川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:投資履歴

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これまで、私が不動産投資を選択した理由について書いて来ました。

このシリーズ最終回では、失敗について書きたいと思います。


私は、「株やFXより勝てる見込みが高そうである」と考えたので、不動産

投資に参入をしました。、


でも、世の中に絶対はありません。

失敗した時の事も考える必要があります



不動産は、投資金額が非常に大きいです。


失敗をしたときは、それはもう恐ろしい地獄が・・・。


脅すわけではありませんが怖いですね。



ちょっと古いが高利回り、高稼働率の物件を購入!!

喜びもつかの間、次々と壊れていく設備。

設備が壊れれば、入居者の不満が高まり退去へ。


とたんに、低収益、低稼働率物件へと早代わり・・・。



これ、現実です。


4戸の2DKでも1年で入居者全員が入れ替わる事もあります。


突然の配水不具合で、配水管工事&浴室交換が必要となり80万円強

が飛んで行く事もあります。


だって、私が経験していますから(幸い収益はまだキープできていますが)。



幸い小規模な木造物件なので、修繕費がかかってもたかが知れています。



でも、30戸のRCで排水問題がおきたらどうしますか?

エレベータが壊れたらどうしますか?


購入前に判断ができますか??


費用は1000万円コースの可能性もあります。

払えますか??



何が言いたいかと言うと「身の丈にあった投資が必要」という事です。



不動産はある程度「勝ちやすい投資」と思っていますが、必ず「問題」も発生

します。


だから、その問題に耐えられるだけの体力(財力&知力)が必要です。



先のRCの例では、現金は無くても、直ぐに1000万円を借りられる目処がある人

は、問題ないでしょう。




不動産で失敗すると、人生に影響を与えるほどのインパクトがあります。


ある程度の失敗を織り込みながら、身の丈にあった投資を行う事がとても

重要であると考えています。



ではどんな失敗のリスクが考えられるか?

全てではありませんが、主なリスクの情報は世の中にあふれています。

やはり、「知識」を高めることで、ある程度織り込む事が可能です。



知識がダイレクトに生きる。

これが、私が不動産投資を選んだ理由です。

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前回の記事で、「不動産投資はフランチャイズである」と言いましたね。


これは、既に世の中にある程度のノウハウが出来ていて、他人がそのまま

真似をすれば、ある程度高い確率で収益を上げられるという意味でした。



コンビニでも、ローソンやセブンイレブンなどいろいろなスタイルがありま

す。

売り上げや店舗数などの差はありますが、どれが良いとか悪いとかという評

価はありません。


業界1位はセブンイレブンですが、セブンイレブンのフランチャイズがもっ

とも成功しやすいわけではありませんよね?



一方、不動産にもいろいろなスタイルがあります。

現金で戸建、土地値ボロアパート、ハイレバレッジRCマンション、競売etc


これも、どれが良いとか悪いとかというものはありません。



ではどの戦略を取るか?


