川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

カテゴリ: 勉強

所有物件の中に、自由に使える共用水栓のある物件があります。
ペット可物件なので、散歩後の足洗を意図して前オーナーが設置した物と思われます。
ただ、私が購入以来ほぼ7年、殆ど使われる事はありませんでした。

所が春ごろから状況が一変。
ある日、水道局より電話がありました。

「共用水栓が使われ水道代が発生していますが、ご請求先はどちら?」

どうやら共用水栓が使われたようです。
ただ、漏水の可能性もあります。
普段はあまりにも使用が無い水栓なので、水道局も漏水を疑い念のため確認をして頂いたようですが漏水は無し。
誰かが何らかの理由で使ったのでしょう。

共用水栓の元栓は空いており、蛇口をひねれば水は出る状態でした。
しかし、定期的な利用が無かったため、これまで明確な請求先が無い状態であり、検針で使用が認められた都度、オーナーである私に確認の連絡が来る状況でした。

ただ、使用量が1立方メートルと少量であったため、その時は様子見をする事に。

そして2か月後の検針日、再び使用の形跡があったため水道局からご連絡がありました。
今度の使用量も1立方メートル。

長年に渡り利用の無かった水栓が、2回連続で使われている。
これは異常事態です。

近所の子供のいたずらか?
入居者によるものか?
使用量が少ないとしても、これは原因究明を行うべき事では?

そう思い始めた矢先、偶然物件の防犯カメラを見ていた時に原因がわかりました。

入居者の方が駐車場から車を出し、なぜか正面の道路に移動。
何をするのかな?と見ていると、手には洗車用のブラシ。
水栓からホースを伸ばして・・・。

そう、答えは「洗車」でした。

どうやら入居者の一人が水栓が出る事に気が付き、洗車に使い始めたようです。

7年もの間定期的な水栓の利用が無かった事から、これまでの入居者は誰も水が出る事に気が付かなかったのかもしれませんね。
あるいは、水が出る事はわかっていても、遠慮して使わなかったのか?

まぁ、今の所は使用量もわずかで、月に500円程度ですから入居者サービスとすれば特に気にはならないのですが・・・。

問題はこの物件に6台の駐車場が付いているという事。
今現在、そのうちの何台の洗車に使われているのかがわかりません。

もし、私が発見した1台だけだったとすると、洗車を見ていた他の入居者たちも、何れ水栓を使い始めるかもしれませんね。

そうなれば水道代は月3000円以上になりますし、毎週洗車をする人が現れればさらに使用量が増えるでしょう。

ちなみに、物件で無料提供しているインターネットの代金が月に1万円程度です。
水道料金は2~3000円程度に収まって欲しいなぁ。

それにしても、物件に洗車用の水栓がある事は、どの程度魅力的なのでしょう?
退去防止の付加価値として役に立っているのであれば、少々の使用はまったく問題無し。
いっそのこと、洗車用に共用のケルヒャーでも置いてあげたらウケるかな?

共用水栓のある物件って少ないのかもしれませんが、皆さんどのように利用しているのかなぁ?

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【投資】

1 利益を得る目的で、事業・不動産・証券などに資金を投下すること。転じて、その将来を見込んで金銭や力をつぎ込むこと。「土地に投資する」「若いピアニストに投資する」
2 経済学で、一定期間における実物資本の増加分。
(出典:goo辞典)

投資とは、利益を求めるために行う行為。
でも、利益を求めない投資があるそうです。

昨日夜の事、見知らぬ番号から携帯に着信。
独特のトーン。
軽い感じの若者の声。
出だしを聞いただけでわかります。

「あぁ、マンション投資の営業電話」だと。


聞けば、会社員向けに大阪の中古ワンルームマンションのご紹介をしているとか。

神奈川在住の私に何故大阪の物件?

そもそも私は6年も前に会社員を廃業しているし。
リストが古いんじゃない?

冒頭からいくつものツッコミどころがありましたが、暇だったので少しお相手する事に。

「いや~、不動産って怖いし」
と軽いジャブを入れた所。

「いえいえ、今回ご紹介するのは、収益を狙わない投資なんです」
とわけのわからない回答。

「収益を狙わない投資??」
純粋に気になったので聞いてみました。

経費を作れるので、その分節税ができます。
毎月僅かな手出しはありますが、将来の資産形成になります。
だから、収益が出なくてもトータルではお得な投資なんです!!

