川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:業者回り

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今回買い付けを入れた横須賀市の物件。

調査のために近隣の不動産業者さんに色々聞き込みを行いました。


話の中で、私が所有する、同じ横須賀市の物件についても話題になる事が

多かったです。


同じエリアに物件を持っていると、相手も親近感を覚えるのか、色々な裏話

を聞くことができました。


・現管理会社の評判

・○○不動産の内情と問題点(やめた方がよい理由)

・○○不動産は、物件を抱え込んで紹介しない

・○○不動産は、他社紹介だと相手をしないので嫌だ


等々、実名を挙げて発信するにはマズイ話もありました。

いや~、参考になりました。



その中で、ポータルサイトについて面白い話を聞きました。


不動産賃貸募集のポータルサイトといえば、


・スーモ

・アットホーム

・ホームズ


が、御三家です。



中でも、「スーモ」がお客様からの反響はNo1であるという話を良く聞き

ます。



しかし、業界内ではアットホームの使い勝手が圧倒的に良く、紹介に繋がり

やすいそうです。


実は、アットホームには、一般客が見ている「表サイト」の他に、

業者用の「裏サイト」があります。


裏サイトには、広告料や他社取り扱い可否等、業者向け表示があります。


例えば、「AD50%」とか「AD200%」という表示があります。


ADとは広告費の事で、200%は、賃料の2ヶ月分が、客付け業者に支払

われる事をあらわします。



不動産業者向けネットワークのレインズにも、同じような表記はありますが、
お客さんへの紹介物件を探す時に、手軽に使えるアットホームを使う事が

多いそうです。



なお、業者さんが物件検索の際に気にするところは『広告費』だそう

です。


AD50%では「何だ半月かよ」と切り捨て。

AD300%という物件も時々あり、「おぉ、3ヶ月か、これは決めよう」

とテンションも上がるとか。


アットホームへの登録は、是非とも行っておいた方が良いですね。



業者さんを回ると、自分の知識の無さに気付かされます。


冷たくあしらわれる事もありますが(今回もありました)、業者回りは面白

く、しかも勉強になるので、やめられませんね。



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今回の業者さん回りで、今の管理会社さんに対する認識もだいぶ変わりまし

た。


以前、管理会社を選定する際に、近隣の幾つかの業者さんに話を聞いていま

した。


評価としては

「賃貸に強く、地域では有力な業者さん」

との事でした。

ただ、このときは、規模が小さく、ネットもろくにやっていない古いタイプ

の業者さんを中心にお話を聞いていました。


物件近隣に、このような業者さんしかなかったためです。



今回、その他の業者さんにもお話を聞く機会がありましたが、どうも評価が

異なります。


「以前は地域で最も有力な業者だった」

「近年は縮小傾向にあり、以前ほどの力が無い」


何となく私が感じている事と一致します。


ココでは書く事ができませんが、実際に会社の規模が縮小していると思える

証拠も幾つかありますし・・・。


空室がさらに長引く場合には、管理についてもう一度考える必要があるかも

しれません。

結局、一般仲介よりも、管理物件の方が優先されますからね。



今回、意図せず管理会社さんの最近の評判を集める事が出来ました。

やはり、話は多くの人に聞くものですね。



これは、物件購入時の調査の際にも当てはまりますね。

私は、物件調査の時に、必ず2~3社の業者さんを回ってお話を聞いています。

業者さんによって、仰る事が異なる場合があるからです。

実際、

「あそこの○○は評判悪いから、信用しない方が良いよ」

なんて話を幾つかの業者さんから聞いた事もあります。

もし、この業者さんだけに話を聞いていたら・・・。


話はなるべく多くの人に聞きましょう。



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仲介業者さんを実際に回ってみて、業者間にかなりの温度差がありました。


訪問して私が物件情報を見せるなり、こんなネガティブワードが満載の業者

さんも幾つかありました。


「最近は空きが多くてネェ」

「うちも空きが一杯あるのよ」

「ほら、新築でも広告費2ヶ月も出してやっと埋めてるんですよ」

「平成2年築? ダメダメそんな古物件埋まらないよ」


仰る内容は事実なのでしょう。


でも、学生メインのエリアの1K新築と、場所の異なる2Kの我が物件を

同列に扱うのはどうなのでしょう?


