川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

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ペット可物件への準備を進めていた越生の物件。

嬉しい事に、1年ぶりに空室が埋まりました。

やった~~!!



ペット可効果は絶大なり!!


と言いたい所ですが、決まったのはペット可解禁前。

しかも、管理会社さんにたまたま来店したお客さんでした。



入居促進のため、4月以降下記の方策を取ってきました。



・ペット可&募集条件変更

・仲介業者の開拓

・デジタルフォトフレームの導入



しかし、結局は管理会社さんに来店した人で決定。

募集条件も以前のまま。


結果だけをみれば、意味が無かった事になりますね。

まぁ、「決まるときには決まる」といったところでしょうか。



唯一つ、無駄ではなかった方策もありました。

それは『モデルルーム化』。


ラグマットやテーブルなど、ちょっとした家具を置いて、生活イメージを

持ってもらう方策です。

越生の物件では以前より取り入れておりました。



管理会社さんに、今回のお客様の様子を聞いてみました。


同時に複数の物件を見る中で、モデルルーム化されていた私の物件に

好印象を持ち、ご契約に至ったそうです。


モデルルーム化をした甲斐がありましたね。



ちなみに、店頭に置いたデジタルフォトフレームの反応も聞いて見ました。

来店した方が、待ち時間などにご覧になっていたそうです。

「この物件どの辺?」等の反応もあったとか。

意外に使えるツールかもしれませんね。



今回の長期空室で、幾つかの空室対策を行いました。

ペット可については、既に準備は出来ており、後は運用を開始する

だけでした。

開拓した仲介業者さんからも、複数の内見を頂きました。


結果には結びつきませんでしたが、種は蒔けたと思っています。


次回は、「ペット可+開拓した仲介さん+モデルルーム化」の合わせ技で、

空室期間を少しでも短くしたいですね。



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販促グッズとして、現在下記のものを準備しています。


・デジタルフォトフレーム

・スーモの動画

・A4サイズラミネート加工室内写真



このうち、デジタルフォトフレームについては、意外に店頭への

設置ハードルが高いです。


横須賀、越生共に、管理会社さんは、大家持込によるデジタルフォト

フレームの設置をご快諾頂きました。


しかし、仲介会社さんは、反応が鈍いです。


「1室のために、設置はちょっと・・・」

といわれてしまい、中々置いてくれません。


動画の作成&機材は大家が提供します。

しかし、店頭に置かれた物を見た人は、その店が行っているスペシャル対応

だと思うでしょう。


たかが仲介の物件に対して、スペシャルな対応をすると、それを見た他の大

家や業者からクレームが出るのでしょうかね?


「なぜ、ウチはやってくれないのか?」と。



スーモの動画についても同様です。

動画を載せると、明らかに反応が良くなる事は、皆さんご存知のようです。


しかし、いざ初めて載せようとすると、金銭面などを理由に反応が鈍くなり

ます。

「金銭は大家負担でも構わない」

といっても、何となく反応が鈍い。


私をモルモットにして、効果を試せば良いのに・・・。


今までやっていない事、面倒な事は嫌いなのかな?



私のやっている事は、単なるおせっかいかもしれませんね。

「素人大家がプロに口出しするな」と思っているかもしれません。

やり過ぎると嫌われるので、無理強いはしないようにしています。



やっぱり、不動産は『人対人』の商売ですね。

書籍などで紹介されていた空室対策でも、相手によってできる事と出来ない

事があります。


そこが面白く、また面倒なところでもありますね。



少しでも出来るところから、手をつけるしかないですね。



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越生の物件に、先日内見がありました。

残念ながら成約に至りませんでしたので、その理由を仲介営業さんに

聞いてみました。


すると、お客様からの辛辣なご意見が・・・。


「何となく古さがにじみ出ているので嫌だ」


ガ~ン!!

正直言って、これはショックでした。


築23年の物件ですから、ハッキリ言って築古です。


しかし、外壁を塗り替え、室内を全面リフォームし、小奇麗にしたつもり

です。

なのに、「古臭くて嫌だって・・・」。


どうすりゃ良いのさ??



残念ながら、具体的に古さを感じたポイントまで、お聞きする事はできませ

んでした。


逆に言えば、「何となく古く感じる」という、アバウトな感覚だったようです。

色々な要素が重なり合って、「なんだか古く感じる」というものです。



クロスが綺麗なのに、スイッチやコンセントが黄ばんでいると、とても古く

感じますよね?

