川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:空室

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横須賀物件の空き部屋は、先週無事に入居となりました。

さて、残りは・・・。

越生物件です。


「祝・空室一周年」


という不名誉な記録を打ち立ててしまいました。


これはまずいぞ・・。


という訳で、今度は越生の販促グッズ作成のため、写真撮影に

行ってきました。



ほぼ3ヶ月ぶりの物件。


うん??

何か汚くないか??


玄関脇の電灯や、ドアホンの上に、小さな羽虫の死骸が沢山付いています。

ちょっと気持ちが悪いかも。

定期清掃の質が落ちていますね。


グレーチングのサビがひどくなり、一部落ちていました。

足がはまって、入居者さんが転んだら大変です。

早速交換だ。


幸い、近くのホームセンターで1枚2980円で売っています。


その場で、清掃をお願いしている便利屋さんにTEL。

清掃についてのクレームと、グレーチングの交換を依頼。

ホームセンターの売値を伝えたので、ボラれる心配はないでしょう。



その後、室内に潜入。

室内は綺麗に保たれていますが、トイレからは若干の下水臭があります。

長年の空室のため、すっかり水が干上がっていました。


しかし、水道が止められているため、どうする事もできず・・・。

已む無く、そのままにしました。

次回はペットボトルで水を持参かな。



やはり、現場(物件)には行かないとダメですね。

細かい事ですが、今回は幾つかの問題を見つけました。

内見の際の印象を、大きく変えるものですね。


もちろん、既存入居者さんにとっても、汚れやグレーチングの

問題は、満足度に関係のある重要な項目です。




室内の写真を撮り、周辺の施設を撮影。

その後、管理会社さんへ挨拶に向かいます。


すると、空が俄かに掻き曇り、雷鳴と共に大粒の雨が。

越生は山が近いので、とても雷雨が多いです。


濡れながらも、何とか管理会社さんに辿りつき、ご挨拶。

雨でもがんばる大家さん。

必死さのアピールになったかな?


その後、坂戸駅周辺のお世話になっている仲介業者さんにご挨拶。

アポなしだったので、何れも担当者さんは不在。

ちょっと残念。



仕方が無いので帰ろうと坂戸の駅へ向かうと・・・。

「東武東上線は人身事故のため、現在運転を見合わせております」

とのアナウンス。

結局、坂戸の駅で1時間近く足止めでした。



雨に降られ、担当者は不在、オマケに電車事故。

なんてツキの無い一日なんだ。

ガックリ。



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空室の鍵管理はどうしていますか?


鍵を管理会社に預けているそこの貴方!!

それは、最悪の方法です。


部屋の客付けは、管理会社以外の業者さんも行う事があります。

内見の都度、管理会社に鍵を取りに行くのは面倒ですよね。

しかも、内見が終われば返しに行かなければなりません。


営業さんはとても嫌がります。


「あの物件は、鍵を取りに行くのが面倒だな」と思われたら、

営業さんの「頭の中のご紹介リスト」から外されてしまいます。



鍵は、「現地に置いておく」事が鉄則です。

重要なのでもう一度言います。


「空室の鍵は現地に置いておく」



当然、私の物件は、鍵を現地に置いてあります。

しかし、その方法がちょっとマズかった。



なんと、鍵に紐を付け、玄関の郵便受けに落としておくだけ。


確かに外見上は、鍵の在り処が分かりません。

もし、誰かが玄関の郵便受けを開き、紐を引っ張りあげると・・・。

その気になれば、誰でも部屋に入れます(笑)。



どう考えても、危ないですよね!?

入室され、火でもつけられたらどうなるでしょう?

誰が責任取るの??


管理会社さん、やってくれます。


そのまま放置するわけには行かないので、早速自前のキーボックスを送り、

鍵の保管場所を変えてもらいました。



ちょっと気の利いた管理会社さんだと、自社のキーボックスをつけて

くれるのですがねぇ・・・。


困ったものです。



空室をお持ちの方、鍵の管理方法については、一度確認する事をお勧めしま

す。



なお、キーボックスは、2~3000円程度で売っています。

ちなみに私は、こんなやつを使っています。

日本ロックサービス カギの預かり箱 DS-KB-1




空室、業者さんの工事など、何かと使う機会がありますので、一つくらい

持っておくと良いと思います。


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物件を購入し、リアル大家さんになってから3年。


以前ほど、不動産関連の本を読まなくなってきました。


本屋さんに並ぶ不動産本の殆どは内容が薄く、今の私にとって

あまり読む価値がありません。



内容の1/3程度は著者のプロフィールと自慢話、そして不動産投資が優れ

る理由。


真ん中の1/3には、物件の探し方や利回りの考え方。


最後の1/3に、ちょこっと独自の視点があったりする。



概ねこんな感じの本が多いです。

2~30冊も読めば、大体中身は同じですよね。


不動産投資を「始める前の勉強」としては必要な本ですが、実際に始めた

後には、もっと対象を絞った情報が欲しくなります。


前置きが長くなりましたが、現在空室問題に直面している私にとって、久し

ぶりに”ヒット”な本に出会いました。
 

たった18日で次の入居者が決まる! 満室革命プログラム



空室対策コンサルタントとして有名な、尾嶋 健信さんの著書です。

空室対策実践会・日刊ブログ



本の内容は”空室対策”に特化しています。


管理会社の選び方、募集のかけ方、POP,ウェルカムボックス、

リフォームポイント等など、書かれている項目はどこかで聞いた事ばかり

ですが、それらがカテゴリー毎にまとめられています。



例えば、仲介の営業に行くには、どのような業者さんを狙えばよいかご存知

ですか?

1回の内見結果から、営業マンに確認すべきポイントを知っていますか?

大家が、仲介業者を営業回りをする際に、必要な資料はご存知ですか?



知っていそうで、知らない事がいくつも書かれています。


こんなにも、空室対策のノウハウが体系的にまとめられた本は、見た

事がありません。



一つ一つの対策は、過去に書籍で見た事があり、自分では知っているつ

もりでした。


しかし、「実際にやっているか?」と聞かれれば、答えは「NO」でした。


「知っている」と「やっている」は大違いですね。



改めて、「お前はまだまだ初心者だ」と、頭を殴られた気がしました。


書籍も、まだまだ馬鹿にできません。


日々勉強ですね。


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