川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:大家

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ペット可物件といわれて、皆さんはどのような動物が飼えると思いますか?


不動産情報サイト事業者連絡協議会が2012年4月に取ったアンケート

よると、20代、30代の4割程度が、大型爬虫類も飼えると思っている

そうです。



私は30代ですが、小型犬、猫、小鳥、うさぎ、ハムスター辺りが、飼育可

能な動物のイメージでした。


「ペット可」と聞いて、飼育可能と考える動物の範囲は、人によりかなり異

なるようですね。


逆に言えば、ペット可とする場合には、予め厳密に飼育可能な動物を絞って

おく必要がありますね。



飼育可能動物に「猫」を入れるか否かも、大きな問題のようです。


猫は犬に比べ、その習性上、部屋を荒らす可能性が高いです。

壁に飛びついたり、爪とぎを止めさせる事はできませんよね?


また、ベランダ伝いに隣家にお邪魔したり、発情期に夜鳴きをしたりと、

トラブルの種になりやすいそうです。


「去勢した室内猫」なら、問題を起こす事はかなり少ないとか。



ペット可とした場合には、初めから「ペットによる室内の損耗については全

て入居者負担」という念書を取り交わし、のびのびペットを飼って頂く作戦

もあるそうです。


「汚したらまずいかな?」とビクビクしながら住んでもらうよりも、良いか

もしれませんね。



ただ、その場合にも、入居年数毎の負担割合や、クロスの一部損傷でも、全面

張替えが必要となる旨を、予め伝えておく必要があります。



ペット可物件への対応について、勉強を始めていますが、いろいろと気をつ

ける部分がありますね。



東京大家塾にて、ペット可物件用のセミナーDVDが発売されています。


ちょっと買ってみようかなぁ・・・。



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空室の鍵管理はどうしていますか?


鍵を管理会社に預けているそこの貴方!!

それは、最悪の方法です。


部屋の客付けは、管理会社以外の業者さんも行う事があります。

内見の都度、管理会社に鍵を取りに行くのは面倒ですよね。

しかも、内見が終われば返しに行かなければなりません。


営業さんはとても嫌がります。


「あの物件は、鍵を取りに行くのが面倒だな」と思われたら、

営業さんの「頭の中のご紹介リスト」から外されてしまいます。



鍵は、「現地に置いておく」事が鉄則です。

重要なのでもう一度言います。


「空室の鍵は現地に置いておく」



当然、私の物件は、鍵を現地に置いてあります。

しかし、その方法がちょっとマズかった。



なんと、鍵に紐を付け、玄関の郵便受けに落としておくだけ。


確かに外見上は、鍵の在り処が分かりません。

もし、誰かが玄関の郵便受けを開き、紐を引っ張りあげると・・・。

その気になれば、誰でも部屋に入れます(笑)。



どう考えても、危ないですよね!?

入室され、火でもつけられたらどうなるでしょう?

誰が責任取るの??


管理会社さん、やってくれます。


そのまま放置するわけには行かないので、早速自前のキーボックスを送り、

鍵の保管場所を変えてもらいました。



ちょっと気の利いた管理会社さんだと、自社のキーボックスをつけて

くれるのですがねぇ・・・。


困ったものです。



空室をお持ちの方、鍵の管理方法については、一度確認する事をお勧めしま

す。



なお、キーボックスは、2~3000円程度で売っています。

ちなみに私は、こんなやつを使っています。

日本ロックサービス カギの預かり箱 DS-KB-1




空室、業者さんの工事など、何かと使う機会がありますので、一つくらい

持っておくと良いと思います。


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「2年で資産3億円!!」

「年間家賃収入1000万円突破!!」



RCで2つくらい物件を購入すると、貴方もこんなキャッチフレーズで

本が出せるかもしれませんね。


でも、本当に知りたいのはココですよね?


「実際、いくら手元に残るのさ?」



物件を所有していると、修繕などで色々なお金が出て行きます。

その金額が適切なのか、気になった事はありませんか?



物件に、年に何度も不具合が発生することがあります。

それは、多すぎるのでしょうか、築年数の割りに妥当でしょうか?

