川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

勉強

大家と生命保険

「団体信用生命保険」
はご存知でしょうか?

融資を受ける際に加入した人も
多いかと思います。


簡単に言うと、融資を受けた人に
「万が一」があった時、残りの借金を
チャラにするための保険です。

もちろん物件の所有権は移動せず、
家賃収入も継続されます。


収益物件は生命保険の代わりになる
という説明を受けることが良くありますね。

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我が家の場合、私に万一の事があった場合、
私名義の収益物件は借金がなくなります。

物件は妻に相続され、家賃収入は残ります。

後は物件を売却するなり、大家業を続ける
なりしてもらえばいいわけで、お金の面では
十分に生命保険の代わりになるでしょう。


ただ、注意も必要です。


我が家の場合、私が主夫業を行っているた
めその分の負担が残された妻にかかります。

具体的には、放課後の子供たちの預け先確
保、労働時間の短縮(帰宅時間前倒し)等が
必要になる可能性があります。

結果として追加のお金が必要だったり、
妻の給与が下がる可能性があり、そのあた
りのケアを考慮して生命保険加入の要否を
考える必要がありますね。


また、私がコロッと逝かず、介護が必要な
状態になった場合はより厳しい状態になる
でしょう。


公的年金などサポートはありますが、やは
り妻の労働時間は今まで通りとはいかなく
なるかもしれませんね。


ただ、それでも不動産は、「家賃収入」と
いう収入源として残り続けるのは大きな
救いです。


私が寝たきりになってもいいように、
妻(あるいは子供)にも不動産スキルを
伝授しておくことは、リスクヘッジの観点
からも重要だと思っています。


結局、私に対する生命保険はそれほど必要
なく、むしろ不動産スキルを妻や子供に
伝える事の方が、保険代わりになりそう
です。



では、我が家の妻に万一の事があった場合
はどうでしょうか?


実は、生活面への影響は殆どなく、
今と同じ生活スタイルを継続できます。

大家やコインランドリーは労働時間に
縛りが無く収入は変わらないでしょう。

家事も今まで通り続けるだけです。


ただ、我が家の財務基盤は弱くなります。

妻の収入がなくなるため、私の不動産
事業をもう少し拡大、あるいは
財務基盤の強化(借入縮小?)する
必要があるでしょう。


要するにお金が必要です。


我が家の場合、私よりもむしろ妻に
生命保険の必要性がありそうですね。



皆さんのご家庭に当てはめた場合は
如何でしょうか?


保険とは本来
「発生可能性は低いが損害の大きなもの」
に対する対策です。


保障は足りていますか?
あるいは過剰ですか?


