川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:税金

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「不動産投資を行うと必要経費が認められる」

この事はご存知だと思います。


不動産投資は立派な事業です。

会社経営と同じです。


だからこそ、「事業にかかわる支出」については、事業継続のための

「経費」として認められる訳です。



じゃぁ、経費って何??


答えは、確定申告書にあります。

不動産所得用の青色申告決算書を見てください。



必要経費科目として、下記8個が記載されています。


1.租税公課

2.損害保険料

3.修繕費

4.減価償却費

5.借入金利子

6.地代家賃

7.給料賃金

8.その他経費


たったこれだけです。



一方、一般用の青色申告決算書を見てください。



経費科目数は18個もあります。

接待交際費、通信費、水道光熱費、旅費交通費等もありますね。



一般用の青色申告決算書にあって、不動産用の青色申告決算書に無い科目。

本来は、不動産事業では経費計上できないものです。

だから、電話代、飲み会の代金、ガソリン代などを、経費にすることはでき

ません。


以上



って、ココまでは教科書的なお話。



不動産用の青色申告決算書の科目に、「その他の経費」という科目がありま

すね。

不動産事業を行う上で正当とされるものであれば、この科目で経費計上が

可能です。



例えば、管理委託費用、募集時の広告費、物件共有部の公共料金。

これらは、不動産賃貸業を行う上で、必要不可欠な経費です。


この原則に沿えば、必要経費の幅は広がります。


電話代やプロバイダ料金は、管理委託先や居住者との連絡手段として

必要不可欠。


手土産のお菓子も、管理会社さんとの関係維持のため必要不可欠。


飲み会だって、管理会社さんとの親睦を図ったり、他の大家さんから

不動産事業に関するレクチャーを受ける場として不可欠。


ガソリン代も、物件への移動手段として不可欠。


と、色々な経費が、不動産事業には「不可欠な経費」になります。



では、どの程度経費計上ができるのか?


残念ながら、明確な決まりはありません。

「ガソリン代は、月に1万円まで計上可能とする」

なんて条文は何処にもありません。


「実態を考慮した常識的な範囲」で計上するしかありません。


極端な話、税務調査があったときに、相手を納得させる事が出来れば

OKです。


飲み会だって、「先輩大家さんからの薫陶を受ける研修の場でした」

といえば、相手は「嘘つけ」とは言えません。

嘘かホントか、相手が調べる方法はありませんから・・・。



じゃぁ、納得させられるラインは?


それは、税理士さん等の専門家に聞いてみてください。

彼らのクライアントの実例から、大体の目安は教えてくれると思います。

専門家の間でも、人によってラインは異なるでしょう。


それくらい、アバウトな世界だそうです。



胸を張って「必要だ」と言い切れる経費は、堂々と計上すべきです。

何となく後ろめたい気持ちがあれば、自分のポリシーに照らし合わせて

考えてください。


スケベ心を出して、関係の無い飲み会や個人旅行を、セコセコ経費計上するの

は好きではありません。

事業者のクセに、なんかセコイです。

というか、そもそもやっちゃ駄目です。



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イザ、税理士さんを探し始めたのですが、これが中々難しい。


一口に「税理士」と言っても、得意分野があるそうです。

相続だったり、特定の業種だったり。

その中でも、『不動産賃貸業』は、やや特殊な業種のようで、

誰でも精通しているわけではないそうです。


不動産賃貸業のお客さんを多く抱え、沢山の事例を知る税理士さん

にお願いをした方が、的確なアドバイスを頂けるとか。



また、「税理士」にはいろいろなバックボーンがあるそうです。


税務署出身者だったり、会計事務所だったり。

公認会計士にも税理士資格があるなんて知りませんでした。


税務署出身者は、税務署寄りの手堅い納税。

『攻めの節税』は期待できないなんて話も聞きます。


まぁ、国税出身の大物OB税理士だと、税務調査に優位なんて話も

聞きますが、零細不動産大家には関係無い話ですね。



税理士費用もバラバラ。

税理士さん一人の個人経営だと、年間顧問契約30万といわれました。

(年収1000万レベル/20戸未満程度)

