川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:横須賀

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3棟目融資審査の結果が出揃いました。


6行に融資を打診。

S銀行とY銀行は門前払いとなり、4行が審査に進みました。


つい最近まで、築古木造投資家の味方だったS銀行に、築9年満室物件が

あっさり門前払いされたのは印象的でした。


ほんの半年前では考えられません。

融資姿勢はあっという間に変わるのですね。



4行の回答はご覧の通り。

ちなみに今回は、2700万円の20年融資を希望しておりました。



・K銀行:2000万

・O銀行:2500万/21年融資

・F信金:2700万/16年融資

・S信金:オーバーローン/11年融資


初めてまともに銀行から、融資の回答を得る事ができました(笑)。

今までは、ノンバンクやスルガ様ばかりでしたから・・・。



出揃った条件から、K銀行とS信金は問題外。


S信金さんには、融資額の減額により、融資期間の延長を求めましたが

ダメでした。

法廷耐用年数以下の融資とは、堅いですね。



結局、O銀行かF信金で悩む事になりました。

両者の条件は、月間の支払い額に約5万円の差があります。



運営の安定度を取るならO銀行。

でも、手元資金の多くを吐き出します。



手元のキャッシュを使いたくなければF信金。

でも、返済率は約50%となります。

6戸中3戸空いたら赤字転落。


う~む、どうしたものか。



しばらくは、1号、2号の減価償却が大きいので、キャッシュフローの多く

出る、O銀行の条件の方が、税金を考慮すると優位かもしれませんね。


また、個人的な好みは「安定重視」です。


やっぱりO銀行かなぁ・・・。


突発的な資金需要の際には、奥様金融(妻から借りる)の承諾も頂いた

事ですし・・・。



まぁ、とりあえず、融資については目処が付いたので、決済に向けて進みたい
と思います。


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先日見に行った横須賀市の綺麗な物件。

鬼の指値が通ってしまい、先週末に契約しちゃいました(笑)。


物件の紹介をされた時は、まさか契約に至るとは思っていませんでした。


・物件紹介

  ↓

・私が不在のため一週間放置

  ↓

・一週間後に確認するも価格高くお断り

  ↓

・直後に1番手にローン付かず流れる

  ↓

・再び私にお話が

  ↓

・翌日物件確認

  ↓

・鬼の指値

  ↓

・金融機関総当り
(融資目処が付きそうな感触得る)
  ↓

・ご契約


なんというか、「ツボにはまった」という感じです。

良い物件なら、一週間放置した段階でOUTですよね。


情報が出回っていなかった。

早く売りたい売主様。

1番手の契約が流れガックリ。

そこに現れた、購入できそうな(融資が付きそうな)若者。

営業さんの強烈な押し。



うまい条件が重なって、私の元に転がり込んできました。

やはり物件は『縁』ですね。



思えば1年半前、震災の直前でした。

契約の数日前に、売主様にちゃぶ台返しをされた事があります。

あの時は、鬼の指値が通り、融資目処も立ち、イザ契約というところで、

売主様の心が変わり、契約自体が白紙に流れました。

印紙まで買っていたのに・・・。



だから、今回も契約当日までドキドキでした。

1年半前に買った印紙を、今回の契約で使うことができました。

ちょっと、感慨深かったですね。



ただ、まだ安心はできません。

融資がまだ確定していないのです。



実は一行既に回答がありました。

木造のなのに、オーバーローンの評価です。

しかし、融資期間は11年。

融資額を引き下げても、共同担保を入れても、期間だけは変えられない

との事でした。

これではキャッシュフローが厳しく、融資を受ける事はできません。



でも、これだけの評価が出たという事は、もう少し融資期間の長い評価を

出す銀行もあるはずです。


実際、担当者レベルの感触は良い銀行さんもありました。



融資の結果はそろそろ出るはずです。

来週あたりには、決着が付いているでしょう。


たのむ、誰か私にお金を貸して。



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横須賀の物件が満室になりました!!

