川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:不動産

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今回買い付けを入れた横須賀市の物件。

調査のために近隣の不動産業者さんに色々聞き込みを行いました。


話の中で、私が所有する、同じ横須賀市の物件についても話題になる事が

多かったです。


同じエリアに物件を持っていると、相手も親近感を覚えるのか、色々な裏話

を聞くことができました。


・現管理会社の評判

・○○不動産の内情と問題点(やめた方がよい理由)

・○○不動産は、物件を抱え込んで紹介しない

・○○不動産は、他社紹介だと相手をしないので嫌だ


等々、実名を挙げて発信するにはマズイ話もありました。

いや~、参考になりました。



その中で、ポータルサイトについて面白い話を聞きました。


不動産賃貸募集のポータルサイトといえば、


・スーモ

・アットホーム

・ホームズ


が、御三家です。



中でも、「スーモ」がお客様からの反響はNo1であるという話を良く聞き

ます。



しかし、業界内ではアットホームの使い勝手が圧倒的に良く、紹介に繋がり

やすいそうです。


実は、アットホームには、一般客が見ている「表サイト」の他に、

業者用の「裏サイト」があります。


裏サイトには、広告料や他社取り扱い可否等、業者向け表示があります。


例えば、「AD50%」とか「AD200%」という表示があります。


ADとは広告費の事で、200%は、賃料の2ヶ月分が、客付け業者に支払

われる事をあらわします。



不動産業者向けネットワークのレインズにも、同じような表記はありますが、
お客さんへの紹介物件を探す時に、手軽に使えるアットホームを使う事が

多いそうです。



なお、業者さんが物件検索の際に気にするところは『広告費』だそう

です。


AD50%では「何だ半月かよ」と切り捨て。

AD300%という物件も時々あり、「おぉ、3ヶ月か、これは決めよう」

とテンションも上がるとか。


アットホームへの登録は、是非とも行っておいた方が良いですね。



業者さんを回ると、自分の知識の無さに気付かされます。


冷たくあしらわれる事もありますが(今回もありました)、業者回りは面白

く、しかも勉強になるので、やめられませんね。



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先週は、スーモの動画&店内営業グッズに使用するため、横須賀の空室

写真を撮りに行ってきました。


今後、色々な販促グッズに使う事も考え、物件以外にも範囲を広げて

多めに写真を撮ってきました。


・最寄駅前の写真

・物件周辺施設の写真

・物件外観/部屋

・設備のクローズアップ



物件写真、特に部屋の撮影をする際には、広角のカメラを使うべきです。


浦田健さん監修の、

「金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技」

でも、28mm以下のレンズによる撮影を勧めています。

http://kawasakiooya.daa.jp/to/8.html



ちなみに、私の愛機はSONYのサイバーショット DSC-TX10


レンズは25mmなので、それなりに広角での撮影が可能です。



お手持ちのカメラが広角に弱ければ、コンバージョンレンズ

使用をお勧めします。




より完璧を目指すのであれば、一眼レフカメラに広角レンズをつけた

撮影がベストです。




構図は、部屋の対角線からの撮影が基本。

これは、部屋を広く見せるためです。


撮影の高さは低目がお勧め。

特に、和室の場合は「座った時の目線の位置」が良いそうです。

洋室でも、フローリングに光が反射して、綺麗な印象を与えます。


そして、部屋を明るくする事が何よりも重要です。

窓を開け、全ての照明を点灯。


朝日や西日の時間帯は、部屋の中に大きく影ができるので、避けたほうが

良いでしょう。

曇りや雨の日もNGです。



最後に。

撮影の際はカメラの露出を変えながら、何枚か撮影をしましょう。


昼間でも室内は思った以上に暗いです。

「明るい室内で撮影したのに、後で写真を見たら暗い印象だった」

という事はありませんか。


それを防ぐため、露出を変えながら、同じアングルで数枚写真を撮りましょう。


私の経験では、プラス方向に、1.0前後変える事により、明るい部屋の

写真になります。



暗い写真でも、画像ソフトを使う事で、ある程度明るく補正する事ができま

す。

しかし、どうしても「ぼんやりした印象」になってしまいます。

必ず、撮影時に露出を補正しておきましょう。




以上の条件を踏まえ、「最高の一枚」を目指して撮影をしてきました。


真夏の部屋はサウナのようで、クリーニング済みの床に汗が滴り落ちました

が、おかげさまでいい写真が撮れました。

(後で汗はちゃんと拭いておきました)