と、残念ながら非常につまらないご回答を頂戴してしまいました。


毎月赤字のマンションで節税と仰いますがホンマかいな?

年収5000万円の会社員なら、所得税の税率がMAXの45%になるでしょう。
毎月2万の手出しと、減価償却や管理費などの諸々経費で100万円。
合計124万円の経費を作ったとします。

所得税45%、住民税10%として税率55%。
単純化の為に控除額を考慮せず、経費に税率をかけて(124万円×55%)年間68.2万円の節税。

節税分を考えれば確かに黒字です。

でもね・・・。

普通の会社員なら所得税20%ラインでしょう
その程度の税率なら、そもそも節税の恩恵なんて殆ど無いですよね。
もしかして私、リスト上では超高収入の会社員と思われていたのでしょうか?
そんな事実(収入)は未だかつて無いはずですが・・・。

また、「僅かな手出し」は満室がず~っと続いた場合の話です。
空室になれば家賃の空白はもちろん、修繕費やら募集費などであっという間に節税分なんて吹き飛びます。

しかも、物件は大阪。
遠隔地でワンルームマンションを丸投げで満室キープ。
かなり難易度高いですね。
できるなら有料で結構なので、是非ともそのノウハウを教えて欲しいです。

将来の資産形成という側面もあるそうですが、20年後のワンルームボロマンションに資産価値がどの程度あるのでしょうか?
「梅田駅徒歩1分」なら将来に渡り安泰かもしれませんが・・・。


一方的に話を続ける若者の言葉を聞きながら、いくつもの疑問を思い浮かべずにはいられませんでした。

こんなアホ話に付き合うのも流石に3分が限界だったので、

「私、不動産には興味がないので~」
と大嘘をかまし、最後はガチャ切りしました。


それにしても、この手の電話営業で本当に1000万円以上もするマンションを購入する人がいるのでしょうか?
私には信じられません。

でも、そういう「カモ」がいるからこそ、各社電話営業を行っているのでしょう。
何で購入しようと思ったのか、一度購入者の声を聞いてみたいですね。

この程度のレベルの低い電話勧誘に乗る人がいるのなら、電話を使った特殊詐欺に引っかかる人が多いことも納得できます。
あちらの方が話がよく練られていて、レベルが高いでしょうから。

もう一つ思った事があります。
それは、自分の子供には将来こんな職について欲しくないという事。

職業選択は自由ですが、お客様の損が見えている商品を持ちかけるような事はして欲しくありませんね。

営業マン達はなぜその仕事をしているのか?
どんなモチベーションなのか?
本当にお客様のプラスになると思っているのか?
生活のためには、他に選択肢がなかったのか?
それとも、何も考えてないのか?

そのあたりも一度聞いてみたいと思いました。

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私は賃貸契約の際、基本的に保証会社を付けるようにしています。
そのかわり、連帯保証人については最悪無しでもOKにする事もあります。

私が保証会社を付ける目的は、第三者による審査と滞納のリスクヘッジです。

保証会社により参照する情報は異なりますが、入居者に対してクレジット面の審査を行います。
仲介会社に加え、保証会社という異なる視点の審査を行う事で、問題を起こしそうな入居者を外す精度が高まると私は考えています。

もう一つは家賃滞納に関するリスクヘッジ。
たとえ滞納が発生しても、保証会社にFAXを流すだけで代位弁済がなされるので、私自身の懐は一切傷みません。

私が保証会社に求める事はこの2点が主で、その他については特に考えていませんでした。

なので、どこの保証会社を使うかはすべて仲介業者さん任せ。
審査が通りやすい所から順番に通してもらっていたのが現状です。

リクルートフォレントインシュアは審査が超堅く、フォーシーズは超甘いなど、一口に保証会社と言っても審査内容にはかなりの差がある事は有名ですね。


ところが、単なる代位弁済だけでなく、保証会社によって提供するサポートメニューに差がある事を最近になって知りました。
きっかけはCasaから送られてきた資料です。

なんと、東京海上日動の費用・利益保険が自動付帯になっていました。

費用・利益保険とは、いわゆる「孤独死対応保険」です。
孤独死(病死)や自殺、殺人が発生した部屋に対し、現状回復費用や減額した家賃の差額などを保証する保険です。

孤独死が発生した場合、基本的に保証会社は何も保証してくれません。
会社によっては、残置物の撤去費用や正式解約までの家賃(現状回復終了後までの家賃)を保証してくれますがその程度です。
夜逃げと同じ扱いですね。

