川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

不動産経営を足掛かりに脱サラしました。 コインランドリー、事業投資等複数の収入の流れを作りつつ 脱サラ生活を謳歌しています。

タグ:管理会社

東京で8日連続の猛暑日を記録した7月2日の夕方、アパートのエアコンが故障したという連絡が入りました。
最も恐れていたタイミングでの故障連絡です。

しかもこのお部屋にお住まいの方は、70代後半の独身女性。
「熱中症」にでもなったら、それこそ命の危険があるかもしれません。
一刻も早くエアコンを何とかする必要がありました。

このお部屋のエアコンは、プロパンガス会社からの貸与品です。
故障の際はプロパンガス会社に連絡し、修理の手はずをお願いすればOK。
もちろん修理代も無料です。

連絡をくれた管理会社に

「問題は私で引き取ります」

と啖呵を切り、電話を切りました。


さて、プロパンガス会社に電話をすればあとは丸投げ。
電話番号は何だったかなぁ?と契約書を引っ張り出します。

あれれ?
貸与期間が満了してるぞ?

なんと、7年間の貸与期間が一週間前に切れていました。
間が悪い、悪すぎる。
貸与期間満了後はオーナーへの無償譲渡となるので、故障したらオーナーである私の責任で直さなければなりません。


「一週間前に故障していればよかったのに・・・」

と一人恨み言をつぶやいてみても始まりません。
自力で何とかするしかありません。


個人で動くのと、管理会社経由で動いてもらうのとどちらが良いか?


値段を考えれば個人。
でも、今は値段よりも早さが最優先です。
おばあちゃんが熱中症にならないよう、最速でエアコンを修理せねばなりません。

そこそこ大手である管理会社経由で動いてもらった方が、対応の早さと入居者とのやり取りの点からも確実ではないかと考え、管理会社にお願いすることにしました。


5分前、管理会社へ「こちらで引き取ります」と啖呵を切ったばかりなのに泣きつくのはカッコ悪いですが、そんなことは言っていられません。
恥を忍んで電話します。
あとは頼んだ、管理会社様~。


それから数日。
故障原因はエアコンの冷房と暖房の運転を切り替えるスイッチの不具合と判明。
部品交換で完全に直るが調達に時間がかかるため、応急処置として冷房専用として仮復旧。
再びおばあちゃんの部屋に冷たい風を送ることができるようになりました。

あ~よかった。
ありがとう、管理会社様。

ただ、修理費は6万近く・・・。
まぁそうなるよね。
もうちょっとで新品買えるじゃん。

でも、いいんです。
緊急時はお金じゃありません。
特に夏のエアコン故障は命にも関係する問題で、高齢者なら尚更です。
修理に時間がかかるなら、宿泊代を出すのでホテルに移ってもらった方が良いくらいだと考えています。

今回は少し慌てましたが、一件落着できてよかったです。

さて、後は修理費が火災保険でなんとかなればベストですがどうかな?
電気的機械的事故の特約はついていますが、最近の東京〇上は激渋なので期待薄かもしれませんね。
「7年目のエアコンの部品故障」という今回のケース、以前なら余裕で通るパターンですが、不正請求をする輩が増えたせいで保険会社はすっかり渋くなってしまいました。
最終的な部品交換が終わったら、一応保険申請はしてみます。

もうこれ以上エアコンが故障しませんように・・・。

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横須賀の管理会社さんに、店舗でのお客様への営業方法について

聞いてみました。

下記のような流れで、物件のご紹介をするそうです。


【営業手順】

1.反響のあったもの+似たもののマイソクを用意

2.間取り部分を見えるように並べて、お客様に説明

3.お客様の関心のあったもの+αを内見

以上



って、以上かよ!!



管理会社さんは、カラーのオリジナルマイソクを作成しております。

カラーといっても、外観写真と間取り図、売り文句がカラーな程度です。


しかし、主に見せるのは間取り図+設備仕様の部分だけ。


よほどインパクトがある物件でなければ、お客様の印象に残る事はないで

しょう。



管理会社さんの担当者も、その点は認識されておりました。

折角、部屋が綺麗な物件でも、「ここは部屋が綺麗ですよ」と口で説明

するだけ。

これでは、お客様が部屋をイメージする事ができません。



室内写真があれば、説明もしやすくなるそうですが、一室ずつ資料を作る

労力が、管理会社さんにはありません。



では、どうすれば良いか?


