川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:大家

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そもそも、大家の知り合いは必要でしょうか?

「群れたって無駄だよ」

とおっしゃる方もいます。


確かに、群れた所で、最終判断は自分一人で下す

わけですから、意味がないのかもしれません。

物件も、立地も、境遇も、すべて違いますからね。


むしろ、レベルの低い人と群れてしまうと、

自分もそのレベルに引き込まれマイナスです。


大家さんは、各自が独立した社長さんですね。


しかし、それでも私は大家さん仲間を作る事に、

意味はあると思っています。



物件は個々に違うとは言え、大家業として見れば、

皆同じような事を行っています。

同じような問題に遭遇し、同じような経験を積んで

いきます。


結局、「部屋を人に貸す」という、

単純な事業モデルですからね。


そのため、大家業は、

「他人のノウハウを流用しやすい」

事業であると、思っています。


ならば、仲間を作り、他人のノウハウも積極的に

使った方が、成果が出易いと考えています。


群れるというよりは、「ブレインを持つ」という

感じでしょうか。



どうすれば良いか?



一つは、セミナー会場に足を運んで見ることです。

不動産投資系セミナーに行けば、大家さんにも

出会えます。

隣の人、後ろの人。

話しかけ、名刺交換をすると、仲間が増えます。


ネットビジネス系のセミナー参加者と違い、

怪しげなスパムメールを送ってくる輩は少ないです。


懇親会に参加すると、さらに仲間は増えました。



ブログをやっている大家さんに、直接コンタクトを

取るのもお勧めですね。

ネットで情報発信を行っている大家さんは、

自己顕示欲の高い方です。

私も含めて(笑)。


だから、他人に頼りにされると、弱いものです。

ついつい教えてしまいたくなりますね。


商売でブログをやっている、超有名大家さんは

難しいかもしれませんが、ソコソコの方ならば、

真面目な質問には答えてくれる事が多いです。



大家さんの団体やSNSに入るのも良い方法です。

私は、「大家さん学びの会」に入会しております。



会費が月に2000円かかりますが、

それが良いのです。


所詮、無料の団体は、入会する人の意識も低いです。



「2000円払ってでも、情報を得ようとする人」



「無料だから入会する人」



情報に対する価値の持ち方、意識が全く異なります。

当然、前者の方が、レベルの高い方が集まる事が、

容易に想像できると思います。


無料のコミュニティは、どこか「無責任さ」を感じ

るんですよね。

質問をする方も、答える側も。



「無料情報に価値が無い」とは言いませんが、

「有料の情報に価値は集まる」と思っています。


有料情報は、価値を吸収するための、

効率が良いですね。



それでも、仲間はいらないよとおっしゃる方。

そんな貴方もステキです。


孤高の貴方だからこそ、より積極的に情報を得るこ

とが必要だと思います。

知識の一つとして、こちらはいかがでしょうか?



今なら、私の特典音声&レポート9本付です。



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横須賀物件の空き部屋は、先週無事に入居となりました。

さて、残りは・・・。

越生物件です。


「祝・空室一周年」


という不名誉な記録を打ち立ててしまいました。


これはまずいぞ・・。


という訳で、今度は越生の販促グッズ作成のため、写真撮影に

行ってきました。



ほぼ3ヶ月ぶりの物件。


うん??

何か汚くないか??


玄関脇の電灯や、ドアホンの上に、小さな羽虫の死骸が沢山付いています。

ちょっと気持ちが悪いかも。

定期清掃の質が落ちていますね。


グレーチングのサビがひどくなり、一部落ちていました。

足がはまって、入居者さんが転んだら大変です。

早速交換だ。


幸い、近くのホームセンターで1枚2980円で売っています。


その場で、清掃をお願いしている便利屋さんにTEL。

清掃についてのクレームと、グレーチングの交換を依頼。

ホームセンターの売値を伝えたので、ボラれる心配はないでしょう。



その後、室内に潜入。

室内は綺麗に保たれていますが、トイレからは若干の下水臭があります。

長年の空室のため、すっかり水が干上がっていました。


しかし、水道が止められているため、どうする事もできず・・・。

已む無く、そのままにしました。

次回はペットボトルで水を持参かな。



やはり、現場(物件)には行かないとダメですね。

細かい事ですが、今回は幾つかの問題を見つけました。

内見の際の印象を、大きく変えるものですね。


もちろん、既存入居者さんにとっても、汚れやグレーチングの

問題は、満足度に関係のある重要な項目です。




室内の写真を撮り、周辺の施設を撮影。

その後、管理会社さんへ挨拶に向かいます。


すると、空が俄かに掻き曇り、雷鳴と共に大粒の雨が。

越生は山が近いので、とても雷雨が多いです。


濡れながらも、何とか管理会社さんに辿りつき、ご挨拶。

雨でもがんばる大家さん。

必死さのアピールになったかな?


その後、坂戸駅周辺のお世話になっている仲介業者さんにご挨拶。

アポなしだったので、何れも担当者さんは不在。

ちょっと残念。



仕方が無いので帰ろうと坂戸の駅へ向かうと・・・。

「東武東上線は人身事故のため、現在運転を見合わせております」

とのアナウンス。

結局、坂戸の駅で1時間近く足止めでした。



雨に降られ、担当者は不在、オマケに電車事故。

なんてツキの無い一日なんだ。

ガックリ。



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横須賀の物件が満室になりました!!

