川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:ペット可

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越生物件は、ペット可に向けて、入居者さんにアンケートを行って

いました。


アンケート自体は、管理会社さんの名前で作成し、投函まで行って

頂きました。


選択肢も、シンプルにしたつもりです。


【質問:ペット可になった場合如何ですか?】

□嬉しい

□どちらでもない

□嫌だ



概ね、こんな感じです。



投函から2週間。

果たしてアンケート結果は・・・?



反応ゼロ(涙)。



予想はしていましたが、ちょっとガッカリです。



以前にも、別件で、私が直接アンケートを試みた事がありました。


切手を貼った返信用封筒を同封し、返信者には薄謝をつける旨を

記載しました。


それでも、反応はゼロ。



失礼ながら、入居者さんの質を物語っていますね。

大家や管理会社からアンケートが来たら、よほど面倒で無い限り

回答すると思うのですが・・・。

私の方が非常識なのかなぁ?

皆さんはどうですか?



ペット可否アンケートについては、後日談があります。


後日、管理会社さんの担当者が、直接物件に出向き、入居者さんとお話

をする機会があったそうです。


その際に、ペットについて聞いたところ・・・

「私は犬が好きだし、特に問題ないですよ」

との事。


3戸中1戸の方ですが、ご快諾と受け取ってよさそうです。


なんだ、心配しすぎたかな?


「アンケートが返らない=ご快諾」と受け取り、ペット可に進んでも

良いかもしれませんね。



現在頂いている、内見予約の結果を待って、対応を考えたいと思います。




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「ペット可物件にすると家賃が高くできる」

こう思っている大家が多いそうです。


私も、思っていました。



でもこれ、正しくないようです。



確かに、「新築でペット可」の物件であれば、希少価値があるので、

周辺の新築よりも家賃を高めに設定できるようです。


カリスマ大家のあかちゃんも、やっていますよね・・・。

赤井誠の目指せ!! 資産3億 月収300万



しかし、築20年オーバーの物件が、苦し紛れにペット可にしたような

物件では、家賃を上げる事は厳しいそうです。



そもそも、何らかの理由により、その家賃水準での入居付けが厳しいから、

ペット可にするのです。


地域で唯一のペット可物件であれば別ですが、所詮はイマイチ物件です。


ペットと住めるからと言って、家賃を2割も高く取れる事はないそうです。



逆に言うと、ペット可に変更するために、設備に過剰なお金をかけるべきで

はありません。


家賃の上乗せは期待できませんから、足洗い場、ペットが通れる扉、等々、

ペット専用施設をつける必要はありません。



リードフックや、横張りクロスなど、最低限の設備に留める事が無難です。



横張りクロスにすると、汚れやすい下半分だけを交換すれば良いので、

退去時の張替え面積が減り、安上がりです。


リードフックも、2~3千円程度なのでお手軽です。

玄関に一つ付けておきましょう。


私も犬を飼っていた事がありますが、これがあると便利ですね。




なお、家賃自体は上げない代わりに、敷金はしっかりと2ヶ月分は取る事が

無難です。


「ペットによる損耗は全て入居者負担」という契約を交わす事はもちろん

ですが、その上で敷金は2か月分取っておきましょう。



と、教材や色々なサイトで、ペット可物件について勉強したのですが・・・。

こんなサイトを見つけてしまいました。


日本敷金鑑定士協会


上記サイトによると、

「ペット飼育に関する微細な損傷は、家賃に含まれている」そうです。

だから、柱に多少引っかき傷があっても、敷金負担はなしだとか。


そんな事、誰が決めたんだよ!!