「大家が販促グッズを作れば良いのです!!」



実際、どのような販促グッズであれば、店頭で使っていただけるか、

聞いてみました。



物件詳細資料は、A3の二つ折りパンフレットが使い易いそうです。

A3の2つ折りなので、大きさはA4サイズになりますね。

店内のお客さんの目に付くところに置いて、さっと取り出し説明が

し易いとか。



巷の書籍では、よりコンパクトな3つ折パンフレットが良いという

意見もありますね。

これは、店舗の広さに依存するのかもしれません。

あくまでも、私の管理会社さんではA3の二つ折りが使い易いとの

事でした。



デジタルフォトフレームによる、物件写真のスライドショー再生についても

聞いてみました。

物件の各部屋、周辺施設などを、スライドショーをして流します。


これは、まだ誰もやっていないそうです。

管理会社さんの担当者も乗り気でした。



私の労力とお金で試して効果があれば、他の物件でも使えるかもしれません。
いい実験台になりますね。



商談テーブルに置いてスライドショーを常時再生する事により、自然と

お客様の目に入ります。

パンフレットに比べると、よりパッシブな販促ツールになります。



「この物件なんですか?」



とお客様に関心を持って頂ければしめた物。

内見リストの一つに入れられるかもしれません。



実はこの方法、最近読んだ下記の書籍に書いてあった方法です。


金持ち大家さんがこっそり実践している 空室対策のすごい技

(著者:日本不動産コミュニティー)



管理会社訪問の帰り、フラッと横浜のビックカメラに寄り道したら、

LG製の8.4インチデジタルフォトフレームが、10台限定で

4980円で売っていました。



これは運命ですかね?

もちろん即買い(笑)。



ビックカメラに背中を押され、デジタルフォトフレーム作戦を開始すること

になりました。



さて、晴れた日を狙って、物件の写真を撮りに行かなくちゃ。



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先週末、横須賀物件の空室テコ入れのため、管理会社さんを訪問し、

打ち合わせを行ってきました。


メールでは、ちょくちょく連絡を取っていましたが、やはり顔を付きあわせ

てのお話が基本です。


9月からの需要期を控えた今、物件の印象UPのため訪問してきました。


今回の手土産は、お菓子のホームラン王、亀屋万年堂のナボナです。


打ち合わせの内容は、以下の通りです。

およそ1時間程度のお話となりました。



・これまでの反響数、内見数、お断り理由

・内見時の優先順位(当て、中、決めのどれに使った?)

・最近の需要トレンド

・類似物件成約事例

・募集条件についてのご意見

・物件についてのご意見

・ポータルサイト掲載情報についての調整

・大家準備の販促グッズのご相談

・オーナーによる他社訪問の許可

・具体的な他社向け募集依頼内容の確認(何社に、何時、どの様に?)



やはり、6末から7月、8月と、人の動きはパッタリ。

私の物件に限らず、季節柄動きは少ないそうです。


最近の賃貸トレンドは、「駐車場必要」な方の増加でした。

来店者のアンケートからは、ハッキリとその傾向が出ていました。


最近の類似物件の成約事例を見ても、駐車場付きばかりです。


う~ん、これは我が物件には逆風だ。


9月の動向を見て、反応が悪ければ、「駐車場借り上げ」を視野に入れる必

要がありそうです。




物件の家賃、設備については、適切との事。

部屋も綺麗なので、「中~決め物件」として案内する事が多いそうです。

募集条件と、建物自体には問題はなさそうです。



次に、他社への募集依頼については・・・。

やはり、手薄でした(泣)。


具体的な他社への営業活動を聞くと、


「募集開始の際に電話をする程度ですね・・・」


って、まぁ、そんな物ですよね。


個別の物件をフォローできるほど、管理会社は暇じゃありませんから。



そこで私は、「大家による営業活動の解禁」を求めました。

当然の事ながら、管理会社さんは難色を示します。


「契約は管理会社にお願いします、費用はお支払いします」


と言っても、ダメ。


「他業者に怪しげなお客さんを付けられると困る」

という理由を盾に、大家の営業活動自粛を譲りません。



「幾つかの業者さんには、客付け依頼していると仰いましたよね?」

「他社への活動が、あまりできていませんよね?」

「私の物件だけを個別説明する時間は無いでしょ?」

「私は、○○さんのお手伝いがしたいだけです」


と、交渉し、なんとか大家営業権を頂いてまいりました。


まずは、「管理会社さんの友好提携先」を中心に、8月一杯を目処に、

物件説明に回りたいと思います。




よ~し、9月に向けて準備開始じゃ~!!