あれと同じです(もちろん、物件のスイッチもコンセントも新品です)。



やっぱり、キッチンが古臭く感じるのかなぁ?

確かに、ちょっと黄ばんでいるし・・・。

洗濯パンもちょっと黄ばんでいるなぁ。

2点ユニットバスも、時代遅れだよなぁ。


古い場所を挙げれば、きりがありません。


ただ、賃料とのバランスを考えれば、問題は無いはずです。

少なくても、私や管理会社の方はそう思っています。

その他仲介業者さんに聞いても、むしろ安いくらいだと仰います。


しかし、今回のお客様にとっては、「何となく古臭い」という感覚は、

「家賃水準に見合わない」という事だったようです。


もし、内見した人全員がこう思うのあれば、大問題ですね。

今後も決まる事は無いでしょう。



今回の方の感性に、合わなかっただけだと信じたいです。




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先日の物件調査の際、近隣の不動産業者を回りました。

その中で、賃貸営業の担当者さんから、こんなお話を聞きました。


『物件は、何か一つで良いから売りが無いと難しいね』

売り=お客様へのアピールポイントの事です。


例えば、こんなものがあります。


・賃料/初期費用が低い

・外観がかっこいい/綺麗

・部屋の設備が充実

・駅徒歩5分以内

・築浅(5年以内)

・ペットが飼える

etc



賃料は平均、徒歩15分、外観は至って普通・・・。

悪い物件では無いが、これといって特徴が無い。


全体的に70点の「よくある物件」よりも、何か一点尖がった物件の

方が、決まりやすいそうです。



営業マンが「この物件は○○がお勧め」と、お客様への殺し文句が

言えない様では押しが弱く、成約には繋がらないでしょう。


そんな物件は「その他多数」に埋もれ、当て馬物件として使われるだけです。


賃料の平均を調査し、その賃料で貸せると思ったら大間違い。

賃料以外に強みが無ければ、平均以下で貸す事になるでしょう。

強みとなる水準まで賃料を下げる事になるからです。



逆に、賃料以上の強みがあれば(作れば)、平均かそれ以上で貸す事が

できるでしょう。



立地、築年数、外観、駐車場は、購入後に変えることができません。


何を物件の強みとし、強みを作るには費用がどの程度かかるのか?

その強みは、本当に強みとして機能するのか?


良く考えて運営をしたいですね。



ちなみに、今回見に行った物件は、特徴的な外観と、駐車場が強みと

なり得るそうです。

後から変える事が出来ない部分だけに、この物件の大きな価値ですね。

内装や室内の設備は、後でどうとでもなりますから。



『物件は、何か一つで良いから売りが必要』



改めて、現場の方の声として、心にとどめて置きたいと思います。





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越生物件の内見数はこの一年、月に一件あるか無いかという状況が続いてき

ました。


管理会社さん任せではイカンと思い、行動に移したのが5月末。

大家による他業者営業の解禁を勝ち取りました。


他業者には、6月にFAX営業、7月に訪問営業をかけました。

ネット掲載は増えましたが、状況は変わらず。


7~8月中旬までは、内見どころか、反響すらサッパリでした。


しかし、お盆を過ぎて、ようやく動きが出てきました。


なんと、今週は内見が2件!!

しかも、私が営業を行った2社から一件づつです。

やった~!!


自分の力で、販路を開拓した気分です。


成約に繋がるか否かはわかりませんが、確実に一歩前進している

ようです。


ダメだった場合でも、内見時のお客様の反応等を聞くことにより、

次につながりますね。


内見ゼロでは、何も手がかりがつかめず、正直かなり参ってしまいます。


「この地域は需要ゼロで、アパート経営は無理なのか?」

「私はまったく相手にされていないのか?」

「いったい次は何をすればよいのか?」


悪い事ばかり考えてしまい、凹みます。



内見から成約に繋がる確率は、2割程度といわれています。

つまり、5回程度内見を行わなければ、決まらないという事です。


あくまでも、「本命物件」としての内見の数ですが・・・。



よ~し、あと3回。



贅沢は言いません。

せめて年内に何とか決めて欲しいです。



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