だからオーナーは自己防衛のために、わざわざ費用・利益保険に加入するわけです。
私も所有するすべての物件に対して、この保険に加入しています。

ところが、Casaを使った入居者(居室)に対しては、同じ保険が自動で付帯されるのです。
しかも保険料は入居者がCasaに払った保証料に含まれているため、オーナーの負担はありません。

なんか地味にスゴイ。
私は今まで知りませんでした。

おかげで、Casaと自己加入の2重保険状態の部屋がいくつかあります。
事故が起きたら両方から保険がでるのだろうか?
(保険会社が同一なのでそれはないか?)
自己加入の保険は残念ながら建物単位の契約なので、Casaの部屋だけ外す事ができません。
なんだかモッタイナイなぁ。

アイアル少額短期保険の「無縁社会のお守り」等、部屋ごとに保険をかけられるタイプであれば、うまく保証会社と組み合わせれば無駄なく使う事ができそうですね。

オーナーが保証会社に一番強く求める事は、「信用」であり倒産しないでしっかり家賃保証をしてくれる事です。
孤独死対応の保険等、それ以外の細かなオプション部分はあくまで付録にすぎないと私は思っています。

コロナ騒動が長引けば家賃滞納も増えるでしょうから、保証会社の事業環境も今後悪化する可能性もあります。
過去には「リプラス」という保証会社が破綻した事例もあります。

まぁ、一部上場企業であるCasaがそう簡単に破綻する事は無いと思いますが、リプラスだってマザース上場企業でした。
ましてやリプラスの事業を承継したのがCasaですから。
まさか2度目は無いですよね(笑)。

審査内容、家賃保証以外のオプション、会社の財務内容etc。
本当は付き合う保証会社も仲介会社任せではなく、オーナーが真面目に考えないといけないのでしょうね。


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2020年4月より民法が一部改正となります。
不動産賃貸業にとって関係があるポイントは、主に次の5点と認識しています。


1.保証人限度額の明確化

これまで連帯保証人が負担すべき金額について明確な記載は無く、ある意味無制限でした。
これを、有限にしましょうという話です。
契約の際に上限額をを明文化する必要があります。
なお、上限をいくらにするかという部分は大家の自由です。

ちなみに、管理会社さんに上限額をいくらにするのか確認したところ、1000万円という回答がありました。
一部屋で一千万円って・・・。

でも、部屋で自殺でもされた場合は、修繕だけで100万円以上。
その後の長期間に渡る家賃減額や風評被害なども考えれば、あながち法外な金額では無いのかもしれませんね。

まぁ、あくまで上限なので、実際に1000万円請求できるというわけではありませんが。


2.敷金に関するルールの明確化

敷金はあくまで預かり金です。
また、賃借人の瑕疵による損害等に使われますが、残りは契約終了時に速やかに返金するべきものです。
これを契約時に明文化しましょうという話です。

既に東京ルールとして一般的になっていますから、今更感がありあまり影響はないように思います。


3.賃借人の原状回復義務の明確化

「原状回復とは何ぞや」を契約時に明文化しましょうという話です。
経年劣化は大家負担、賃借人の瑕疵は賃借人負担。

まぁ、これも既に一般化されており、あまり影響はないでしょう。



4.一部滅失の際の賃料減額の明確化

賃借人の責任ではない理由で発生した一部滅失(給湯器が壊れてお湯が出ない等)に対して、家賃の減額をしなければならない旨が明文化されます。

ただ、具体的な減額の規模や免責期間等に関する記載は民法上にはないため、契約の際に決めておく必要があります。

個人的には、この項目が一番影響があるように感じています。

私の経験ですが、年末にお風呂が壊れて入居者様に2週間近く風呂なし生活を強いた事があります。
流石に申し訳ないと思い、その月は家賃半額にしました。

ただ、もし相手がクレーマー気質であれば、真冬の銭湯通いで風邪をひいたから慰謝料よこせとか、その期間の代替となるホテル代をよこせとか、大いにゴネられた可能性もあります。

