観写真も、新しいものに差換えを依頼します。


以上で外壁塗装工事は全て終了。
お疲れさまでした。

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外壁塗装の工事開始

業者さんの選定が終わると、いよいよ工事開始です。

最終的な見積もり書の内容を確認し、問題が無ければ本契約。

いよいよ工事が開始ですが、その前に幾つかの準備作業があります。


・色の最終決定

後悔しないように色を選びましょう。
ポイントは、「見本よりも1~2トーン明るめに」。


・工事のお知らせ

工事中は足場を組むので窓を開ける事ができず、洗濯物も外に干せません。
また、塗装の工事は臭いの問題などが発生するため、ご近所にも影響があります。

そのため、事前のご挨拶が必要になるのですが、これは基本的に業者さんがやってくれるので大丈夫です。


・水の確保先

塗装工事を行う際には、外壁の高圧洗浄を行うため大量の水を使います。
物件に共用の水道か、もしくは空き部屋があれば、そこから使えるのですが、どちらも無い場合には、入居者のお宅か隣家の水道をお借りすることになります。

空き部屋が無い場合の水の確保については、業者さんがやってくれるので大丈夫です。

その時は業者さんが水道代として、1000円程度払っているようです。


・鍵

もし水の確保先として空き室を使う場合には、キーボックス対応としてあげましょう。
どうしても心配な場合は、毎日管理会社へ鍵の貸し出し/返却を行う事もできますが、業者さんも面倒です。


・施工前の物件確認

施工後のトラブル防止のため、網戸、外壁の状態、階段やベランダのキズ、敷地内のゴミなど、施工前の状態をしっかり記録しておきましょう。

空き部屋を使う場合には、部屋の状態も記録します。

施工後にこれらの不備を見つけた場合には、速やかに修繕を依頼します。


・管理会社への連絡

もし、外壁塗装を管理会社経由で発注していない場合には、必ず管理会社に工期と業者名を連絡します。

塗装工事について何も聞かされていないのに、突然工事に関するクレームが管理会社に行くとどうなるでしょうか?

管理会社の大家への信頼はガタ落ち、「嫌な大家ランク」がアップ間違いなしですね。

重要なことですので必ず行いましょう。

 

後は工事の無事を祈りつつ、完成を待ちます。

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街に必ずある○○を使って効率よく入居者を集める方法

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