10棟くらい所有していれば、傾向がつかめるかもしれませんが、

少数だと分かりませんよね。



私も、自分の物件の事しか分かりません。

所有する前は、まったくイメージがつかめませんでした。



そこで、下記の有料レポートを購読しています。


満室経営新聞プレミアム



毎月6名の著名な大家さんの月間収支の詳細を、メールで配信してくれる

サービスです。


木造、RC,都心、地方と、配信される物件もバラエティーに富んでおり、

自分の所有物件に近い情報も知ることができます。



私は、実際に物件を購入する前から購読しておりました。



お陰で、「不動産は思ったほど儲からない」事や、「大きな修繕一発で大金

が飛ぶ」事も、実際の数字として理解することができました。


税金の痛さも良く分かります。



他人の収支を覗く機会など、中々ありませんよね。

初心者の私には、大変参考になりました。



なお、満室経営新聞プレミアムでは、収支報告の他、各投資家の月次の行動

記録、コラムなども掲載されております。


購読料は月間1980円。

ちょっと高いですね。

昔は1500円だったのになぁ・・・。



ちなみに、私もメルマガ限定で、月間収支を配信しています。

コチラはもちろん無料です(笑)。



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大家さんは孤独な社長です。


仲介会社、管理会社、工務店、入居者etc。

色々な人に囲まれていますが、何事も最終判断を下すのは自分です。


相手を信頼する事は重要ですが、全て信用してはいけないと思っています。


「この見積もり金額は適当なのか?」

「家賃を下げろといっているが、問題は本当にそこなのか?」


いつも悩みます。


そんな時、頼りになるのは「自分の知識」と「仲間」です。


書籍、セミナーなどで知識を得る事はできますが、どうしても一方通行の

座学になってしまいます。

自分が本当に知りたい事、必要な事と、マッチしない事もあります。



不動産経営を実際に行うと、”具体的な事”、或いは”漠然とした事”を誰

かに聞きたくなるケースが多くあります。


例えば、


「お風呂の配管が詰まり、対応策として高圧洗浄を勧められたが、本当に

薬剤の使用は意味が無いの? やってみた人いませんか?」



こんな事を気軽に聞ける、中立な相談相手をお持ちですか?


業者さんに聞くと、その業者さんの得意な工法を薦められそうで、本当に

中立な意見なのか疑問です。


「現場を見なければ分からないよ」と言われ、現場を見せれば、何となく契

約をしなくちゃいけない雰囲気になりますね。


入居者がいる場合には、何度も現場確認をするわけにいきません。



「あぁ、私の相談に乗ってくれるブレーン集団がいてくれたら・・・」



そんな時心強いのは、同じ境遇の「大家仲間」です。


互いの経験をシェアする事により、相談に乗ってくれたり、お付き合いの

ある確かな業者さんを教えてくれたりします。


大家仲間は、インターネット上で簡単に見つける事ができます。


ミクシィにはコミュニティが沢山あります。

ブログやメルマガを発行している大家さんに、直接メールで聞いてみるのも

良いでしょう。


でも、迅速かつ真面目に相手をしてもらえるか??



そこで、私は、「大家さん学びの会」という大家さんが集まる有料の

コミュニティに入会しております。


会費は月に1000円かかりますが、知識と経験をお持ちの先輩大家さんが

数100人入会されており、私のくだらない質問にも、迅速にお答え頂けます。

私は、月1000円払って、数百人の大家さんのバーチャルチームを持って

いるような感じですね。



また、毎月セミナー&懇親会も行っています。

山田里志さん等、著名な講師をお迎えする事もありますよ。


コチラは別料金ですが、出席しなくても、後で音声データとセミナー資料を

ダウンロードする事ができます。



大家業に孤独を感じている方。

月1000円なら、物件共有部分の電気料金よりも安いはずです。

大家さん学びの会はお勧めです。



なお、私にメールでご相談いただいても、少しは貴方の孤独を癒せるかもし

れません。

ご相談はお気軽に。


ご相談フォームリンク



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東武越生線の沿線には、4つも大学があります。

城西大学、明海大学、埼玉医大、日本医療科学大学。


流石に4つも大学があるので、学生の賃貸需要はそれなりにあります。


しかし、近年はデフレの影響か、学生が2極化しており、賃貸需要が細く

なっているそうです。


今回訪問した多くの業者さんから、こんな話を聞きました。



裕福な家庭の学生には、新築で設備の良い賃貸が人気です。


部屋は最低でも8帖以上。

IHクッキングヒーター、独立洗面台、ドアホン、ウォシュレットは

当然装備。

今は浴室乾燥機も当たり前の設備だとか。



一方、裕福で無い家庭の学生は、2時間程度でも実家から通学する

そうです。



以前であれば、1.5~2時間が通学と賃貸のボーダーラインでしたが、

近年は時間がかかっても、実家から通う生徒が増えています。


ただでさえ少子化で生徒数が減っているのに、さらに自宅から通う人が増え

ており、賃貸需要はますます細くなっています。



そのため、一部の高価格&好立地の1K、1Rには人気があるが、

2~3万円前後の”普通の物件”にはかなりの空室が目立つそうです。




同じ話は、神奈川県の東海大学周辺でも聞いた事があります。

全国的な流れなんですかね。



逆に、学生が見向きもしないような、底辺価格の物件には、別の需要が

産まれているそうです。


対象は非正規労働者です。

少しでも生活を切り詰めるために、2万円前半のボロアパートが人気だ

とか。


越生周辺では、生活保護者でも4万円の家に住めるのに・・・。



世の中、どこか間違っているのかな?

なんだか、悲しくなってしまいました。



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