一方、規模が大きくなると、半値程度のところもあります。



契約形態もバラバラ。

顧問契約で毎月払い。

申告書作成のみの契約でOKだが、質問の場合は1h/1万円。

申告書作成のみで、随時質問可能。



ホント、わけわからん。


私が税理士さんに求めるポイントは以下の通りです。


・不動産賃貸業に強い

・自宅から近い

・費用が安い

・ちょっとした税に関する質問を、気軽に随時できる

・私の味方になってくれる(攻めの節税)



これを満たす税理士さんを探す方法は・・・。



グーグルで『不動産 税理士』とかで検索すると沢山出てきます。

この中からお願いするのも、一つの方法ですね。

当初はこれをやりました。


でも、実際の所がやはり良く分からない。



そこで頼ったのが、『大家さん仲間の伝』です。

既に税理士さんにお願いをしている方から、実際にお話を聞く事が

できました。

顧客の立場からの意見ですから、これほど確実な物はありません。

やはり、持つべき物は同業者の知り合いですね。

複数の大家さん仲間から、幾つかの税理士さんを教えて頂けました。


各社に出向いて面談し、最後は自分の勘で決定。

お陰さまで、当初の希望に近い税理士さんに、めぐり合う事が出来ました。


今後は、税理士さんを活用し、より足腰の強い不動産賃貸業者へと、

レベルアップしていきたいと思います。



「大家さんの知り合いが居ない人はどうすればよいかって?」

メルマガ、ブログをやっている方に、直接聞いてしまうのも良いでしょう。

ちょっとの勇気で、意外と色々教えてくれますよ。


例えば融資が有名な石渡浩さんのブログ

彼がお願いをしている税理士さんについての記事があります。


不動産に強い税理士さんとして有名な叶温さん

事務所は大阪ですが、もしかしたら、他の地域の知り合いを紹介して

くれるかもしれませんよ。

(私が聞いた事は無いので保証はしません)



もちろん、私でも結構です。

でも、今の税理士さんとお付き合いを始めたばかりなので、

まだ良し悪しは分かりません。

しばらく経ってからの方が、参考となる助言が出来ると思います。




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3号物件の購入により、所有物件が10室を超えました。

「事業的規模」への仲間入りです。


事業的規模といえば、青色申告の65万円控除。

しかし、65万円控除を受けるためには、複式簿記での記帳が必要。

自分でやるのはメンドクサイ。


かといって、税理士さんは費用が何十万円もかかります。

それに見合うほどの売り上げがあるわけでもないし・・・。


「税理士さんはまだいらないかな」。


漠然と、そう考えていました。



そんな時、読者の方からご質問を頂きました。

「事業的規模になったようですが、税理士さんはどうお考えですか?」



正直、痛いところをつかれました。

と同時に、税理士さんについて真面目に考える、キッカケとなりました。


その結果、私は税理士さんをチームに引き入れることになりました。



今となっては、質問を頂いた方に感謝です。

この場を借りてお礼を言いたいと思います。



で、なぜ税理士さんを入れたか。

「節税」や「申告の手間を省く」といった、短期的な事が第一の理由です。


その他、「法人化のタイミング」や「資産の健全化」といった、長期的な

視野に立ったアドバイザーが欲しいというのが、第二の理由です。



不動産事業の拡大を図るためには、融資が必要不可欠です。

融資審査では、持ち込んだ物件の評価が第一ですが、その他資産背景も

考慮されます。


その時、大幅な債務超過であったらどうでしょう。


ノンバンク等で、勢いに任せて多くの物件を買ってしまった後では、

資産の健全化を図るのが大変です。

逆に、資産性の高い物件の売却により、債務超過になる事もありますね。


現状を把握し、購入/売却前にシミュレーションをする必要があります。


これを自分でやるか?



知識とそれを学習する時間、そして実作業時間があれば良いですが・・・。

そんな時間があれば、自分にしか出来ない事をやるべきかと。


法人化の検討や、毎年の納税、節税方法についても然りです。



私は、アウトソースできる事は、金を払っても専門家に任せた方が良いかな

と考えています。



というわけで、早速税理士さんを探し始めたのですが・・・。

次回に続きます。



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7月31日は、固定資産税第2期分の支払い期限です。

つい最近、第1期の支払いを行った気がしましたが・・・。

時が経つのは早いものです。


今回も、支払いはファミマTカードで行います。


以前もご紹介しましたが、このクレジットカードは税金の支払いにも

使える凄いクレジットカードです。

ファミマTカードで納税すると、0.5%のTポイントがつきます。

しかも、年会費無料!!