予め契約書に明文化しておけば、このような心配は無くなりますね。

提供サービスの一部が使えなければ、その分割引するのは当たり前ではないでしょうか。
明文化は大家、賃借人両方にとって良い事かなと、個人的には思っています。


5.賃借人による修繕の要件明確化

何度も修繕要求をしたのに大家が修繕をしてくれない場合。
緊急を要する不具合の場合。

このような場合には、賃借人が自ら修繕を行っても良いとし、大家がその責任を賃借人に追求できない事が明文化されます。

まぁ、当たり前の話ではありますが、注意が必要です。
不必要であったにも関わらず「必要だった」と言われ、賃借人から費用を請求されてしまう可能性があります。

そうならないために、修繕を行う条件や対象範囲、費用、修繕時の手続きなどを契約書に明記しておくことが重要ですね。


今回の改正では、実務上は既に考慮されていたものの明確化されていなかった部分に対し、契約書に盛り込みましょうという内容が多く、実際の影響は少ないと感じています。

グレーな部分が明確化され、賃借人、大家双方にとって悪い話でもないでしょう。


ただ、本音を言えば、大家側に有利な項目も明文化して欲しいですね。

・滞納者は3か月で追い出せる
・不良入居者は3か月間改善要求の後是正されない場合は追い出せる
・不良入居者の更新を拒める
とか。

賃貸契約は、管理会社さんにおまかせの方も多く、中身を細かく見ない大家さんも多いと思います。
4月以降は自分の物件の賃貸契約書が、改正民法の内容を網羅しているのか確認する必要がありますね。


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「団体信用生命保険」
はご存知でしょうか?

融資を受ける際に加入した人も
多いかと思います。


簡単に言うと、融資を受けた人に
「万が一」があった時、残りの借金を
チャラにするための保険です。

もちろん物件の所有権は移動せず、
家賃収入も継続されます。


収益物件は生命保険の代わりになる
という説明を受けることが良くありますね。

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我が家の場合、私に万一の事があった場合、
私名義の収益物件は借金がなくなります。

物件は妻に相続され、家賃収入は残ります。

後は物件を売却するなり、大家業を続ける
なりしてもらえばいいわけで、お金の面では
十分に生命保険の代わりになるでしょう。


ただ、注意も必要です。


我が家の場合、私が主夫業を行っているた
めその分の負担が残された妻にかかります。

具体的には、放課後の子供たちの預け先確
保、労働時間の短縮(帰宅時間前倒し)等が
必要になる可能性があります。

結果として追加のお金が必要だったり、
妻の給与が下がる可能性があり、そのあた
りのケアを考慮して生命保険加入の要否を
考える必要がありますね。


また、私がコロッと逝かず、介護が必要な
状態になった場合はより厳しい状態になる
でしょう。


公的年金などサポートはありますが、やは
り妻の労働時間は今まで通りとはいかなく
なるかもしれませんね。


ただ、それでも不動産は、「家賃収入」と
いう収入源として残り続けるのは大きな
救いです。


私が寝たきりになってもいいように、
妻(あるいは子供)にも不動産スキルを
伝授しておくことは、リスクヘッジの観点
からも重要だと思っています。


結局、私に対する生命保険はそれほど必要
なく、むしろ不動産スキルを妻や子供に
伝える事の方が、保険代わりになりそう
です。



では、我が家の妻に万一の事があった場合
はどうでしょうか?


実は、生活面への影響は殆どなく、
今と同じ生活スタイルを継続できます。

大家やコインランドリーは労働時間に
縛りが無く収入は変わらないでしょう。

家事も今まで通り続けるだけです。


ただ、我が家の財務基盤は弱くなります。

妻の収入がなくなるため、私の不動産
事業をもう少し拡大、あるいは
財務基盤の強化(借入縮小?)する
必要があるでしょう。


要するにお金が必要です。


我が家の場合、私よりもむしろ妻に
生命保険の必要性がありそうですね。



皆さんのご家庭に当てはめた場合は
如何でしょうか?


保険とは本来
「発生可能性は低いが損害の大きなもの」
に対する対策です。


保障は足りていますか?
あるいは過剰ですか?


いろいろ考えると心配にもなりますが、
過剰な保険は実生活にとってマイナスです。


「保険費用が高くて旅行に行かれない」
では、何のための保険かわかりません。



万が一のことは考えたくありませんが、
遅かれ早かれ必ずやってきます。


それに対し収益不動産は強力なツールに
なりますが、運営スキルを持たなければ
十分に活用できません。

家族間での知識の共有が必要です。


それだけで保険と同等の価値になるかも
しれませんね。


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