やった~~。



デジタルフォトスタンドや、スーモの動画を作成しておりましたが、

完成前に入居者さんが決まってしまいました。

未完成の作品はそのままお蔵入り。


嬉しいような、効果が見たかったような・・・。



先日、デジタルフォトスタンド用の写真を撮りに、物件に行ってきた事を

お話したかと思います。


その時、偶然にも、管理会社の担当営業の方にお会いしました。

街撮りしている不審者(私)にも、ちゃんと声をかけてくれましたよ。



デジタルフォトスタンドと、スーモの動画については、以前営業さんに

相談をしていました。

でも、私が本当にそこまでやるのか、彼は半信半疑だったと思います。


殆どの大家さんは、何もしませんからね。


でも、実際行動する大家の背中を、彼は目撃したわけです。


「平日の暑い中、コイツは本当にやってるのか!」


と、少しでも私のやる気を感じて頂けたなら、写真の準備をした事も、

無駄ではなかったかもしれません。


とりあえず満室になったのは良いことです。



唯一悔やまれるのは、「7,8月限定フリーレント特典」を、9月契約にも

関わらず使われてしまったこと。


まぁ、9月初旬のお申込でしたから、大目にみましょう。

決まれば文句は申しません。


その代わり、新入居者さん長く住んでね。



やっぱり『満室』は良い響きですなぁ・・・。



さて、次は越生物件だ。


越生用にデジタルフォトフレームを買い増ししちゃったので、2台体制で

がんばります。



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久しぶりに物件調査に行ってきました。

場所は横須賀市某所。


築10年未満の綺麗な物件です。



物件は、最寄り駅から徒歩15分。

しかし坂道・・・。


真夏の炎天下の元、汗だくになりながら坂道を登ります。

ご対面した物件は・・・。


「おぉ、君はなんと美しい」


鮮やかな赤い洋瓦葺きで、白を基調とした外観。

所々レンガの飾りもあります。

植栽の緑も鮮やか。


横須賀の丘の上ですが、そこだけ南仏プロバンスの海風が吹いている

ようです。


しかも満室、全戸駐車場つき。



「物件の見た目に惚れるな」と言われますが、無理な話です。

すっかり、魅了されてしまいました。



次は周辺チェックです。


30分程彷徨って、ようやく見つけた類似物件は満室!!

しかし、見つけたのはその一棟のみ(タイプの違う物件は幾つかありました)
空室率の判断はつきませんでした。


近所にはコンビニがありますが、スーパーは坂の下。


車かバイクが無ければ、生きていけそうにありません。



この物件は、車がある人しか住まないでしょう。

しかし、「敷地内駐車場」は車持ちに対して非常に強力です。



横須賀市は車の需要が高く、坂の上でも駐車場が確保できるなら、戦う

事が十分に可能です。



次に、最寄駅周辺の業者さん聞き込みを行いました。

今回は4社(うち1社は門前払い)に聞き込みを実施。


家賃水準、エリア、賃貸の客層などを確認しました。



・家賃水準はほぼ想定通り、しかし現行家賃は高いので引きなおし必須。

・人気エリアではないが、駐車場があるので客付けはし易い。

・横須賀市は車のニーズが高い。

・坂の上なので、男性がメインになる。

・勤務先は、市内の中小零細企業が多い。

・土地の実勢価格で考えると、資産価値は売値以上

・「あっ」と言わせる外観もプラス



正直言ってこの物件、利回りは私の基準からすると少々低いです。


しかし、客付けは出来る物件だと思います。

今後10年たっても、「駐車場つき」は圧倒的に優位な条件でしょう。

稼働率は高位に保つ事ができそうです。


しかも築浅、満室。

地元地銀、信金であれば、融資の目もありそうです。



スルガ銀行が、築5年以上の木造に融資しなくなった今。

このように、「資産価値がそこそこある物件」を買っていく事も、必要

かもしれません。


「築古でも18%狙いや~」と言っても、貸し手は非常に限られます。

ノンバンクや公庫を使うのも良いですが、融資期間や、融資額の関係から、

1000万円台の物件になると思います。


今後も、築古木造・高利回りを対象にして行きますが、他の方法も考える

必要がありそうです。




結局、この物件は、指値をして買い付けを出しました。



なお、今回はまだ継続中の案件であるため、物件の内容が曖昧な

記載になっている事をご了承ください。



この案件は、進捗がありましたら、また発信したいと思います。



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横須賀市は平地が少なく、とても坂が多い街です。

平成24年現在、人口が約40万人とそれなりに大きな街です。

そのため、僅かな平地だけでは住宅が間に合わず、山にへばりつくように

家が乱立しています。


長い坂道を登らなければならない家が多く、中には道が階段しかないような

家も多いです。

階段では車も入れません。



最近の横須賀市は街の勢いが失われ、人口減が続いております。

そのため、いわゆる「坂道物件」の人気が急激に下落気味です。



先日の管理会社さんとのお話でも、厳しい現実を見せてもらいました。


「駅徒歩5分の戸建賃貸 家賃6.5万円」

築は少々古いですが、なんといっても駅徒歩5分、ペット可。

広さは2LDKだか3DK程度だったはずです。

それなのに家賃は6.5万円。


安くないですか?


でも、この物件、もう1年半も空いているそうです。


なぜか?


「物件までの道が階段のみ」


ココが大きなネックで、1年半も空きが続いているそうです。


5万円程度まで家賃の値下げを検討しているようですが、それでも厳しい

かもという見立てでした。



家賃5万円って・・・。

私のアパートと家賃が変わりませんね。

戸建賃貸の家賃とは思えません。


他にも、坂の上のダメ物件がゴロゴロ・・・。

横須賀市の坂道物件は、やはり厳しい戦いを強いられますね。



横須賀市で、家賃水準を調べると良くわかります。

駅からの距離、築年数、広さが同じような物件でも、家賃の開きが

結構あります。


なぜか?


「坂道物件」か、「平地物件」かによって、家賃に差がでてしまうのです。

同じ町名でも、坂か平地かで差があります。



物件ににとって、坂道という立地は、大きなマイナスポイントになります。

子供の小さなファミリー、高齢者、女性には特に嫌われます。

まして、階段なんて最悪です。



横須賀市の場合には、よほど安くない限り、坂道物件に手を出さない方が

無難ですね。





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