持っていて、損のないカードです。


越生物件の納税額は1万円なので、今回のポイントはたったの50ポイン

トです。


しかし、多額の納税を行っている方であれば、0.5%とは言え、馬鹿に

出来ない金額になるはずです。



今回は諸般の事情により、川崎市税もTポイントカードで納税しました。

(退職したわけではありません)

おかげさまで、Tポイントを大量GET!!

市税は普通徴収にかぎりますね。

確定申告を行う際には、忘れずに「普通徴収」にする事をお勧めします。



ちなみに、ファミマTカード以外にも、税金の支払い時にポイントを

GETする方法があるようです。


それは、nanacoを使用する方法。


nanacoはクレジットカードでチャージが可能です。

この時点で、クレジットカードのポイントが付きます。


【注意】

nanacoへのチャージでポイントが付くカードは、ファミマTカードや

楽天カード等、一部のカードのみです。

下記サイトでまとめられておりますが、詳細は各カード会社のHPを

ご確認ください。





そして、チャージしたnanacoで、税金の支払いを行う。

ほら、間接的にクレジットカードのポイントが付きましたね。


nanacoならば、東京都税など、ファミマTカードでは支払いが出来な

い公共料金の支払いも可能となります。



なお、nanacoは新規発行の際に、通常300円の手数料がかかります。

しかし、8日、18日、28日のハッピーデーには、1000円の現金チャージ

を行う事で、nanacoの新規発行手数料を無料にする事ができます。


少しお得ですね。



ご興味のある方は、お試しください。



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1号物件のある越生町は、今年から固定資産税/都市計画税の納税が、

コンビにでも可能になりました。



うむ?

まてよ??

コンビニ決済可能と言うことは???

クレジットカード払いが可能では????



もし、クレジットカード払いが可能であれば、収める税金の1%程度は

ポイントとして取り戻せます。


私は全期でも4万円程度ですが、立派な物件をお持ちの方なら数十万単位

になりますから、その1%分でも馬鹿にできません。


早速調べてみました。

まずは正攻法のクレジットカード払い。

残念ながらNG。


一般的なクレジットカードでは、税金の支払いは出来ないそうです。


次に、edyなど電子マネーを介した支払い。

クレジットカードでedyにチャージし、コンビニではedyで支払おうと

いう作戦です。

しかし、これまたNG。


2008年までは出来たようですが、現在は廃止されてしまいました。



やはり方法は無いのか・・・。


あきらめかけた時、あるカードを見つけました。


その名は「ファミマTカード」。



その名の通り、ファミリーマートが発行するクレジットカードです。

特徴は以下の通り。


【特徴】

・入会費、年会費0円

・100円につき1ポイントでTポイントを付与(還元率1%)

・ファミリーマートで、一部商品の割り引き



入会費、年会費無料なので、持っていても損が無いカードですね。



そして、このカード最大の特徴が。


税金のクレジットカード払いが可能



どうです、凄いでしょ。


ファミリーマートの店頭で、このカードを使って税金の支払いが可能です。



固定資産税、都市計画税はもちろん、住民税、自動車税など、コンビニ支払

いが可能なものは、全てOK。


私の場合、たった4万円の納税ですが、Tポイントが400ポイント貯まり

ます。


TUTAYAの旧作DVDが、4本も借りられます(笑)。



Tポイントはマイルにも換算可能なので、陸マイラーにも嬉しいですね。

Tポイント500で、ANA250マイルに換算可能です。




ただし、注意点があります。


(注1)

2011年5月現在、東京都税(自動車税・固定資産税・都市計画税・

個人事業税・不動産取得税等)と北海道自動車税、新潟県自動車税、福岡県自

動車税は、ファミマTカードのクレジット払いは利用できません。


(注2)

一回の支払いが、30万円を超えるものは使用できません。

また、カードの限度額を超えるものも、もちろん使用できません。



早速私はファミマTカードを申込ました。

ネットから申込ができるので、興味のある方はごらんください。


ファミマTカード



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