1K、1Rはハッキリ言って供給過剰です。

でも、2部屋ある私の物件は、明らかに差別化できると思いますが・・・。



「最近新築が沢山出来ていて、競合が多くてねぇ」

って、大東建託のファミリー向けと、私の物件では入居対象者が違うはず

です。


なんか、思考が停止していますよね。



でも、残念だったのは、メールで依頼を行ってから積極的に動いて頂いてい

る業者さんの店長からも、上記のようなネガティブワードを聞いた事でした。

別れ際、こんな事も仰いました。


「難しいと思いますが、やるだけやってみます」


おそらくこの業者さんで決まる事は無いでしょう。



無理だと思っている事は一生無理です。

思考は現実化してしまうものです。



メールによる依頼ですぐに動いてくれる業者さんであっても、実際に会って

話をしなければ、雰囲気まではわかりませんね。


もう少しポジティブな業者さんだと思っていたので、ガッカリです。



逆に、ポジティブな業者さん、積極的に提案をしてくれる業者さんも

いらっしゃいました。


物件の鍵管理方法、賃料や初期費用、ポータルサイトの掲載情報など、

色々なアドバイスも頂きました。


責任者の方が、色々と関心を持って話を聞いてくれる業者さん。

きっと、物件はこういう業者さんで決まるのでしょう。


ポジティブな業者さんから、こんなお言葉も頂きました。


「大家さんにお部屋を作って頂いたら、後は我々営業の力ですから」

すばらしい!!



メールやFAXでは分からない、実際の業者さんの雰囲気を知る事ができた

だけでも、今回の営業回りの成果があったと思います。



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先週末、越生物件の営業活動に行って来ました。


オリジナルマイソク、物件紹介資料、募集のお願いの3つを持ち、

東武越生線を巡ります。


まずは越生駅に降り立ち、目の前の業者さんへ。


コチラの業者さんは、以前FAXで物件資料を送った事のある業者さんです。
その時は、何の反応もありませんでした。



店主に資料を見せ、物件仲介のお願いをします。


「あぁ、そういえば以前FAXが来ていたね」


一応、物件の情報が来た事だけは覚えていてくれました。


ただ、見ず知らずのFAX情報だったため、気に留めることも無く、

スルーしていたようです。



やはり、初めて仲介のお願いをするときには、実際に訪問をした方が良いで

すね。



コチラのお店では、物件についてのお話や、地域の最近の動向などをお聞き

し、10分程度で退店しました。


残念ながら、あまり興味は無さそうでしたね・・・。



賃貸募集のための業者さん回りは、私にとって初めての経験です。

いや~、最初の一軒目は緊張しましたね。

ただ、一軒終わると、後は気楽になりました。



越生ではもう一軒訪問し、その後、毛呂(八高線)、東毛呂、武州長瀬、

坂戸と各駅毎に駅前の業者さんを回りました。



この日の営業活動時間は、約9時間(内4時間は往復の電車)。

回った業者さんの数は10社(内1社は管理会社)。


FAX&メール依頼で反応が無かった業者さんも、直接訪問をしたことで、

少しはまともに取り合ってくれるかもしれません。


好感触の業者さんも数社ありました。



また、偶然見つけた2社を新規開拓する事ができました。

どちらも、熱心にお話を聞いてくださり、やる気の感じられる業者さんです。
早速Webへの掲載などに動いて頂いております。



暑い中疲れましたが、やはり行動を起こしてよかったです。


もっと、冷たい扱いを受けるかと思っていましたが、意外にも私の話を

熱心に聴いてくれる業者さんが多かったです。


カラーのオリジナルのマイソク、物件紹介資料を持ち込んだのが良かったの

かもしれません。

「まめですね」とか「自分で作ったのですか?」と感心される事が多かった

です。


コチラの「やる気」が伝わったからこそ、お話も聞いて頂けたのかもしれま

せんね。



後は、平日に訪問したことも大きいと思います。

土日だと、お客様の相手で忙しいですからね。



さて、今回の営業活動が成果につながるか?

ご期待ください。




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