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「減価償却」という言葉はご存知ですよね?

減価償却とは、年月と共に劣化する資産を、ある一定の割合で、

資産から償却する事です。


不動産の場合には、土地は償却対象外ですが、建物は償却の対象ですね。

償却額は、その年の収入から差し引く事ができます。


例えば、不動産収入が1000万円あったとしても、減価償却の額が、

500万円あったとします。


すると、1000万円-500万円=500万円が、その年の

収益となります。

所得税が20%とすれば、税額は500万円×20%=10万円です。

もし、償却額が100万円しかなければ、税額は18万円に上がります。


しかも、減価償却はあくまでも帳簿上のお話で、実際に支出を行うわけでは

ありません。


だから、「減価償却が大きく取れるよう、建物比率を大きくしましょう」

なんて話を良く聞きますね。



しかし、中古物件を売買する際に、土地/建物の比率が書いてある事は

殆どありません。

売買契約書にも記載はされません。


じゃぁ、申告時に自分で勝手に決めてよいのか?


YESでありNOです。


「1000万円の中古物件だから、土地が1円で、残りは建物価格だ」


と勝手に決めたら、それはNGです。

どう見てもおかしいですよね?


「何となく説明が付いていて、第三者が提示している」と証拠として

ベストです。


そのために、物件売買の際は、仲介業者さんに、土地/建物価格比率の覚書

を作成してもらいましょう。


「なるべく建物比率を多めに」


と言えば、幾つかの査定方法から、ベストなものを考えてくれます。



・固定資産税評価比率を元に売買価格を按分

・建物新築価格から築年数で減価して建物価格とする

等々


結構変わりますよ。



ただし、注意点があります。


売主が、業者さん等、消費税の納税義務のある場合です。

消費税は建物価格にかかるので、建物比率を高くすると、売主の税負担

が大きくなってしまいます。

彼らとすれば、建物価格は低くしたいのです。


売主と買主の利益相反ですね。



売主が個人の場合には、関係ないので大丈夫です。



私は、10月に決済した3号物件について、うっかり、土地/建物比率の

覚書をもらい忘れていました。

現在は、仲介業者さんに発行を依頼中・・・。

売主さん側の了承も必要なので、発行までに少々時間がかかっております。


決済の席上で頂けるよう、契約時にお願いする事を、お勧めします。



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