川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:ユニットバス

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7月28日に、満室経営実践会の代表、小林大祐さんのセミナーに

行って来ました。



【セミナータイトル】

「あなたはまだ無駄なコストを払い続けますか?

 部材調達価格を大幅削減する為の調達戦略セミナー

 ユニットバス、給湯器、衛生陶器編 」



参加費用は3万円以上!!

私がこれまでに出席したセミナーのなかで、最も高額なものです。



「果たしてどんなセミナーか?」と期待半分、心配半分でしたが、出席して

ビックリ、とんでもないセミナーでした。


まず、内容が実践的過ぎます。



例えば、ユニットバス業界の構造をご存知でしょうか?

メーカーがいて、代理店がいて、工務店がいて・・・。

階層構造になっていそうな事は、何となく想像できますよね?



では、それぞれの階層に、定価からどの程度の割引率で商品が卸されて

いるか分かりますか??


私は知りませんでした。


これが分かると、根拠のある指値を工務店に行う事ができ、ボラれる事が

なくなります。




ユニットバスのメーカーは、INAXとTOTOだけではありません。

誰もが知っている、ある有名メーカーも作っています。

しかも、格安、品物はGOOD!!。


でも、工務店に「一番安いユニットバスを頼む」と言っても、その製品は

絶対に出てきません。


せいぜい、「うちはTOTOを定価の半値で仕入れられます」と言われるの

がオチです。

これ、ぜんぜん安くありませんよ!!

(まぁ、TOTO製にしては、良心的な水準のようですが)



自分で、商品の指定をして、その商品で施工する工務店を見つけなければ

コストは下がりません。



等々、実践的なノウハウと、綿密な調査に裏打ちされたデータが、次々に

出てきます。


あっという間の4時間でした。


あぁ・・・、半年前にこのセミナーに出会っていれば・・・。

年初の浴室問題も、もう少しうまく出来たでしょう。



すっかり信者になってしまい、他のセミナーDVD(5万円)を、その場で

予約してしまいました。



「1室からでも出来る!見積もり330万円を60万円に!

利回り20%を達成する修繕コスト大幅削減ノウハウ公開」


という、リフォームの基礎ともいえるセミナーです。



築古物件は、修繕費用との戦いです。

ここは、しっかりと理論武装をしていきたいと思っています。


これは、物件を持ってみて、初めて分かることです。

以前なら、ポンと5万円は出せません。

しかし、今ならこの5万円が、将来何十万円もの経費削減につながる事が

よく分かります。


やはり、継続的な「知識のインプット」は必要だと思います。




最後に、セミナー中、印象に残った言葉を書きます。


『業者はトランプと同じ、当りが出るまで引きつつける事』


コスト削減のノウハウは分かりましたが、実行可能な業者を見つける事が

難しいのだと思います。



電話は面倒ですし、意外に時間もかかり、時には罵声を浴びせられ・・・。


「折角の土曜日に、俺は何をしているんだ」


と心が折れそうになる、サラリーマン大家も多いでしょう。

私も、そんな経験をした事があります。


でも、あきらめちゃダメですね。

時間を味方につけ、粘り強く探す必要があります。


そのためにも、「故障後の緊急対応」を避け、「余裕を持った故障前対応」

が重要ですね。




3万円出しても惜しくない、すばらしいセミナーでした。

懇親会に行かれなかった事が、悔やまれてなりません。




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築25年を超える2DK以上の物件には、在来工法の浴室が多く見られます。
浴室も消耗品ですから、いつかは交換が必要です。


でも、在来工法の浴室は工事費が高くつく事を、今回身をもって体験しまし

た。



そもそも、在来工法とは何でしょう?


普通の部屋のように作る工法です。

床、壁、天井についての下地を作り、防水処理を施し、その上からタイルな

どの内装材を張ります。

一つずつカスタムメイドなので、お金が掛かります。



在来工法の浴室を、再び新しい在来工法の浴室に変えようとすると、とても

お金が掛かります。


なにせ、壁や床を一旦壊し、もう一度一から作るわけですから・・・。



そこで、通常はユニットバスに作り変えます。



ユニットバスは、文字通り天井、壁、床などのユニットを組み立てて、浴室

という箱を作る工法です。

1116や1216など、大きさも規格で決まっているので、工場で作られ

ます。




古い浴室の交換を考えた時、在来工法⇒ユニットか、ユニット⇒ユニットか

によって費用に差がでます。


ユニット⇒ユニットの場合、基本的には古いユニットを撤去して、新しいユ

ニットをはめ込むだけです。

大きな付帯工事が無ければ、50万円以下で済むでしょう。



一方、在来⇒ユニットは面倒です。


まず、壊すのが面倒です。

浴槽が埋め込まれたタイプの浴室では、さらに面倒です。

ユニットバスをはめ込むための土台作りが必要です。

配管の変更も発生します。

壁も壊します。


最低でも10万円程度余計に費用は掛かるでしょう。



これまで「ユニットバス変更は50万円」と見ていましたが、それは

ユニット⇒ユニットの場合です。



物件購入時の認識を改めたいと思います。



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綺麗になった浴室。

工事された配水管。


「いや~、いろいろあったけど終わったぜ」


感慨深く報告書の写真を眺めておりました。


でも、まだ終わっていない大切な儀式がありますね。


「お・支・払・い」


請求書を見てみると・・・。



総額:83万円也


ひぇ~~~~~!!


この部屋の16ヶ月分の家賃が一瞬で飛んでいきました。

また1年以上タダ働きです(涙)。



ちなみに、工事内容は以下の通りです。


【工事内容】

・在来工法浴室⇒ユニットバス(1116)への変更

・腐臭土掻き出し&コンクリート土間打

・1F配水管全面更改(隣家漏水対応含む)

・床下点検口新設

・洗濯機排水トラップ設置



浴室下部の排水管からの漏水が続いていたため、周囲の土は腐臭にまみれてしま

いました。

そのままでは臭いがきついため、土を描き出しコンクリートで封印です。



単純な在来工法浴室⇒ユニットバスへの変更の際にも、土間打ちは必要となりますが、

今回は少し余計な作業が入ってしまいました。




その他にも、2F漏水音の調査等に10万円程度かかっています(管理会社工事)。



また、不具合発生中の家賃減額や銭湯代金立替などを含めると、総額は100万円を

超えてしまいました。




う~ん、排水トラブルは一発が大きいです。



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工事は4日程度で終わりました。


ピカピカのユニットバスが設置されました。

もちろん下水の臭いもありません。

お風呂が綺麗になると、なんだかテンションがあがりますね。


空室だったら、家賃をちょっと上げられるのでは?

なんてスケベ心も出てしまいます。



隣家への漏水も止まりました。

なんとかクレームが来る前に工事が完了できました。



実はこのアパート。

建築する際に隣家と揉めたとか・・・。


そこにきてこの漏水。


「それ見たことか」と再び問題になるところでした。


実際「なんなのこの水は!!」と、ご立腹の隣家の方の声も聞こえていましたし・・・。


ふぅ、危なかった。



配水管は吊り下げ式に変更し、勾配を取り直しました。

脱気筒もつけて、逆流防止の措置をとります。



以前は床下に直に配管が這っている箇所もあったので、勾配も適当だったはずです。



業者の方に説明を受け、写真を見ればなるほどと思いますが、素人が配管を見ても

「そんなものか」としか思えないですよね。



それから一週間。

不具合の発生がなかったので、工事は完了となりました。



さて、気になる工事費用は???


次回大公開いたします。



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