やった~~。



デジタルフォトスタンドや、スーモの動画を作成しておりましたが、

完成前に入居者さんが決まってしまいました。

未完成の作品はそのままお蔵入り。


嬉しいような、効果が見たかったような・・・。



先日、デジタルフォトスタンド用の写真を撮りに、物件に行ってきた事を

お話したかと思います。


その時、偶然にも、管理会社の担当営業の方にお会いしました。

街撮りしている不審者(私)にも、ちゃんと声をかけてくれましたよ。



デジタルフォトスタンドと、スーモの動画については、以前営業さんに

相談をしていました。

でも、私が本当にそこまでやるのか、彼は半信半疑だったと思います。


殆どの大家さんは、何もしませんからね。


でも、実際行動する大家の背中を、彼は目撃したわけです。


「平日の暑い中、コイツは本当にやってるのか!」


と、少しでも私のやる気を感じて頂けたなら、写真の準備をした事も、

無駄ではなかったかもしれません。


とりあえず満室になったのは良いことです。



唯一悔やまれるのは、「7,8月限定フリーレント特典」を、9月契約にも

関わらず使われてしまったこと。


まぁ、9月初旬のお申込でしたから、大目にみましょう。

決まれば文句は申しません。


その代わり、新入居者さん長く住んでね。



やっぱり『満室』は良い響きですなぁ・・・。



さて、次は越生物件だ。


越生用にデジタルフォトフレームを買い増ししちゃったので、2台体制で

がんばります。



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突然ですが問題です。


貴方の物件の住民が飼っている犬が、物件敷地内で他人に噛み付く

事件を起こしました。


被害者は、飼い主と、施設責任者である貴方に対して損害賠償を

請求しました。


貴方は賠償金を支払う必要があるでしょうか?



噛み付いた犬は、入居基準を満たした犬です。

入居を認めたのは、大家である貴方です。

貴方が、入居を認めなければ起きなかった問題かもしれません。



しかし・・・。



基本的には、貴方に事件の責任はありません。

あくまでも、犬の管理者は飼い主であり、責任も飼い主に発生します。



ちょっと安心しましたか?


だからと言って、

「じゃぁ、後は当事者同士ご勝手に」

というわけにも行きませんよね。



人に噛み付くことは無くても、犬同士の喧嘩で、相手の飼い犬に怪我をさせ

る事はあるかもしれません。



犬同士の喧嘩と言って、甘く見てはいけません。

万が一、相手の犬を殺してしまった場合、67万円もの賠償を命じる

事例も過去にあります。

(2006年 名古屋にて)




そんな時、金銭面でリスクヘッジとなるのが、「個人賠償責任保険」

です。


個人賠償責任保険は、日常生活の中で偶然の事故により発生した、他人の

物を壊す、他人に怪我をさせる等の、賠償責任をカバーする保険です。


・自転車で走行中、歩行者に怪我をさせた

・買い物をしていて、店の陳列品を壊した

・飼い犬が人を噛んだ


このような、「偶然の事故」に対して、賠償目的で保険金が支払われます。



通常は、火災保険などの特約として入るものです。

掛け金は月に数百円程度で、1億円程度まで保障されます。



比較的低額な保険金なので、ペットを飼育する住民には、火災保険とセット

で加入を義務付けると良いそうです。




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ペット可物件では、飼育可能な動物のルールを厳格に決めておく

必要があります。


これが不明確だと、後々多くの問題が発生します。



例えば、審査の煩雑化。


新しい入居者の都度、そのペットを認めるか否か検討が必要となり、

審査が面倒です。


管理会社以外が賃貸仲介を行う際には、特に注意が必要です。

明文化された、許可動物の基準がなければ、仲介会社が困ります。

一々、管理会社に確認をするのは面倒なので、後回し物件にされるでしょう。


また、入居者間のクレームにもつながります。


以前の記事でも書きましたが、人により飼育可能と判断するペットは

様々です。

大型爬虫類も、4割の人は飼育可能だと思っているそうです。

大型の陸亀ならばよいですが、2mのニシキヘビを飼育したら、クレームに

なる可能性があります。



下記に該当する動物は、飼育を禁止する事が無難だそうです。



■特定動物に指定されている

人の生命、身体又は財産に害を加えるおそれがある動物を、「特定動物」

として、政令により指定されています。

特定動物を飼育する場合には、各都道府県知事、或いは政令市長の許可が

必要です。


埼玉県の場合は、下記動物が指定されています。



■人への感染症の危険があるもの

サルは、人畜共通の感染症が多くあります。


■大声で鳴く習性があるもの

ニワトリ、大型オウムは、大声で鳴く習性があります。


■逃走時捕獲が困難なもの

リス、サルなど、壁を登る動物は、捕獲が困難です。


■一般的に恐怖心を与えないもの

大型の蛇、トカゲ、毒をもつ動物は、第三者に恐怖心を与えます。

大型犬もこの部類に入ります。



これらを踏まえた上で、飼育可能な動物の名前を、予め決めておく必要が

あります。



犬の場合は、「犬種」を決めておく方が良いそうです。

体重や、体高を判断基準にすると、肥満犬が対象外になってしまうとか。


また、雑種の子犬は判断が難しいそうです。

成犬になったとき、どの程度の大きさになるのか分かりません。


「柴犬の雑種かな?と思ったら、秋田犬の雑種だった」


大きさはだいぶ変わりそうですね。



許可動物の基準作りも難しいですね。



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