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「減価償却」という言葉はご存知ですよね?
減価償却とは、年月と共に劣化する資産を、ある一定の割合で、
資産から償却する事です。
不動産の場合には、土地は償却対象外ですが、建物は償却の対象ですね。
償却額は、その年の収入から差し引く事ができます。
例えば、不動産収入が1000万円あったとしても、減価償却の額が、
500万円あったとします。
すると、1000万円-500万円=500万円が、その年の
収益となります。
所得税が20%とすれば、税額は500万円×20%=10万円です。
もし、償却額が100万円しかなければ、税額は18万円に上がります。
しかも、減価償却はあくまでも帳簿上のお話で、実際に支出を行うわけでは
ありません。
だから、「減価償却が大きく取れるよう、建物比率を大きくしましょう」
なんて話を良く聞きますね。
しかし、中古物件を売買する際に、土地/建物の比率が書いてある事は
殆どありません。
売買契約書にも記載はされません。
じゃぁ、申告時に自分で勝手に決めてよいのか?
YESでありNOです。
「1000万円の中古物件だから、土地が1円で、残りは建物価格だ」
と勝手に決めたら、それはNGです。
どう見てもおかしいですよね?
「何となく説明が付いていて、第三者が提示している」と証拠として
ベストです。
そのために、物件売買の際は、仲介業者さんに、土地/建物価格比率の覚書
を作成してもらいましょう。
「なるべく建物比率を多めに」
と言えば、幾つかの査定方法から、ベストなものを考えてくれます。
・固定資産税評価比率を元に売買価格を按分
・建物新築価格から築年数で減価して建物価格とする
等々
結構変わりますよ。
ただし、注意点があります。
売主が、業者さん等、消費税の納税義務のある場合です。
消費税は建物価格にかかるので、建物比率を高くすると、売主の税負担
が大きくなってしまいます。
彼らとすれば、建物価格は低くしたいのです。
売主と買主の利益相反ですね。
売主が個人の場合には、関係ないので大丈夫です。
私は、10月に決済した3号物件について、うっかり、土地/建物比率の
覚書をもらい忘れていました。
現在は、仲介業者さんに発行を依頼中・・・。
売主さん側の了承も必要なので、発行までに少々時間がかかっております。
決済の席上で頂けるよう、契約時にお願いする事を、お勧めします。
今回のお話が少しでもお役に立てたなら、ポチッとお願いします。
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「減価償却」という言葉はご存知ですよね?
減価償却とは、年月と共に劣化する資産を、ある一定の割合で、
資産から償却する事です。
不動産の場合には、土地は償却対象外ですが、建物は償却の対象ですね。
償却額は、その年の収入から差し引く事ができます。
例えば、不動産収入が1000万円あったとしても、減価償却の額が、
500万円あったとします。
すると、1000万円-500万円=500万円が、その年の
収益となります。
所得税が20%とすれば、税額は500万円×20%=10万円です。
もし、償却額が100万円しかなければ、税額は18万円に上がります。
しかも、減価償却はあくまでも帳簿上のお話で、実際に支出を行うわけでは
ありません。
だから、「減価償却が大きく取れるよう、建物比率を大きくしましょう」
なんて話を良く聞きますね。
しかし、中古物件を売買する際に、土地/建物の比率が書いてある事は
殆どありません。
売買契約書にも記載はされません。
じゃぁ、申告時に自分で勝手に決めてよいのか?
YESでありNOです。
「1000万円の中古物件だから、土地が1円で、残りは建物価格だ」
と勝手に決めたら、それはNGです。
どう見てもおかしいですよね?
「何となく説明が付いていて、第三者が提示している」と証拠として
ベストです。
そのために、物件売買の際は、仲介業者さんに、土地/建物価格比率の覚書
を作成してもらいましょう。
「なるべく建物比率を多めに」
と言えば、幾つかの査定方法から、ベストなものを考えてくれます。
・固定資産税評価比率を元に売買価格を按分
・建物新築価格から築年数で減価して建物価格とする
等々
結構変わりますよ。
ただし、注意点があります。
売主が、業者さん等、消費税の納税義務のある場合です。
消費税は建物価格にかかるので、建物比率を高くすると、売主の税負担
が大きくなってしまいます。
彼らとすれば、建物価格は低くしたいのです。
売主と買主の利益相反ですね。
売主が個人の場合には、関係ないので大丈夫です。
私は、10月に決済した3号物件について、うっかり、土地/建物比率の
覚書をもらい忘れていました。
現在は、仲介業者さんに発行を依頼中・・・。
売主さん側の了承も必要なので、発行までに少々時間がかかっております。
決済の席上で頂けるよう、契約時にお願いする事を、お勧めします。
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