あとは、販促グッズとして、編集するだけですね。



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1号物件のある越生町は、今年から固定資産税/都市計画税の納税が、

コンビにでも可能になりました。



うむ?

まてよ??

コンビニ決済可能と言うことは???

クレジットカード払いが可能では????



もし、クレジットカード払いが可能であれば、収める税金の1%程度は

ポイントとして取り戻せます。


私は全期でも4万円程度ですが、立派な物件をお持ちの方なら数十万単位

になりますから、その1%分でも馬鹿にできません。


早速調べてみました。

まずは正攻法のクレジットカード払い。

残念ながらNG。


一般的なクレジットカードでは、税金の支払いは出来ないそうです。


次に、edyなど電子マネーを介した支払い。

クレジットカードでedyにチャージし、コンビニではedyで支払おうと

いう作戦です。

しかし、これまたNG。


2008年までは出来たようですが、現在は廃止されてしまいました。



やはり方法は無いのか・・・。


あきらめかけた時、あるカードを見つけました。


その名は「ファミマTカード」。



その名の通り、ファミリーマートが発行するクレジットカードです。

特徴は以下の通り。


【特徴】

・入会費、年会費0円

・100円につき1ポイントでTポイントを付与(還元率1%)

・ファミリーマートで、一部商品の割り引き



入会費、年会費無料なので、持っていても損が無いカードですね。



そして、このカード最大の特徴が。


税金のクレジットカード払いが可能



どうです、凄いでしょ。


ファミリーマートの店頭で、このカードを使って税金の支払いが可能です。



固定資産税、都市計画税はもちろん、住民税、自動車税など、コンビニ支払

いが可能なものは、全てOK。


私の場合、たった4万円の納税ですが、Tポイントが400ポイント貯まり

ます。


TUTAYAの旧作DVDが、4本も借りられます(笑)。



Tポイントはマイルにも換算可能なので、陸マイラーにも嬉しいですね。

Tポイント500で、ANA250マイルに換算可能です。




ただし、注意点があります。


(注1)

2011年5月現在、東京都税(自動車税・固定資産税・都市計画税・

個人事業税・不動産取得税等)と北海道自動車税、新潟県自動車税、福岡県自

動車税は、ファミマTカードのクレジット払いは利用できません。


(注2)

一回の支払いが、30万円を超えるものは使用できません。

また、カードの限度額を超えるものも、もちろん使用できません。



早速私はファミマTカードを申込ました。

ネットから申込ができるので、興味のある方はごらんください。


ファミマTカード



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■お薦め有料商材

スリーミニッツキャッシュ



「必ず利益のでる投資方法」って知りたくありませんか?

こちらの商材は私も購入し、実際に利益を得ています。


その方法は、海外のブックメーカーを利用した両建て取引です。


例えば、A vs Bのサッカーの試合があったとします。


Aが勝つオッズが1.6倍、Bが勝つオッズが3.1倍だとして、

Aに100ドル、Bに50ドルかけたらどうなるでしょうか?


Aが勝てば160ドルの払い戻しで10ドルのプラス。

Bが勝っても155ドルの払い戻しで5ドルのプラス。


どちらが勝っても、必ず利益が出ています。



「そんなアホな事ってあるのかい?」と思った貴方。

それがあるんです、そして簡単に見つける方法があるのです。


しかも作業は1回数分、一回あたりの収益は投下資本の数%程度。

1日1%でも、20日続けたらどうなりますか?



