川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

清掃

雑草との戦い方

新緑の季節ですね。

木々の美しい緑は心を癒してくれますが、
物件の雑草たちは私の心を乱すばかり。


というわけで、雑草退治の季節が
やってきました。


昨年は着手が遅れ、ジャングル化して
しまったので、業者さんに草刈りを
お願いしてしまいました。

3万くらいしたかなぁ(涙)。


出費は痛いし、草ボーボー状態をしばらく
放置したので入居者さんにとっても
印象が悪かったはず。


昨年の反省を生かし、今年は早めに
除草剤を使って対策したいと思っています。



ところで、除草剤には大きく「固形」と
「液体」の二種類がありますね。

それぞれの特徴はこんな感じ。


液体
即効性あり
持続力弱く1か月程度
雨が降ると効果半減
地面が乾いた状態で散布
葉が付いた状態で散布



固形
即効性なし
持続力強く3か月程度
雨が降ってもOK
地面が濡れた状態で散布が望ましい
草を刈った状態で散布



確かに液体は散布が楽です。
薬剤を葉から吸収するので、
草ボーボーでもそのまま散布可能。
というか、葉がある状態が望ましい。


一方の固形タイプは、じわじわと根から
薬剤を吸収させるので、雑草の根本に
散布しなければ意味がありません。

草ボーボーだと、刈ってからの散布が
必要で非常にめんどくさい。



でも、遠方の物件に何度も除草剤散布に
行くのはもっと面倒。

悩みどころです。



既にボーボーだったらまずは
即効性のある液体で勢力を弱体化。

その後、持続力のある固形タイプによる
二段攻撃で行きたいと思います。




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これでいいのか清掃作業

アパートの清掃は、月2回を基本として
外部委託をしています。

一般的な頻度だと思います。



でもねぇ・・・。
月に2回じゃ汚れますよね。



12月は空室のリフォーム等で
ある物件に何度も行く機会がありました。

いつ行っても玄関に枯葉が沢山
溜まっていて非常に見苦しい。


この状態で内見に来たら、
ちょっと印象が悪いかも。



まぁ世話好きの入居者さんでもいれば、
自主的に掃除もしてくれるのですが・・・。

残念ながらこの物件には
いらっしゃいません。



かといって、毎週掃除を依頼するのも
高くつきます。


シルバー人材の方なら安く済みますが、
清掃用具を保管する場所を確保できない
ため、利用ができません。


小さなアパートの場合、
清掃って結構割高なんですよね。


う~ん、困った。


枯葉の季節だけでも、スポットで清掃回数
を増やしてもらうのが現実的かも。



こんな事、12月に物件に行かなければ
分かりません。


そういえば、他の物件でも
春先に虫が大発生するとか
夏の草がスゴイとか、
現場で分かる発見がいろいろありましたね。



改めて、季節ごとに現地を確認する事の
重要さを感じました。



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クソ物件

下品な表題でごめんなさい。

でも、「クソ」でちょっと困っています。



ここでいう
「クソ」
とは、猫の排泄物です。



5号物件の庭に砕石を敷いたのが
数か月前。


だらしなかった庭が引き締まり、
物件の印象が良くなったと
一人悦に入っていました。



所が、先日物件に行ってみると、
灰色一色の砕石に
何やら黒い物がぽつぽつと。


近づいてみると・・・。


う○こでした(涙)。

ぱっと確認できただけで4つ(涙)。


大きさからみて、
猫の物と思われます。



砕石を敷くまで、目立たなかったのに?
なんで急に?


不思議です。

妖怪のせいでしょうか?



これまでは、土の茶色と雑草によって
カムフラージュされていた
だけかもしれませんね。


それとも、砕石が踏み固められていない
ので、砂利のゆるさが「猫のトイレ」に
丁度いいから?



う~ん、こまった。

どんな対策があるだろうか?