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4月から1戸空いた横須賀の物件。

室内の修繕、クリーニング等が5月初旬に終わり、本格的に募集を

開始しております。


物件の確認を兼ねて、毎度お馴染みの空室対策を行って来ました。



まずは、空室の修繕箇所と、4月の嵐で崩れた隣の家の軒先を確認。



隣家の軒先は撤去され、ちゃんと処理が行われていました。

あ~、よかった。

登記簿を頼りに、電話をした甲斐がありました。



次に空室の修繕箇所をチェック。

クロスの剥がれ部分、エアコンコンセント増設、室内クリーニング。

全てOK。


今回クロスは、適当に似た色を使うようお願いをしていました。

違和感の無い仕上がりになっており一安心です。



今回の修繕で屋根裏から見つかった、大量の女性用下着もちゃんと撤去

されていました。

このお部屋、前回は40代女性、その前は高齢の女性が住んでいました。

いったい誰の下着だったのだろうか・・・?

不思議な事もあるものです。



そして、毎度お馴染みのPOP張りとウェルカムボックスを設置。

今回のウェルカムボックスはすべて100円ショップでそろえてみました。


・ティッシュ

・ボディーソープ&シャンプーセット

・トイレットペーパー

・バスタオル

・フェイスタオル

・歯ブラシセット

・ハンドソープ


豪華7点セット!!

総額は、飾りの籠込みで840円(税込み)です。



玄関には芳香剤も設置しました。


今回は、こちらの「エステーのアイアロマコフレ」の「レモングラス」にし

ました。



本当は、「小林製薬の消臭元香るスティック」にしたかったのですが、

最寄の薬局に売っておらず、断念しました。



スティックの数を5本くらいにすると、半年以上持つので空室にはバッチリ

ですよ。



セット完了後、一人空室で部屋に祈りを捧げます。

「どうか良い人が住んでくれますように・・・」

やっぱり神頼みは重要です。

これも、毎回行っている私の習慣です。



最後は、管理会社様に手土産を持ってご挨拶。

神様には祈りを、人間には賄賂です(笑)。


残念ながら担当営業の方は不在だったので、店長さんにお菓子を渡し、

帰路につきました。


さて、うまってくれるかな?



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しばらく現在の管理会社さんの様子を見ることにしましたが、

その裏で、まじめに他の業者さんを探していました。


同じ地域の物件を、スーモなどのポータルサイトに載せている業者さん

を中心に確認しましたが・・・。


なかなか難しかったです。



まず、地元だとポータルサイトを利用している業者は数件しかありません。

当然規模も小さいです。


現在の管理会社さんとの「友好度」を確認すると・・・。

やはり、イマイチとの回答でした。

管理会社を変更した暁には、確実に遺恨が残りそうです。



まったく、何なのでしょうね、この縄張り意識は。

人類みな兄弟、みんなで仲良くやりましょうよ。



次に、少し離れたターミナル駅の、坂戸の業者さんをあたりました。

地元に比べ規模も大きく、広告も積極的。

ひそかに本命視していましたが・・・。


「そんな田舎は管理対象外だよ!!」


という趣旨のお言葉を、数件の業者様より頂戴してしまいました。

要するに、募集はするが管理は面倒なので嫌だそうです。



う~ん、困った。

管理会社の変更を、少し甘く見ていました。


募集能力の高そうな管理会社は、望めそうもありません。



結局、大家営業OKの業者さんを見つけ、ある程度努力しなければ、

募集間口の拡大は出来そうもありません。


そうなると、今の業者さんから変更する理由はなくなります。

今回、大家営業が解禁されましたから・・・。



ちなみに、管理会社の変更を考えていた事は、先日の打ち合わせの際に、

現在の管理会社にも伝えておきました。


「本当は代えたく無いけど、御社が心配なので探していました・・・」


というトーンで。



少しは危機感を持ってくれるかなぁ。



管理会社を変更する日が来ないことを祈っています。



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