また、ペットの有無に関わらず、退去時の原状回復に関する基準は、通常の

部屋と扱いは同じだそうです。


「臭いが気になる」との大家の指摘には、「臭いを数値化し、基準を出せ」

とやり返すとよいそうです。


恐ろしいですね。



どのような会社かは知りませんが、大家には手強いです。


入居者さんも最近は勉強をしています。

こんなサイトを見て、本気でやり返されたら・・・。



厳しい世の中です。




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ペット可物件では、飼育可能な動物のルールを厳格に決めておく

必要があります。


これが不明確だと、後々多くの問題が発生します。



例えば、審査の煩雑化。


新しい入居者の都度、そのペットを認めるか否か検討が必要となり、

審査が面倒です。


管理会社以外が賃貸仲介を行う際には、特に注意が必要です。

明文化された、許可動物の基準がなければ、仲介会社が困ります。

一々、管理会社に確認をするのは面倒なので、後回し物件にされるでしょう。


また、入居者間のクレームにもつながります。


以前の記事でも書きましたが、人により飼育可能と判断するペットは

様々です。

大型爬虫類も、4割の人は飼育可能だと思っているそうです。

大型の陸亀ならばよいですが、2mのニシキヘビを飼育したら、クレームに

なる可能性があります。



下記に該当する動物は、飼育を禁止する事が無難だそうです。



■特定動物に指定されている

人の生命、身体又は財産に害を加えるおそれがある動物を、「特定動物」

として、政令により指定されています。

特定動物を飼育する場合には、各都道府県知事、或いは政令市長の許可が

必要です。


埼玉県の場合は、下記動物が指定されています。



■人への感染症の危険があるもの

サルは、人畜共通の感染症が多くあります。


■大声で鳴く習性があるもの

ニワトリ、大型オウムは、大声で鳴く習性があります。


■逃走時捕獲が困難なもの

リス、サルなど、壁を登る動物は、捕獲が困難です。


■一般的に恐怖心を与えないもの

大型の蛇、トカゲ、毒をもつ動物は、第三者に恐怖心を与えます。

大型犬もこの部類に入ります。



これらを踏まえた上で、飼育可能な動物の名前を、予め決めておく必要が

あります。



犬の場合は、「犬種」を決めておく方が良いそうです。

体重や、体高を判断基準にすると、肥満犬が対象外になってしまうとか。


また、雑種の子犬は判断が難しいそうです。

成犬になったとき、どの程度の大きさになるのか分かりません。


「柴犬の雑種かな?と思ったら、秋田犬の雑種だった」


大きさはだいぶ変わりそうですね。



許可動物の基準作りも難しいですね。



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ペット可物件といわれて、皆さんはどのような動物が飼えると思いますか?


不動産情報サイト事業者連絡協議会が2012年4月に取ったアンケート

よると、20代、30代の4割程度が、大型爬虫類も飼えると思っている

そうです。



私は30代ですが、小型犬、猫、小鳥、うさぎ、ハムスター辺りが、飼育可

能な動物のイメージでした。


「ペット可」と聞いて、飼育可能と考える動物の範囲は、人によりかなり異

なるようですね。


逆に言えば、ペット可とする場合には、予め厳密に飼育可能な動物を絞って

おく必要がありますね。



飼育可能動物に「猫」を入れるか否かも、大きな問題のようです。


猫は犬に比べ、その習性上、部屋を荒らす可能性が高いです。

壁に飛びついたり、爪とぎを止めさせる事はできませんよね?


また、ベランダ伝いに隣家にお邪魔したり、発情期に夜鳴きをしたりと、

トラブルの種になりやすいそうです。


「去勢した室内猫」なら、問題を起こす事はかなり少ないとか。



ペット可とした場合には、初めから「ペットによる室内の損耗については全

て入居者負担」という念書を取り交わし、のびのびペットを飼って頂く作戦

もあるそうです。


「汚したらまずいかな?」とビクビクしながら住んでもらうよりも、良いか

もしれませんね。



ただ、その場合にも、入居年数毎の負担割合や、クロスの一部損傷でも、全面

張替えが必要となる旨を、予め伝えておく必要があります。



ペット可物件への対応について、勉強を始めていますが、いろいろと気をつ

ける部分がありますね。



東京大家塾にて、ペット可物件用のセミナーDVDが発売されています。


ちょっと買ってみようかなぁ・・・。



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