相手が猫では、侵入を食い止める事も
できません。


猫対策について調べていたら、
猫除けの薬があるみたいです。


値段も安いので、まずはこれから
試してみようかな。


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惰性に流されるな

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日常生活でもそうですが、不動産経営を行う上で、

固定費の削減はとても重要なことです。



固定費とは、定期的に発生する固定的な支出。


保険料、管理費、清掃費、共用部電気代など

がこれにあたります。



今回、改めて所有する物件の固定費について、

見直し、一つの改革を実践しました。


それは、1号物件の清掃費用見直しです。


1号物件は、これまで月4回の清掃を行い、

費用が1万円かかっておりました。



「アパートは清掃が命」


という教えを受けて、毎週の清掃にこだわって

おりました。



ところが・・・。


毎週清掃する事の効果を、あまり実感することは

できませんでした。



そもそも週一回程度の清掃では、結局物件が

汚れている期間が長いです。


毎日清掃を行うくらいで無ければ、

常にクリーンな状態を保つことはできません。


実際に複数の物件を運営してみて感じるのですが、

清掃は、隔週で行っても、毎週行っても、

あまり変わらないように感じています。



もう一つ、清掃の見直しをを行った理由は、

清掃業者さん自体の対応です。


1号物件は、便利屋さんに清掃を依頼して

おりました。

ところが、実際の清掃は便利屋さん本人ではなく、

知り合いの方に委託をしていたようです。



あるとき、清掃について便利屋さんに尋ねると、


「いや~、最近行ってないからなぁ~」

と無責任発言。


これを聞いた時、


「こりゃだめだ」


と、業者さんの見直しを真剣に考えました。



一応、毎月清掃実施日のご報告を受けていました。


管理会社さんも、時より清掃している方の

姿を見たと言っていましたが、

実際に、毎週清掃がされていたのかどうか、

わかりません。


毎週私がチェックするわけにも行きませんから、

清掃の有無については、互いの信頼関係で

成り立つ部分ですよね。


でも、「最近行ってない」といわれては、

信頼しろと言われても難しい話です。



そんなわけで、7月より、清掃を管理会社さんに

委託する事にしました。


月2回の清掃。

敷地内の掃き掃除、ドア周辺の拭き掃除。

2K×4戸の小さな物件ですから、上記の

清掃を1人で行っても、1時間もかからないで

しょう。


これで、費用は月5250円(税込み)。


まぁ、妥当な費用ですね。


管理会社さんに清掃を委託する事により、

彼らに利益を還元する事ができます。


そして、物件に対する責任感も、

より強くなってくれる事を期待しております。



清掃の見直しにより、月に5000円の削減と

なります。


年間では6万円。

5年で30万円。

1室のリフォーム費用ですね。


こう考えると、意外と大きな金額です。



清掃業者さんの選定など、一度仕組み化した事は

なんとなくダラダラ続けてしまいがちです。


でも、定期的にリセットし、改めて考え直して

見ることが、とても重要だと思います。


「本当に、これは必要なのか?」

「もっと良い方法は無いのか?」



常に考えてみましょう。




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不法投棄されちゃいました

■お勧め有料商材

「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


http://www.infotop.jp/click.php?aid=181756&iid=45174


先日私が購入した商材です。

私の中で、今年No1だったので是非ともご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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教材についての私の感想が聞きたい方は、ご質問をお待ちしております。

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■本文

所有アパートの敷地内に、以前から使われていないエアコンの室外機があり

ます。


そして、物置の中には室内機があります。

「入居者の誰かの持ち物かな?」とあまり考えずに放置しておりました。


そして、2年の月日が流れました。


入居者は全員入れ替わったはずなのに、室外機はそのまま・・・。


残念ながら退去した誰かの置き土産のようです(涙)。


持ち主を確認をしなかった私のミスではありますが、こんなもの置いて行か

ないでくれよ・・・。


退去の際にこんな大きなものを置いて行く感覚は、私にはちょっと信じら

れません。


でも、家具を残され後で処分を頼まれた事もありますし、自転車やバイクを

放置される事も多いと聞きます。



不動産賃貸業を行うと、「常識なんて人それぞれなんだなぁ」と気付かされ

ます。



室外機をいつまでもオブジェとして置いて置く訳にも行かないので、処分

を検討しています。



廃棄処分に出す場合には、5~6千円と言った所でしょうか。



無料で引き取ってくれる回収業者もあるようなので、ちょっと探して見たい

と思います。


ちなみに、「無料回収」は家電リサイクル法に反しているように見えます

が、そんな事はありません。


あくまでも「廃棄」ではなく「回収による再利用」ですから、問題はありま

せん。

ハードオフに中古品を売ったようなものですね。



そういえば、以前見に行った物件では、エアコンの室外機が盗難にあって

いました。


エアコンの室外機は金属やら部品が取れるので、意外と高く売れるとか。

そのため「室外機泥棒」がいるそうです。



折角なら家の不法投棄も泥棒してくれれば・・・。

なんて、不謹慎な事も考えてしまいます。




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