川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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越生物件の、メール&FAXに仲介業者開拓から早1カ月強。


スーモやアットホームに新規に広告が増え、募集窓口増加に繋がりました

が、未だ空室継続中。


そろそろ、大家による対面営業を行う時期かと思っています。


でも、遠いし、時間がないし、面倒だし、熱いし・・・


色々理由をつけて、「もう少し待ってみよう」と行動をセーブしている

自分がいます。



そんな時、募集について書かれたこちらのブログを読みました。



元サラリーマン大家大長伸吉の満室アパート経営道


記事の中に、こんな一文があります。


(抜粋)

>私も大家さんとしてまだまだ未熟で、仲介業者さんに募集の依頼をすると

>きには、躊躇してしまう ( どちらかというと慎重になるという ) 気持

>ちがあります。


~中略~


>この 『 躊躇 』 が、良くないこと ( = 問題 ) です。



「あっ、今の私だ!!」

何だか、頭をガツンと殴られた感じです。



自分では「そこそこ」行動ができているつもりでしたが、ダメですね。

「しっかり」行動しなければ、得るものはありません。



仲介業者の開拓と、募集の依頼は私にとって初めての経験です。

初めての事をやっているわけですから、無駄な事や不適切な事も行っている

のでしょう。


これは自ら考え、行動し、経験を積まなければ、解決できません。


これまでの不動産経営により、何となく経験値が上がった気でいましたが、

まだまだ「素人」なエリアも多く残されていますね。



もう躊躇はしません。

明日、対面営業を行ってきます。



今回の目的は、「物件名」と「大家の顔」と「大家の名前」を売り込む事。

既に募集をして頂いている業者さんには、反響やご意見もお聞きしたいです。


ちょっと怖いけど、頑固オヤジ風な街の不動産屋さんにも、飛び込みたいと

思います。



名刺とマイソクと物件資料を印刷し、よし、行くぞ!!



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不動産関連の書籍を出版し、バリバリ稼いでいるカリスマ大家様

が沢山いらっしゃいます。


私もそんな大家様達の書籍や、セミナーDVDを見て勉強をして

いるわけですが、中には残念ながら消えてしまう方もいらっしゃいます。



例えば、僕と投資と樹海の日々でお馴染みのまりおさん。


建美家のコラムも執筆されており、大変面白い内容を、毎回楽しみに

拝見していました。


しかしながら、今年5月。

不動産経営は行き詰まり、売却をして終了。


失敗の理由については、ご本人のHPにも書かれていますが、「返済期間が

短く、キャッシュが手元に残らなかった」ためです。


僕と投資と樹海の日々


所有されていた物件は駅から近い立派なRC。

4000万円の売値に、4800万円の融資をつけて購入されています。


これだけ聞くと、私など「羨望のまなざし」で見てしまいます。

1000万の融資も出なくて苦労した私とは違いますね。



まりおさんは経営を開始するも、リフォーム業者さんに騙されたり、退去が出たりで

予想外にお金が出て行きます。



このあたりの流れは、私とよく似ています。


私も、最初のリフォーム業者はババを引きましたから・・・。

オマケに、1年間で入居者が全て入れ替わり、リフォーム代が嵩み、家賃水準も

下がりました。



素人が勉強し、イザ不動産投資家デビューを果たすと、多かれ少なかれ、

似たような経験をするのだと思います。

必ず幾つかの失敗をし、高い授業料を払います。



やはり、座学と実地訓練は違いますね。



この、「実地訓練」期間にスキルを身に付け、経営が安定(キャッシュが貯まる)

すると、次のステージに移り、より大きな物件の経営が可能になるのでしょう。



しかし、身の丈を超えた物件を購入してしまうと、実地訓練に耐えることが

できず、退場させられてしまいます。



私の場合は物件の規模が小さいので、少々予定外の事が発生しておりますが

何とか踏みとどまる事ができています。




大きな物件は、うまく行けば得られるキャッシュフローも大きいです。

数年でハッピーリタイアも夢ではありません。


でも、一つ歯車が狂うと大変なことが起きます。



まりおさんのブログを拝見し、改めて勉強をさせて頂いた思いです。



もう一人、私が好きだった投資家さんに「3代目大家マサさん」がいらっ

しゃいます。

三代目大家の不労所得獲得日記


加藤ひろゆきさんとの対談CD等で勉強させて頂きました。


物凄い勢いで物件を買い進めていらっしゃいましたが、ある日突然ブログの更新が無く

なってしまいました。





今は、どうされているのかなぁ・・・。



私も「あの人は今」にならないようにしなければ。




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「申し込み予定者のドタキャン」というBADニュースがありましたが、

少しだけ良い事もありました。



賃貸募集をお願いしている他社さんの中で、アットホームに物件情報を

掲載して頂ける所が現れました。


これで、アットホームも開拓です。



この業者さん、今の管理会社さんの近くにある業者さんですが、「やる気」

を見せてくれています。


期待していますよ!!




