川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:不動産を購入する理由

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私が不動産投資を行う第四の理由。


それは「投入資金が多い事」です。


一棟物のアパートは、安くても1000万円以上します。

利回り10%程度でも、年間100万円の収益です。


多額の資金を一点につぎ込む事は怖いですが、結果的に得られる収益も

大きくなります。


良くも悪くも「覚悟が決まる」という感じでしょうか。



ところが、株ではどうでしょう?


どんなに自信がある銘柄でも、1000万円を一点に投入することは

難しいと思います。

100万円づつ10銘柄購入する人の方が多いのではないでしょうか?


株の最大の売りは「爆発力」だと思います。

2割程度ならばすぐに上がりますし、数ヶ月で倍になることもあります。


折角の爆発力も、掛け金が少なければ、得られる利益の額も少なくなります。

100万円の2割はたった20万円ですから・・・。


10銘柄購入して、全ての銘柄がすばらしい成績を収めることは、よほど

市場が上昇基調ではない限りありません。




なぜわざわざ危ない橋を渡って投資をするのか?

大げさに言えば、人生を変えたいために必要なお金を得るためだと思います。


たとえ一回の投資に対する収益率が高かったとしても、収益の絶対額が高く

なければ、人生は変わりません。



株で数十万円儲けても、大して生活は変わりませんよね?


変えたかったら、結局どこかで大きく勝負をするしかないのです。



不動産は、腹をくくって大きく勝負が出来るところが、利点だと思います。



まぁ、その分失敗すると痛いですが・・・。



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「本屋では手に入らない」石原博光の不動産投資最新ノウハウ集


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私が実際に購入した商材です。

私の中では昨年No1の商材であったためご紹介をさせて頂きます。


この商材の良さを一言で言えば、以下の通りです。


※本当の高利回り物件の購入&運営方法を具体的に説明している※


この「具体的に」という部分がミソであり、不動産投資を行う上で、非常に

再現性が高い商材であると思います。



石原さんの投資法は、「地方高利回り物件を高稼働で運用」です。


「2億の物件をフルローンで購入し来月からアーリーリタイア」といった

派手さはありませんが、債務を高速返済しながら、一歩ずつ心とお金の安定

化を図る亀のような投資方法です。


よろしければ如何でしょうか。

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私が不動産投資を行う第三の理由。


それは、「ある程度のリカバリーが可能」な所です。


購入後の物件の入居率が下がってきた時、貴方はどうしますか?


・募集会社を増やす

・自ら営業にまわる

・リフォームをする

・初期費用(敷金、礼金)を見直す

・賃料を見直す

・営業マンにリベートを渡す

・ウェルカムボックスを置く



色々と対応策があります。

これらの対策を駆使しすれば、リカバリーは可能でしょう。



ところが、値下がりした株の対策は限られます。


・難平買いをする

・損切りをする

・ワラント等で逆のポジションを持ち、一旦耐える

・祈る


その会社の商品を買い支えるわけにもいきませんし、個人でできる対策は

ほぼありません。

運を天に任せるしかありません。



自分の力で事態を動かす事ができるところが、不動産投資の強みの一つだと

思います。


ここでもやはり、知識と行動力を直接収益に繋げる事ができますね。


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私が不動産投資を行う第二の理由。


それは、「相場以下の価格で自分だけ購入できる」事です。


例えば、賃料相場4万円の地域があったとします。

ここに、賃料2万円でも儲けが出る物件を所有できたら、メチャクチャ

強いですよね。


では、どうすれば、安く貸しても儲かるのか?


仕入れを安くすれば良いのです。



不動産にも、路線価や建物の耐用年数に応じた、相場価格らしき物が

あります。



でも、取引自体は相対です。


売り急ぎ、長い間売れていないなど、売主側の事情により、相場を下回る

価格で購入できる可能性があります。


相場よりも安く購入できれば、賃料も下げられます。

賃料が低くても儲かる物件であれば、その地域で絶大な強さを持ちます。

将来値下げ合戦になっても余裕があります。

売却時にも利益が出るかもしれません。


そんな、自分だけが絶対的に有利になる状況を作り出せるのが、不動産

投資の強みだと思います。



そもそも、相場よりも高いか安いかをどの様に判断するか?


それは、類似物件の価格をみれば大体の判断をつくでしょう。

表面利回り15%といえば高利回り物件と言われます。


しかし、地域に利回り20%の物件がゴロゴロしていたらどうでしょう?


表面利回り20%が相場価格で、15%は割高である事がわかります。



このように、物件価格の相場についても、知識さえあればある程度の判断

が可能です。



前回の記事でも書きましたが、ここでも「知識」がそのまま収益に繋がり

ますね。



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さて、すっかり前置きが長くなりましたね。


なぜ、私が不動産投資を行うのか?

それは、これまで、株、FXなど色々な投資に手を出した結果、最も

成功の可能性が高いと思ったからです。


不動産が株やFXよりも勝てる可能性が高いと考える理由。


第一は「他人のノウハウの再現性が高い」事です。



不動産はどうすれば収益が生まれるかご存知ですか?

もちろん「安定して入居者が入る」ことですね。


では、どうすれば安定して入居者は入るのか?

「建物のレベルに応じた適正な賃料」であれば良いのです。


賃料を下げるか、修繕してレベルを上げるか。

戦略は色々あると思います。


で、ココまでにあげた入居付けについて、下記の知識が必要となります。


・賃貸需要の考え方

・適正家賃の調査方法

・建物の維持管理の方法

・管理会社の探し方

etc


これらの知識は、多くの書籍、ブログ、メルマガに書かれています。


そして、時間や場所が変わっても、あまり陳腐化しません。



ガス栓を頼りに近所の類似アパートの入居率を確認する。

homes等ポータルサイトと地場の業者さんに確認する。

修繕の業者さんの探し方。

安くて効果的なリフォームの方法、人気アイテム。



こういう事は、どこでも同じですよね?

再現性もありますよね?



ところが、株の「チャートの見方」とか「注目指標」などは、書籍化される

頃には既に陳腐化している事が多いです。


市場の状態により再現性が見られない事もあります。



この、「他人のノウハウが使える」というところは、不動産投資の大きな

メリットと考えています。

勉強さえすれば、ある一定レベルまで行かれるわけですから。



株やFXは、勉強しても勝てる保証はありません。

(だからと言って、勉強しなければ勝てないと思いますが)


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