いろいろ考えると心配にもなりますが、
過剰な保険は実生活にとってマイナスです。


「保険費用が高くて旅行に行かれない」
では、何のための保険かわかりません。



万が一のことは考えたくありませんが、
遅かれ早かれ必ずやってきます。


それに対し収益不動産は強力なツールに
なりますが、運営スキルを持たなければ
十分に活用できません。

家族間での知識の共有が必要です。


それだけで保険と同等の価値になるかも
しれませんね。


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ビリオネア思考

会社員を辞めると通勤が無くなり、
読書量が激減しています。

知識のインプットが減っている事に
危機感を感じ、「本を読まねば」
と思っていました。


ちょうどそんな時、ビリオネアクラブの
佐藤さんが本を出版されたとの事で、
早速読んでみました。


その名も「ビリオネア思考




いや~、なかなかためになりました。

ありきたりな表現ですが、
魚を与えるのではなく
魚の取り方を教えてくれる本ですね。



お金の稼ぎ方は、世の中に数多あります。
how to本も沢山出版されています。


でも、本を読んだからと言って、
皆が成功するわけではありません。

そこには、「運/不運」とか
「持って生まれ才能」だけでは無い、
何かがあります。



「思考」なんですね。

「考え方」だったり「目的」だったり。



著者の佐藤さんは、不動産投資の成功を
足掛かりに会社を辞めました。

正直な所、不動産の規模もかかった時間
も私と大差は無いように見えます。



でも、考え方や努力の仕方については
私と雲泥の差があります。



実際佐藤さんは、ビリオネアクラブとい
う会員制の投資倶楽部を主催されたり、
会社を立ち上げたりと、日々アクティブ
に輝いていらっしゃいます。


「会社は辞めてみたけれど・・・」
と少しくすぶり気味の私とは、
志というか、レベルが違う感じですね。




あっ、別にクラブを主催するとエライと
か出版がスゴイとか、そういうことを
言っているわけではありませんよ。


次々に目的を見つけ、世界を広げている
ところが素晴らしいなという事です。

ある意味、自分の欲望にとても
素直な方ですね。




「お金を稼ぐ目的は何か?」

自分のやりたい事をやるためですね。



では、やりたい事は何か?

一人で考えていても限界があります。


「会社を辞めて自由になりた~い」

そんな程度の考えだと、
大した成功はしないでしょう。



それよりも、多くの人とつながり
影響を受け、努力し実践することで
世界が広がり、思っても見なかった
「本当にやりたいこと」がうまれます。


「日々前向きな新しい刺激を受ける」
こんな楽しい事は無いと思います。


その結果として、より大きなお金が
ついて来るのでしょう。


初めから「お金儲け」だけを目的に
していてはたどり着けない場所だと
思います。



そんな佐藤さんの行動のベースとなる
「思考」と、他の成功者から佐藤さんが
得た「思考」を、まとめて一冊にしたの
がこの本「ビリオネア思考」です。


まさに「成功哲学の塊」ですね。


読んで損のない良書でした。


アマゾンキャンペーンもやっている
ようなので、ご興味のある方は
是非お読みください。

ビリオネア思考

無題























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airbnbされてません?

はやり物のairbnb。

空き家を貸す程度の認識しか
ありませんが、かなり熱い市場の
ようですね。

一昔前の「シェアハウスブーム」を
思い起こします。


airbnbについて、いくつか面白い話を
聞きました。


顧客とのやり取り、室内準備、
後片づけ等。

運営が面倒なイメージでしたが、
それらを代行する業者さんも
いるそうですね。

物件と設備の用意だけで、運営を外注
できるなら興味をそそられます。

まぁ、業者さんも玉石混合だ
そうですが・・・。



airbnbに参入しているのは、物件の
所有者とばかり思っていましたが、
賃貸での参入も多いようですね。

簡単に言えば「又貸し」。

貸家を借りて、それをairbnb向けに
さらに貸し出す。

月10万で借りて、airbnbで20万円
稼ぐイメージ。

頭いいですね。


事業開始の手出しが少なく出口も簡単。
旅館業法で規制が入っても、すぐに
辞める事ができます。


「物件は買う物」と凝り固まっていた
自分の発想力の無さにガッカリです。



この「又貸し作戦」ですが、問題点も
あります。

当然の事ながら、又貸しには大家さん
の承認が必要です。

でも・・・。
未承認で行っている「アホ」が
沢山いるそうです。


大丈夫ですかあなたの物件?


念のため、自分の所有物件をairbnbで
探してみた方がよいようです。


知らないうちに又貸しされているかも
しれませんよ。

特に、都心のマンション系は
怪しいとか。



早速自分の物件を確認しましたが
登録はありませんでした。


まぁ、地方のボロ屋じゃ借り手も
居ないですかね(笑)。



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いつかは起きる事

この夏、今まで他人事と思っていた
入居者の死亡に遭遇しました。

不動産賃貸業を行う以上、いつかは
遭遇するはずですが、遭遇するまでは
リアルな想像ができないものです。

知識としてあってもリアリティがない
ため対応が中途半端なまま放置。

そして、ある日突然目の前に現れて
慌てる。

そんな経験をしました。



実は、これと似たような物が
もう一つあります。

「金利上昇」


今が異常とも言える低金利時代である
事は皆さんご存知かと思います。

金利は上昇するであろう事も、知識と
してお持ちだと思います。


でも・・・。

なんかリアリティ無くないですか?



