川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:家賃

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「ペット可物件にすると家賃が高くできる」

こう思っている大家が多いそうです。


私も、思っていました。



でもこれ、正しくないようです。



確かに、「新築でペット可」の物件であれば、希少価値があるので、

周辺の新築よりも家賃を高めに設定できるようです。


カリスマ大家のあかちゃんも、やっていますよね・・・。

赤井誠の目指せ!! 資産3億 月収300万



しかし、築20年オーバーの物件が、苦し紛れにペット可にしたような

物件では、家賃を上げる事は厳しいそうです。



そもそも、何らかの理由により、その家賃水準での入居付けが厳しいから、

ペット可にするのです。


地域で唯一のペット可物件であれば別ですが、所詮はイマイチ物件です。


ペットと住めるからと言って、家賃を2割も高く取れる事はないそうです。



逆に言うと、ペット可に変更するために、設備に過剰なお金をかけるべきで

はありません。


家賃の上乗せは期待できませんから、足洗い場、ペットが通れる扉、等々、

ペット専用施設をつける必要はありません。



リードフックや、横張りクロスなど、最低限の設備に留める事が無難です。



横張りクロスにすると、汚れやすい下半分だけを交換すれば良いので、

退去時の張替え面積が減り、安上がりです。


リードフックも、2~3千円程度なのでお手軽です。

玄関に一つ付けておきましょう。


私も犬を飼っていた事がありますが、これがあると便利ですね。




なお、家賃自体は上げない代わりに、敷金はしっかりと2ヶ月分は取る事が

無難です。


「ペットによる損耗は全て入居者負担」という契約を交わす事はもちろん

ですが、その上で敷金は2か月分取っておきましょう。



と、教材や色々なサイトで、ペット可物件について勉強したのですが・・・。

こんなサイトを見つけてしまいました。


日本敷金鑑定士協会


上記サイトによると、

「ペット飼育に関する微細な損傷は、家賃に含まれている」そうです。

だから、柱に多少引っかき傷があっても、敷金負担はなしだとか。


そんな事、誰が決めたんだよ!!



また、ペットの有無に関わらず、退去時の原状回復に関する基準は、通常の

部屋と扱いは同じだそうです。


「臭いが気になる」との大家の指摘には、「臭いを数値化し、基準を出せ」

とやり返すとよいそうです。


恐ろしいですね。



どのような会社かは知りませんが、大家には手強いです。


入居者さんも最近は勉強をしています。

こんなサイトを見て、本気でやり返されたら・・・。



厳しい世の中です。




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横須賀物件から更新のご連絡がきました。

やった~!!

更新料Getです。



4戸のアパートで、2部屋空きは精神的にも悪いので、ホッと一安心。


まぁ、横須賀物件は入居率50%でも、ローン持ち出しは発生しないので大

丈夫ですが・・・。



思えば2年前。

その時2部屋が空いていました。


4月に入り1部屋が決まり、その方の紹介でもう1部屋も決まりそうになり

ましたが、家賃の1割引き下げを求められました。



当時の私は大家業に参入したばかりで、2部屋空きに少々焦りを感じていま

した。

また、初めてレバレジをかけて購入したのが、この横須賀の物件であり、

余計に焦っていたのかもしれません。



私は家賃の1割引き下げを飲み、入居をして頂きました。

家賃1割減よりも、とにかく空室を埋める事を優先したわけです。



そして、2年後。

先に決まった部屋は退去となり、家賃を1割下げた部屋だけが更新されまし

た。

逆が良かったなぁ・・・。



その後の経験で、元の家賃でも入居者は確実に付く事が分かっています。

この部屋の家賃は安すぎるのです。

適正家賃に戻せば、収益が上向きます。

ちょっと惜しいなぁ・・・。



でも、家賃が安いから更新をして頂けたのかもしれませんね。



家賃を下げてとにかく埋めるか。

家賃は維持して時間をかけて埋めるか。



安易に値下げをすると、長期間にわたって収益は下がります。

でも、下がったなりに物件は安定するのかもしれません。


不動産賃貸業は奥が深いです。



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