川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:ペット

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1年空室が続く越生物件。

入居者の間口を広げるため、ペット可物件への変更を決定しました。


ところで、ペット可物件にするために必要な事ってわかりますか?

注意が必要な事、問題点、等々、良く分かりませんでした。


管理会社さんにお任せしてしまうのも良いのですが、自分で納得した上で

始めたかったので、セミナーDVDを購入し学習をしてみました。


私が購入した物は、


ペット物件パーフェクトセミナー』というものです。


2日間に渡るセミナーを、4枚のDVDに収めた、ボリュームのある

内容です。


・ペット飼養細則の内容

・トラブルの防ぎ方、対処方法

・ソフト面(仕組み、ルール)の対応

・ハード面(建物設備)の対応


が、実務経験を元に、具体的に語られております。



また、賃貸物件だけでなく、分譲マンション向けのノウハウも網羅されて

おり、管理会社さん等の業者さんにも役立つ教材です。



最も役に立ったのは、セミナー講師の方が実務で使用している、ペット細則

重要事項説明書、入居者チェック表、誓約書等の関係書類が、電子ファイル

で用意されている事です。


この雛形を元に、物件名や敷金を代えるだけで、そのまま使用ができます。


実際、私もこの雛形を利用して、ペット飼養に必要な書類を作成しました。



内容を管理会社の方に確認して頂きましたが、非常にしっかりしているとの

お言葉を頂きました。


私も、2社の仲介会社に、ペット飼養に関する書類を見せてもらった事があ

りますが、このセミナーDVDで紹介されている資料ほど、キッチリしたも

のは見た事がありません。



例えば、飼育可能なペットの基準。

大概の業者さんではこんな感じです。


「小型犬、若しくは猫を2頭まで飼育可能」

「猛獣、毒蛇など、第三者が脅威に感じる物の飼育は禁止」


これでは基準が曖昧です。

トラブルの原因になりますし、仲介先の業者さんも困ります。

毎回、下記のような問い合わせも来るかもしれません。


・小型犬の定義は体重? 体高?

・肥満の犬はどうするの?

・猫1、犬1はダメ?

・爬虫類はOK?

・リス、サル、ミニ豚はOK?


こんなところも、雛形では実務経験に基づく形で、キッチリと決められて

います。



私が作成した資料を管理会社さんに説明し、運営についてはご納得

頂けました。


後は、内容の再確認と、社内で使用する書類(重要事項説明書の書き方)

を検討すれば、ペット可物件として募集を開始します。


いよいよスタートですね。



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突然ですが問題です。


貴方の物件の住民が飼っている犬が、物件敷地内で他人に噛み付く

事件を起こしました。


被害者は、飼い主と、施設責任者である貴方に対して損害賠償を

請求しました。


貴方は賠償金を支払う必要があるでしょうか?



噛み付いた犬は、入居基準を満たした犬です。

入居を認めたのは、大家である貴方です。

貴方が、入居を認めなければ起きなかった問題かもしれません。



しかし・・・。



基本的には、貴方に事件の責任はありません。

あくまでも、犬の管理者は飼い主であり、責任も飼い主に発生します。



ちょっと安心しましたか?


だからと言って、

「じゃぁ、後は当事者同士ご勝手に」

というわけにも行きませんよね。



人に噛み付くことは無くても、犬同士の喧嘩で、相手の飼い犬に怪我をさせ

る事はあるかもしれません。



犬同士の喧嘩と言って、甘く見てはいけません。

万が一、相手の犬を殺してしまった場合、67万円もの賠償を命じる

事例も過去にあります。

(2006年 名古屋にて)




そんな時、金銭面でリスクヘッジとなるのが、「個人賠償責任保険」

です。


個人賠償責任保険は、日常生活の中で偶然の事故により発生した、他人の

物を壊す、他人に怪我をさせる等の、賠償責任をカバーする保険です。


・自転車で走行中、歩行者に怪我をさせた

・買い物をしていて、店の陳列品を壊した

・飼い犬が人を噛んだ


このような、「偶然の事故」に対して、賠償目的で保険金が支払われます。



通常は、火災保険などの特約として入るものです。

掛け金は月に数百円程度で、1億円程度まで保障されます。



比較的低額な保険金なので、ペットを飼育する住民には、火災保険とセット

で加入を義務付けると良いそうです。




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越生の物件、未だ入居は決まらず。

今の時期は年末と並び、最もお客様が動かない時期ですから・・・。

と、そんな言い訳をしていても仕方がありません。


そこで、物件の入居者間口を広げるために「ペット可」の検討を

始めました。


実際、越生、毛呂山周辺では、ペット可の賃貸が、まだ殆どありません。

ライバル物件が無い今、これはチャンスです!!



しかし、ペット可物件に変更するためには、幾つかの準備が必要です。

ざっと、下記5点ほどでしょうか。



1.既存入居者の了承or周知


2.賃貸契約書のペット条項の内容検討

 -飼育許可対象、違反時の対応、損耗の取扱い、ペット面接、飼育ルール等

3.設備の改修(ペット対応)

 -床、壁の一部変更、清掃回数の見直し等


4.募集条件の検討

 -ペット/非ペットにより変更


5.条件変更の周知

 -仲介各社への周知

 -ペット条項の統一化



ペット可への変更は、本来オーナーの一存で行っても構いません。

それに対して、入居者が法的に訴える事は難しいそうです。


ただ、いくら法的に問題なくても、クレーム処理や退去など、管理会社には

かなり面倒をかける事になるかもしれません。

既存入居者の退去にも繋がりかねません。


「大家好感度」がガタ落ちですね。


そこで今回は、事前にアンケートを取ることにしました。

既存入居者の方々に、「ペット可」となった場合のご意見をお伺いし、

反応を見て今後の検討を行う事にします。



管理会社の方にアンケートの作成と、配布の依頼を行っています。


アンケートの内容は、下記のようなものを考えております。


<設問1:ペット可対応となった場合の感想は?>

 □嬉しい
 □嫌だ
 □どちらでもない


<設問2:嫌だとお答えの方、理由をお聞かせください>


<設問3:その他コメントがありましたらお聞かせください>



そこで、明確な反対意見が無ければ、ペット可に向けて動き出そうと

考えています。



アンケートは今週配布の予定です。



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