一応私もシミュレーションはします。
金利が4%上がったら?とか。

それでも経営は継続できる予定です。
でも、全然儲かりません。
一家離散です(笑)。



「ある朝金利が4%上がってた」
なんてことは無く、金利は徐々に上が
ります。

ある日突然発生する死亡事故とは違い
対応を行うための時間があるはずです。


金利上昇に対しては


・借り入れ比率を下げる
・固定金利に移行
・金利を下げる
・超高利回り物件を増やす
・借り入れに依存しない収入源
・価格転嫁しやすい収入を増やす


など、やる事は沢山あります。


でも、やらない。
というかなんとなく後回しになりがち。

リアリティが無いんですよね。
上がり初めて「エライこっちゃ」
となる。


今回の死亡事故のおかげで、急に
いろいろな事が怖くなってきました。

いつか起こるだろうけど、今は起きて
いないでリアリティの無いリスク。

下手をすると「退場」になりかねない
大物リスクが多いのではないでしょう
か。


大地震とか、大雨で擁壁が崩れるとか。


自戒を込めて、こういう物への備えが
重要かなと感じます。


借り入れに依存した不動産賃貸業は、
やっぱり怖いです。


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死亡リスクを考える

前回の記事で、入居者の死は避けられ
ないリスクであると書きました。


リスクとして見えているのであれば、
何らかの対処が必要です。

リスク対応としては、
「回避」「保有」「低減」「移転」
の4つがあります。


まず、「回避」ですが・・・。
完全な回避は不可能です。

死は入居者自身ですら予測不能であり、
回避する事はできません。



2番目に「保有」。

保有は、発生しても影響の少ない
リスクは放置するという対応です。

入居者の死亡は影響が大きいため、
リスクの保有は通常避けるべきです。

お金持ちならばいいですが、融資で
がんばって物件を購入したような
普通の人は、何らかの対策が必要と
考えます。


物件の数を増やす事で、一棟当たりで
みればリスク保有をしつつ、全体で
低減する事にはつながります。



3番目として「低減」。

ここが最も重要ではないかと考えます。

低減策としては大きく二つあります。


1.入居者の選別

当然ですが、高齢者よりも若者の方が
死亡リスクは低くなります。

しかし、私のような築古物件において
高齢者を排除する事はできません。

「起きるもの」と考えて、
「早期発見」につなげる方が
現実的であると考えます。


2.発生時の早期発見

万が一事が発生しても、早期発見を行
えばそれほど問題はありません。


単身者より2人暮らしの方が
発見は早まるでしょう。

ご高齢でも、近所に親類が住んでいれ
ば以外と行き来があるものです。

メールが使える方ならば、大家が毎朝
メールを送るのも一つの方法です。

新聞を取る方なら、配達員と仲良くな
れば情報が伝わるでしょう。


なお、センサー等による監視システム
は高額なので私には縁がありません。

家賃の高い物件なら、導入を検討して
も良いでしょう。


ちなみに、ケースワーカーや民生委員
はあまりあてになりません。

確かに定期的な訪問をしますが、
通常は一ヶ月に一回程度。

早期発見は難しいでしょう。



4番目として「移転」。

対応にかかる金銭を他者に移転する。
保険等ですね。


まずは連帯保証人を取る事。
できれば親族が望ましいです。

通常は遺品整理や現状回復費用につい
て、請求ができます。


でも、誠意のない保証人もいます。

また、私のような低家賃物件の場合、
保証人無しの入居者さんをお客様とし
てお迎えする事も時に必要です。


その場合は保険が必要です。



滞納対策として保証会社は必須。

実は、多くの保証会社では遺品整理費
用まで保障の対象としてもらえます。


その他、入居者死亡に起因する現状回
復や空室に対する保険があります。

アイアル少額短期保険の
「無縁社会のお守り」
等が有名ですね。
http://www.air-ins.co.jp/muen/


私は今回の一件があり、早速保険に加
入しました。



皆様の備えは如何でしょうか?



「うちは学生向けだから関係ない」

なんて思っていても、事は突然発生
します。


しかも怖いのは、影響が一室に収まら
ない可能性がある所。
風評被害が長引く可能性もあります。


たった一人の死亡のために、物件全体
が傾く可能性もあります。



不動産って怖いです。


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