越生物件の募集が継続となったので、募集依頼先に一回目のフォローメール

を、先週木曜日に送ってみました。



内容は以下の通りです。


・物件名と大家名を入れてご挨拶

・空室継続なので、バリバリ募集をよろしく

・家賃、入居条件の相談は遠慮なく大家にお願いします

・家賃の○○円引き下げまでは、即断でも結構



最初の募集依頼から2~3週間が経ちますので、そろそろ忘れ去られて

いる頃です。

まずは、しっかりと物件名と大家名を売っておきます。



また、仲介業者さんは、大家への問い合わせはし難いものです。

ましてや、顔も見た事が無ければなおさらですね。



ちょっとした家賃交渉が出来なかったばかりに、折角のお客様を逃して

しまうのは惜しいもの。


そのため、現場の方にある程度の「権限委譲」をする事を、改めてフォロー

メールで強調しておきました。



このメールを、仲介募集の依頼に対して反応のあった6社に送付。

うち2社からは「がんばります」との返信がありました。



先ほどの、「アットホームに載せてくれた近隣業者さん」と、

「管理委託を考えた坂戸の業者さん」です。



今の所、この2社が特にやる気を出してくれています。


よろしくおねがいしますね。



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先々週末の事です。



「お申込を頂けるお客様が見つかりました」



ついに、9ヶ月の沈黙を破り、越生の物件に有力なお客様が来たと、

管理会社さんからご連絡頂きました。



「週末に内覧をしてお申込予定です」



やった~!!


越生物件の募集テコ入れを始めて1カ月。

こんなに早く成果がでるとは・・・。

やっぱり何事も行動あるのみ!!


ガッツポーズをしながら、そう自分に酔っていました。



「申し込み予定なので、他業者さんへのお願いはクローズしてください」


管理会社さんは仰います。

そうですね、お断りの連絡をしておかねば・・・。



うん?

まてよ?

もし、ドタキャンされたら??



念のため、募集のクローズ連絡は、週明けの正式申込の連絡を受けてから

にする事としました。



そして週明け、管理会社さんからのご連絡が。

果たして結果は??



「お客様が仕事の都合で来られず、申し込みもキャンセルされました」



なんだよ~~!!

喜ばせといて落とすなよ!!

なんだか話がうま過ぎると思ったよ!!



結局入居のお話は流れ、ぬか喜びに終わってしまいました。

ガックリ。



管理会社さんの担当者に落ち度はありません。

怒っても仕方がありません。


「引き続きしっかり頼む」と担当者を激励し、電話を切りました。



ふぅ~。

また地道にがんばります。




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1号物件のある越生町は、今年から固定資産税/都市計画税の納税が、

コンビにでも可能になりました。



うむ?

まてよ??

コンビニ決済可能と言うことは???

クレジットカード払いが可能では????



もし、クレジットカード払いが可能であれば、収める税金の1%程度は

ポイントとして取り戻せます。


私は全期でも4万円程度ですが、立派な物件をお持ちの方なら数十万単位

になりますから、その1%分でも馬鹿にできません。


早速調べてみました。

まずは正攻法のクレジットカード払い。

残念ながらNG。


一般的なクレジットカードでは、税金の支払いは出来ないそうです。


次に、edyなど電子マネーを介した支払い。

クレジットカードでedyにチャージし、コンビニではedyで支払おうと

いう作戦です。

しかし、これまたNG。


2008年までは出来たようですが、現在は廃止されてしまいました。



やはり方法は無いのか・・・。


あきらめかけた時、あるカードを見つけました。


その名は「ファミマTカード」。



その名の通り、ファミリーマートが発行するクレジットカードです。

特徴は以下の通り。


【特徴】

・入会費、年会費0円

・100円につき1ポイントでTポイントを付与(還元率1%)

・ファミリーマートで、一部商品の割り引き



入会費、年会費無料なので、持っていても損が無いカードですね。



そして、このカード最大の特徴が。


税金のクレジットカード払いが可能



どうです、凄いでしょ。


ファミリーマートの店頭で、このカードを使って税金の支払いが可能です。



固定資産税、都市計画税はもちろん、住民税、自動車税など、コンビニ支払

いが可能なものは、全てOK。


私の場合、たった4万円の納税ですが、Tポイントが400ポイント貯まり

ます。


TUTAYAの旧作DVDが、4本も借りられます(笑)。



Tポイントはマイルにも換算可能なので、陸マイラーにも嬉しいですね。

Tポイント500で、ANA250マイルに換算可能です。




ただし、注意点があります。


(注1)

2011年5月現在、東京都税(自動車税・固定資産税・都市計画税・

個人事業税・不動産取得税等)と北海道自動車税、新潟県自動車税、福岡県自

動車税は、ファミマTカードのクレジット払いは利用できません。


(注2)

一回の支払いが、30万円を超えるものは使用できません。

また、カードの限度額を超えるものも、もちろん使用できません。



早速私はファミマTカードを申込ました。

ネットから申込ができるので、興味のある方はごらんください。


ファミマTカード



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■お薦め有料商材

スリーミニッツキャッシュ



「必ず利益のでる投資方法」って知りたくありませんか?

こちらの商材は私も購入し、実際に利益を得ています。


その方法は、海外のブックメーカーを利用した両建て取引です。


例えば、A vs Bのサッカーの試合があったとします。


Aが勝つオッズが1.6倍、Bが勝つオッズが3.1倍だとして、

Aに100ドル、Bに50ドルかけたらどうなるでしょうか?


Aが勝てば160ドルの払い戻しで10ドルのプラス。

Bが勝っても155ドルの払い戻しで5ドルのプラス。


どちらが勝っても、必ず利益が出ています。



「そんなアホな事ってあるのかい?」と思った貴方。

それがあるんです、そして簡単に見つける方法があるのです。


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この方法で大金持ちにはなれませんが、不動産投資のタネ銭作り程度には

十分なり得ます。


よろしければ如何でしょうか?


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