個人的な好き嫌い、求めるスピード、資産背景、属性によります。


だから、どの戦略を取るかを考えるときには、全ての戦略について一通りの

知識を得る必要があります。



それぞれの戦略のメリット、デメリットとく理解したうえで、後は好きな戦

略を取ればよいでしょう。



例えば、「あと3年で会社を辞めたい」なんて人がいるとします。


属性や資産背景を満たすなら、もっとも早い方法は「ハイレバレッジRC」

です。

でも、「億単位の借金は怖い」と思えばやるべきではありません。


怖がると、折角のノウハウも忠実に守れなくなってしまいます。

未熟なうちに「自己流」を入れすぎると失敗します。

多少回り道になっても、違う戦略を選ぶべきです。



少し経験を積んだ後は、「自己流」の部分を徐々に増やして行けば良い

でしょう。


そして、同時に新しいノウハウを取り込み知識を増やす。

それを繰り返すことが出来れば、成功しやすい事業であると思います。



知識を増やしたら、「もう不動産は撤退すべき」という結論になるかもしれ

ません。

まぁ、それも良いでしょう。



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2週に渡って続けて来ましたこのシリーズ。

そろそろまとめに入りたいと思います。


ココまでご紹介をした、私が不動産を購入する理由は下記4つです。



【1.他人のノウハウの再現性が高い】

 知識と経験が収益にダイレクトに反映されるという事です。


【2.相場以下の価格で自分だけ購入できる】

 購入した時点で、既にライバルよりも優位な立場でその後の投資を

 行える事です。


【3.ある程度のリカバリーが可能】

 投資の成否の大部分は購入した瞬間に決まりますが、リフォームや

 賃料改定など、自分でコントロールをして収益を改善させる方法が

 あるという事でした。


【4.投入資金が多い事】

 融資を使って大きな資金を投入するため資産形成が早く、また

 「本気で」取り組む事ができるという事でした。



何れも株やFXには無い、不動産投資のメリットだと考えています。


特に、「他人のノウハウの再現性が高い」点が、もっとも大きな

メリットであり、株やFXよりも「勝つ可能性が高い」と考えている

所以です。


結局、不動産投資は「不動産賃貸業」という事業ですから、その運営方法の

ノウハウは、ある程度ベースが出来ているのだと思います。


フランチャイズが成功しやすいのと似ているかもしれません。



私は株やFXを否定する気はありません。

成功している方が沢山いらっしゃるからです。

成功している方は、自分なりの知識と経験を高めたからこそ、成功をしてい

るのだと思います。


でも、その知識と経験を、そのまま他人が行っても成功できないところが、

株やFXの難しさだと思います。


やや強引ですが、自分の独力で店を出店するのに似ているかもしれません。



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私が不動産投資を行う第四の理由。


それは「投入資金が多い事」です。


一棟物のアパートは、安くても1000万円以上します。

利回り10%程度でも、年間100万円の収益です。


多額の資金を一点につぎ込む事は怖いですが、結果的に得られる収益も

大きくなります。


良くも悪くも「覚悟が決まる」という感じでしょうか。



ところが、株ではどうでしょう?


どんなに自信がある銘柄でも、1000万円を一点に投入することは

難しいと思います。

100万円づつ10銘柄購入する人の方が多いのではないでしょうか?


株の最大の売りは「爆発力」だと思います。

2割程度ならばすぐに上がりますし、数ヶ月で倍になることもあります。


折角の爆発力も、掛け金が少なければ、得られる利益の額も少なくなります。

100万円の2割はたった20万円ですから・・・。


10銘柄購入して、全ての銘柄がすばらしい成績を収めることは、よほど

市場が上昇基調ではない限りありません。




なぜわざわざ危ない橋を渡って投資をするのか?

大げさに言えば、人生を変えたいために必要なお金を得るためだと思います。


たとえ一回の投資に対する収益率が高かったとしても、収益の絶対額が高く

なければ、人生は変わりません。



株で数十万円儲けても、大して生活は変わりませんよね?


変えたかったら、結局どこかで大きく勝負をするしかないのです。



不動産は、腹をくくって大きく勝負が出来るところが、利点だと思います。



まぁ、その分失敗すると痛いですが・・・。



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私が不動産投資を行う第三の理由。


それは、「ある程度のリカバリーが可能」な所です。


購入後の物件の入居率が下がってきた時、貴方はどうしますか?


・募集会社を増やす

・自ら営業にまわる

・リフォームをする

・初期費用(敷金、礼金)を見直す

・賃料を見直す

・営業マンにリベートを渡す

・ウェルカムボックスを置く



色々と対応策があります。

これらの対策を駆使しすれば、リカバリーは可能でしょう。



ところが、値下がりした株の対策は限られます。


・難平買いをする

・損切りをする

・ワラント等で逆のポジションを持ち、一旦耐える

・祈る


その会社の商品を買い支えるわけにもいきませんし、個人でできる対策は

ほぼありません。

運を天に任せるしかありません。



自分の力で事態を動かす事ができるところが、不動産投資の強みの一つだと

思います。


ここでもやはり、知識と行動力を直接収益に繋げる事ができますね。


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