胡散臭いと思った貴方、だまされたと思って下記のサイトを見てください。

大丈夫、健全・安全なサイトですよ。

私が保証します。


スリーミニッツキャッシュ


この方法で大金持ちにはなれませんが、不動産投資のタネ銭作り程度には

十分なり得ます。


よろしければ如何でしょうか?


スリーミニッツキャッシュ

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GW前の記事で、1号物件の情報が各ポータルサイトから消えてしまった

事をお話しました。


今回の一件について、早速管理会社に確認のジャブを打ってみました。


(私)「あの~、ポータルから情報が消えていますが?」

(管)「えっ? 特に何もしていませんが?」

(私)「でも、4月半ばから消えているのですが・・・」

(管)「おかしいですね・・・、スーモ側に何かあるのかな?」


というわけで、その時には原因が分からず、一旦電話を切りました。


そして10分後、今度は管理会社さんから電話が。


(管)「ごめんなさい、掲載有効期限が切れていました」

(私)「はぁ、そうでしたか、お願いしますよ・・・」

(管)「申し訳ございません」

と平謝り。


スーモなどのポータルサイトでは、掲載有効期限が定められています。

掲載を延長する場合には、管理サイトから所定の手続きが必要ですが、

管理会社さんはこの作業を忘れていたようです。


以前は、web系の作業を主に店長さんが行っていたと聞いています。

しっかり引継ぎがされていないのかも・・・。


大丈夫か??



空室情報をポータルに掲載している大家さん。


時々確認した方がよいですよ。



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■お薦め有料商材


競売王


競売に興味はありませんか?


競売は、市価の2~3割引きで物件の取得が出来る可能性を秘めています。

とても魅力的ですよね?


しかも、入札で一番高い金額を提示した人の勝ち。

不動産のプロと素人が、まったく同じ土俵で戦うことが出来ます。



でも、やり方がまったく分からない・・・。


裁判所? 債務者? 占有屋?

何だか物騒なキーワードも沢山出てきて何だか怖そう・・・。



そんな、競売素人の方にも分かりやすく、「競売の極意」を伝授してくれる

教材です。


現在、私もこの教材を参考に、競売に向けて準備を行っております。



競売に興味のある方。


お勧めします。


競売王


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越生の管理会社見直しですが、もう一歩進めて、募集について根本から考え

るきっかけにもなります。



現在の私の課題は「募集がイマイチ」であるということです。


募集を強化したいのであれば、管理会社を変えなくても対応は可能です。

自分で沢山の仲介業者に、物件を紹介すればよいのです。



でも、これは管理会社がとても嫌がります。

理由は以下の通りです。


1.他社が決めた場合、自社の手数料収入が減る

2.責任範囲が不明確になりいろいろ面倒。


実は、越生の管理会社に対して、大家による仲介業者営業を提案した事があ

りますが、「2」を理由に頑なに拒否されてしまいました。

このような面倒な点があるそうです。



・入居者審査の責任範囲の取り決め


内見と契約を仲介業者が行います。

入居者について仲介業者が問題なしと判断しても、入居後の問題については、

管理会社が責められます。



・賃貸契約書の取り決め

業者により契約書のフォーマットが異なります。

入居者への説明内容が、仲介業者と管理会社で異なる場合、問題となります。


・内見スケジュールのブッキング

複数の仲介業者が勝手に内見をしてしまうと、鉢合わせや、既に決まった部屋

の案内をしてしまいます。

スケジュール管理が面倒です。


・悪徳仲介業者

勝手に募集条件を変えてしまう悪徳仲介業者がいて、後でトラブルになるそ

うです。




このような面倒があるので、あらかじめ信頼のある、顔見知りの業者間でに、

限り他社からの仲介を受けているとの事でした。



半分納得できる内容ですが、半分は単に面倒なだけですよね。

まぁ、ギリギリの人数でやっているので仕方がない面もありますが・・・。



逆に言えば、これらの面倒をクリアーできれば、大家による営業活動も可能

なはずです。


ではどうすればよいか?


次回に続きます。





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